相続登記とは？2024年の義務化で過料10万円になる条件

法務局で登記事項証明書を取ってみると、実家の名義がまだ亡くなった親のまま、あるいは祖父のままだと分かることがあります。相続登記は2024年4月1日から申請が義務になり、不動産を取得したと知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法76条の2）。

しかも、この義務は過去の相続にもさかのぼります。

2024年3月31日までに相続した不動産の期限は2027年3月31日です。

費用のほうは、登録免許税が固定資産税評価額の0.4%（国税庁 タックスアンサーNo.7191／2026年9月時点）で、評価額1,000万円の土地なら4万円になります。

本記事では、3年の起算日・過料10万円の条件・登録免許税0.4%の計算・申請までに集める書類と誰の実印が要るかを解説します。

相続登記の期限は3年、2024年3月までの相続は2027年3月31日まで

2024年4月1日の法改正で、相続によって不動産を取得した人に登記の申請義務が入りました。

期限は、その不動産を自分が取得したと知った日から3年です。

正当な理由なく過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。

ここで見落としやすいのが、義務が過去の相続にもかかることです。

施行日より前に相続していた不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日に切られています。

親が10年前に亡くなり、実家の名義だけが手つかずで残っている場合も同じ扱いです。

相続の時期	申請の期限
2024年4月1日以降に不動産の取得を知った	知った日から3年以内
2024年3月31日までに相続していた	2027年3月31日まで

起算日が「亡くなった日」ではないところが、他の相続手続きとの違いです。

相続放棄は自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月（民法915条）、相続税の申告は相続の開始を知った日の翌日から10か月（相続税法27条）で、どちらも数か月で区切られています。

登記だけが3年あるため、葬儀と役所回りが一段落したところで頭から抜けます。

3年の数え方と、期限に間に合いそうにないときの対応は相続登記の期限と過料を避ける手順で解説しています。

なお、3年を過ぎたからといって申請できなくなるわけではありません。

義務そのものは消えず、放置している間も過料の対象であり続けます。

気づいた時点で申請すれば、その先の過料は止まります。

名義が親のままかどうかは、登記事項証明書の甲区で分かる

登記が済んでいるかどうかは、記憶や書類の束をあたるより、登記事項証明書を1通取ったほうが早く確定します。

所有権に関する事項は「甲区」に並んでいて、そこに記録された最後の名義人が現在の所有者です。

父の相続で登記を済ませていれば甲区に子の名前が入り、手つかずなら父、さらに手つかずなら祖父の名前で止まっています。

証明書は法務局の窓口とオンラインで請求できます。

手数料は請求の方法によって変わるため、現行の額は法務局で確認してください。

不動産の所在地を管轄する法務局でなくても取得できます。

甲区に祖父の名前が残っていたとき

祖父の名義で止まっている場合、祖父から父への相続と、父から自分への相続の2回分をさかのぼって登記します。

厄介なのは相続人の範囲で、祖父の相続については祖父の子全員、すでに亡くなっている子がいればその子どもたちまで戸籍で追う必要があります。

世代が1つ増えるだけで、集める戸籍と印鑑証明書の通数は跳ね上がります。

私道や農地が別の筆で残っている場合

建物と敷地だけを登記して終わりにすると、前面の私道の持分や、離れた場所の農地・山林が故人名義で残ることがあります。固定資産税の課税明細に載らない非課税の土地もあるため、市区町村で名寄帳（同一人が所有する不動産の一覧）を取り、課税明細と突き合わせて漏れを潰します。

「名義変更」「遺産分割協議」と相続登記は、指しているものが違う

窓口で言われる言葉が混ざりやすいので、ここで区別を付けておきます。

相続登記は、不動産の所有権が相続人に移ったことを法務局の登記簿に反映させる申請です。

銀行口座の名義変更や自動車の移転登録は、それぞれ金融機関と運輸支局の手続きで、法務局とは関係がありません。

「名義変更」は全部をまとめた呼び方で、どの窓口の話なのかは毎回確かめる必要があります。

遺産分割協議は、誰がどの財産を取るかを相続人で決める話し合いです。

ここで決めた内容を書面にした遺産分割協議書が、相続登記の添付書類になります。

話し合いが先、登記が後という順番です。

手続き	相手先	期限
相続登記	不動産の所在地を管轄する法務局	取得を知った日から3年
遺産分割協議	相続人同士（期限の定めなし）	法律上の期限はない
相続税の申告	被相続人の住所地の税務署	開始を知った日の翌日から10か月

相続登記を済ませても相続税が決まるわけではなく、相続税を払っても登記簿は動きません。

相続税は基礎控除3,000万円＋600万円×法定相続人の数を超えたときに申告が必要になり、超えなければ申告そのものが不要です。

どこからが申告の必要な世帯なのかは相続税の基礎控除と課税の分かれ目で解説しています。

過料10万円は「正当な理由なく怠った」場合に限られる

条文が定めているのは、正当な理由がないのに申請を怠ったときに10万円以下の過料に処するという内容です。

3年を1日過ぎた全員に一律で10万円が届く仕組みではありません。

ただし、何が正当な理由に当たるかは法務局の判断になるため、自己申告で先延ばしを正当化できるものでもありません。

実務で問題になりやすいのは、相続人の数が多くて戸籍の収集が終わらない場合や、遺産分割の話し合いがまとまらない場合です。

話し合いが長引いているあいだも、3年の期限は動き続けます。

分割の結論を待たずに申請できる方法があるかどうかは、相続関係と遺言の有無で変わるため、期限が近いなら法務局の登記相談か司法書士に現状を持ち込む段階になります。

家庭裁判所で相続放棄が認められた人は、その不動産を取得しません。

放棄は遺産分割協議で取り分をゼロにすることとは別の手続きで、家庭裁判所への申述が要ります。

協議で「何もいらない」と言っただけでは相続人のままであり、不動産を取得すれば登記の義務も付いてきます。

ここを取り違えたまま放置すると、自分が過料の対象に入っていることに気づけません。

登録免許税は評価額の0.4%、相続登記の費用はここに司法書士報酬が乗る

相続登記でかかるお金は、法務局に納める登録免許税という実費と、依頼したときの報酬に分かれます。読者が先に確定できるのは実費のほうです。

登録免許税は固定資産税評価額の0.4%

所有権移転登記の税率は、原因によって次のように分かれています。

登記の原因	本則の税率	軽減措置
相続	不動産の価額の0.4%（1,000分の4）	なし
売買	2%（1,000分の20）	令和11年3月31日までは1.5%
贈与	2%（1,000分の20）	なし
交換	2%（1,000分の20）	なし

出典は国税庁 タックスアンサーNo.7191（2026年9月時点）です。

相続が0.4%と低く抑えられている一方、生前に贈与で名義を移すと5倍の2%になります。

相続時精算課税を使って生前に渡す場合も登録免許税の率は変わらないので、贈与と相続のどちらが有利かは税額と登記費用の両方で見る話になります。

制度の仕組みは相続時精算課税の2,500万円非課税の使い方で解説しています。

計算の土台になる「不動産の価額」は、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格です。

売買価格や不動産会社の査定額ではありません。

評価額1,000万円の土地なら1,000万円×0.4%＝4万円で、評価額は1,000円未満を切り捨て、税額は100円未満を切り捨てます。

土地と建物が別筆なら、それぞれの評価額を合計してから計算します。

司法書士報酬は依頼先ごとに決まる

報酬に公定の額はありません。

不動産の筆数、相続人の人数、祖父名義まで戻る数次相続かどうか、戸籍の収集も任せるかで作業量が変わるため、同じ「実家1軒」でも見積額は揃いません。

2〜3か所から見積もりを取り、登録免許税と実費を含んだ総額なのか、報酬だけの提示なのかを確認してください。

費目の内訳と、自分で申請した場合に残る費用は相続登記の費用の内訳で解説しています。

このほか、戸籍謄本・住民票・印鑑証明書・固定資産評価証明書の取得手数料がかかります。1通あたりは小さい額ですが、相続人が多いと通数が増えます。

申請の前に、戸籍で相続人を確定させて分け方を決める

登記の申請書を書く段階は最後です。手前に3つの作業があり、時間を食うのはたいてい1つ目と3つ目になります。

出生から死亡までの戸籍で相続人を確定させる

必要なのは、亡くなった人の出生から死亡までが切れ目なくつながる戸籍です。

結婚や転籍で本籍を移していれば、それぞれの市区町村に請求します。

最後の本籍地で取った1通では足りず、さかのぼるたびに次の役所が分かる形になっているため、郵送で取り寄せると往復に日数がかかります。

前の配偶者との子や認知した子がここで初めて出てくることもあり、相続人が想定と違えば分け方の話は振り出しに戻ります。

遺言書があるかどうかを先に確かめる

遺言書が出てくると、遺産分割協議そのものが不要になる場合があります。

自宅で見つかった封筒入りの自筆証書遺言は、封を開けずに家庭裁判所へ持ち込んで検認を受けてください（民法1004条）。

公正証書遺言と、法務局の自筆証書遺言書保管制度を使ったものは検認が不要です。

制度が始まったのは2020年7月10日で、保管申請の手数料は1件3,900円です。

親が生前に保管制度を使っていたかどうかは、法務局の遺言書保管所に確認できます。

不動産を洗い出して分け方を決める

相続人と対象の不動産が揃ったところで、誰がどれを取るかを決めます。

実家を1人が取るのか、売って現金で分けるのかによって、登記の名義も添付書類も変わります。

話し合いの前に固定資産税の年額と査定額を机の上に出しておくと、金額の話と気持ちの話が混ざりにくくなります。

ここまで決まれば、あとは申請書と添付書類を揃える作業です。

必要書類の一覧と法務局での申請の流れは相続登記を自分で申請する手順で解説しています。

相続登記に実印を押す人は、遺言・遺産分割・法定相続分で変わる

誰の協力が必要かは、分け方の決め方によって3通りに分かれます。どれに当たるかで集める書類が変わるので、先に決めてください。

遺言で取得する人が決まっているとき

遺言書で不動産を取得する人が指定されていれば、その人が申請します。

他の相続人の実印や印鑑証明書を集めなくても進められる場合があり、相続人の数が多いケースでは負担がまったく違います。

ただし遺言の内容が不明確だったり、検認前だったりすると法務局で受け付けられません。

遺留分を侵害された相続人からの請求は、相続の開始と侵害を知った時から1年で時効になります（民法1048条）。

登記が済んだ後に請求が出てくることもあるため、遺言の内容と相続人の反応は分けて考える必要があります。

遺産分割協議で決めるとき

協議で実家を1人の名義にする場合、遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印、そして全員の印鑑証明書が必要です。

1人でも欠けると、協議書を添付書類として使えません。

連絡が取れない相続人がいれば家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる、判断能力が落ちている相続人がいれば成年後見人を付ける、という手順を踏むことになり、いずれも数か月単位の時間がかかります。

法定相続分どおりに共有名義で入れるとき

話し合いがまとまらないまま期限が近づいた場合、法定相続分のとおりに共有名義で登記する方法もあります。

義務は果たせますが、共有になった不動産は売却にも建物の解体にも共有者全員の同意が必要になります。

共有者の誰かが亡くなればその持分がさらに子へ分かれ、同意を集める相手が増えていきます。

当面の期限をしのぐ選択であって、問題を先に送る形だと理解して使ってください。

自分の不動産でいくらかかるかは、相続登記の費用計算に固定資産税評価額を入れると出ます。

相続登記を放置すると相続人が増え、費用も同意集めも重くなる

先延ばしのコストは、過料10万円だけではありません。金額でいえば、こちらのほうが大きくなります。

まず、時間が経つほど相続人が増えます。

手つかずのあいだに相続人の1人が亡くなれば、その配偶者と子が新たな当事者になります。

顔を合わせたことのない親族から実印と印鑑証明書をもらう話になり、司法書士に頼む場合の報酬も、戸籍の通数と当事者の人数に応じて上がります。

次に、名義が故人のままでは売却も担保設定もできません。

買主への所有権移転登記ができないため、実家を売る話が出た時点で相続登記が前提条件になります。

売れないあいだは固定資産税と管理の費用が続き、全国の空き家は約900万戸、空き家率13.8%で過去最高という状況です（総務省 住宅・土地統計調査／2023年）。

売却以外の出口を探すなら、自治体が運営する制度の使い方を空き家バンクの登録条件と使い方で解説しています。

管理をやめた家には別の負担も付きます。

倒壊のおそれや衛生上の問題があると市区町村が判断すると「特定空家」に、そうなるおそれがあれば「管理不全空家」に指定され、勧告を受けた時点で固定資産税の住宅用地特例（6分の1）が外れます。

放っておけば自動的に税額が上がるわけではなく、指定と勧告の段階を踏む仕組みです。

売る予定があるなら、税制の期限も見ておいてください。

相続した空き家を売ったときに譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例は、1981年5月31日以前に建築された家屋などの要件があり、対象は2027年12月31日までの譲渡です。

相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以降の譲渡では1人あたり2,000万円に下がります。

登記が済んでいなければ売買契約に進めないため、特例を使うつもりなら逆算した日程が必要です。

親が元気なうちに手を打てる部分もあります。判断能力が落ちてからでは不動産の処分も生前の対策も動かせなくなるので、任意後見や家族信託の使い分けは任意後見と家族信託の選び分けで解説しています。

よくある質問

3年の期限を過ぎてしまいました。もう申請できないのですか

申請はできます。

義務が消えるわけではなく、放置している期間は過料の対象であり続けるため、気づいた時点で手続きを始めてください。

戸籍の収集に時間がかかっている、遺産分割が終わっていないといった事情があるなら、現状を法務局の登記相談か司法書士に伝えたうえで進めるのが実務的です。

固定資産税評価額はどこで確認できますか

登録免許税の計算に使うのは、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格です。

毎年春に届く固定資産税の課税明細書に記載があり、市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取ることもできます。

売買の査定額や路線価とは別の数字なので、混ぜて計算しないでください。

相続人の1人が遺産分割協議に応じません。相続登記はできませんか

遺産分割協議書を添付する方法は取れません。

全員の署名と実印が揃わないためです。

話し合いがまとまらないまま期限が近い場合は、法定相続分どおりの共有名義で登記する方法があります。

ただし共有にすると、その後の売却や解体に共有者全員の同意が必要になります。

話し合いが平行線のままなら、家庭裁判所の遺産分割調停へ進む段階です。

相続放棄をした場合も相続登記の義務がありますか

家庭裁判所で相続放棄が認められた人は、その不動産を取得しないため申請義務の対象になりません。

期限は自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月で、起算日は亡くなった日ではありません。

なお、遺産分割協議で取り分をゼロにしただけでは放棄にならず、相続人のままです。

借金も引き継いだままになります。

相続登記は司法書士に頼むべきですか

判断の分かれ目は、相続人の人数と不動産の状態です。

相続人が配偶者と子だけで、対象が実家1軒、名義も親のままなら、法務局の登記相談を使って自分で申請している人がいます。

一方、祖父名義まで戻る数次相続、相続人が兄弟姉妹まで広がるケース、不動産が複数の市区町村に散っているケースは、戸籍の収集だけで数か月かかります。

2〜3か所で見積もりを取り、登録免許税と実費を含んだ総額か報酬だけの金額かを確認してください。

遺言書があれば遺産分割協議書は要らないのですか

遺言で不動産を取得する人が特定されていれば、協議書を作らずに登記できる場合があります。

ただし自筆証書遺言と秘密証書遺言は家庭裁判所の検認が必要で、封を開けずに持ち込みます。

公正証書遺言と法務局の保管制度を使ったものは検認が不要です。

遺言の書き方や内容によって登記できるかどうかが変わるため、原本を持って法務局か司法書士に確認してください。

まとめ

相続登記の期限は3年で、2024年3月31日までに相続した不動産は2027年3月31日が締切です。正当な理由なく怠れば10万円以下の過料の対象になりますが、金額として大きいのは過料ではなく、放置した先で相続人が増えて同意集めと報酬がふくらむことと、名義が動かないまま売却できずに固定資産税と管理費用が続くことです。

今日から動かせるのは、登記事項証明書の甲区で名義人を確かめること、固定資産税の課税明細で評価額と不動産の数を押さえること、亡くなった人の戸籍を本籍地から取り寄せ始めることの3つです。評価額が分かれば登録免許税は0.4%で計算できるので、実費の見当が付きます。

ぜひ本記事の期限の表と登録免許税0.4%の計算、そして誰の実印が要るかの3つの分かれ方を参考に、自分の実家がどの段取りに当てはまるかを確かめてください。