相続・お金の手続き2026年9月11日

相続登記の期限は3年｜過料10万円を避けるための対応

相続してしまった

終活のミカタ編集部

相続登記の期限は、親が亡くなった日からではありません。

不動産を取得したことを知った日から3年です。

2024年4月1日に義務化され、それより前に相続した実家も対象になります。

その場合の期限は2027年3月31日です。

正当な理由なく過ぎると10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法76条の2）。

銀行の解約や年金の届け出で平日が埋まっているうちに、登記だけが手つかずで残るという順番になりがちです。

本記事では、3年の起算日と2027年3月31日の意味・戸籍と固定資産評価証明書の集め方・法務局へ出す時期の決め方・登録免許税0.4%の計算まで解説します。

相続登記の期限は3年｜起算日は「亡くなった日」ではない

まず手を付けるのは、実家の名義が本当に親のままかどうかの確認です。

法務局で登記事項証明書を取り、甲区（所有権に関する事項）を見ます。

ここに祖父母の名前が残っていれば、親の相続だけでは登記が終わりません。

祖父母の代の相続人まで戸籍をたどることになり、集める書類も話をつける相手も一気に増えます。

手順	やること	窓口・ポイント
1	遺言書があるか確認する	自宅・貸金庫のほか、公証役場と法務局の保管制度も調べる
2	不動産を特定して名義を確認する	法務局で登記事項証明書を取得。甲区で現在の所有者を見る
3	相続人を確定する	亡くなった人の出生から死亡までの戸籍を本籍地の市区町村へ請求
4	遺産分割協議をまとめる	相続人全員の実印と印鑑証明書。遺言があればこの工程は不要
5	法務局へ申請する	不動産の所在地を管轄する法務局。窓口・郵送・オンラインから選ぶ

3年という期限は、相続が始まったことを知り、かつその不動産を自分が取得したと知った日から数えます。

親が亡くなった日と一致するとは限らず、遺産分割が後からまとまった場合はその分割の日を起点に数える扱いです。

自分の起算日がいつになるかがはっきりしないときは、管轄の法務局に確認してください。

2024年4月1日より前に相続した不動産にも義務がかかる点は見落とされやすいところです。

十年前に亡くなった親の家が名義そのままでも対象になり、期限は2027年3月31日です。

義務化の対象になる条件そのものは相続登記とは？2024年の義務化で過料10万円になる条件で解説しています。

遺言書が自筆のものだった場合は、封を開けずに家庭裁判所へ持ち込みます（民法1004条）。

検認が要るのは自筆証書遺言と秘密証書遺言で、公正証書遺言と法務局の保管制度を使ったものは検認が不要です。

開けてしまっても遺言が無効になるわけではありませんが、手続きは増えます。

必要書類は戸籍・住民票・評価証明の3方向から集める

相続登記の書類は、請求先が3か所に分かれます。

市区町村の戸籍係、市区町村の税務担当、法務局です。

どれも同じ窓口で揃わないため、遠方に本籍があると日数がかさみます。

亡くなった人の出生から死亡までの戸籍

いちばん時間がかかる書類です。

死亡の記載がある戸籍だけでは足りず、生まれたときの戸籍までさかのぼって、その間が切れ目なくつながっていることを示します。

結婚や転籍で本籍を移していれば、その数だけ別の市区町村へ請求することになります。

すでに除かれた戸籍は除籍謄本、様式が古いものは改製原戸籍（かいせいげんこせき）という名前で出てきます。

郵送でも請求できますが、定額小為替を用意して往復する分だけ日数が延びます。手数料も自治体ごとの定めなので、請求先の市区町村のサイトで確認してください。

相続人の戸籍謄本と、取得する人の住民票

相続人が今も生きていることを示すため、相続人全員の現在の戸籍謄本を取ります。

加えて、不動産を取得する人の住民票（本籍の記載があるもの）が要ります。

住所が登記簿の記載と変わっていれば、そのつながりを示す書類も求められます。

固定資産評価証明書と登記事項証明書

登録免許税を計算するために、不動産がある市区町村で固定資産評価証明書を取ります。

この証明書は年度単位で、申請する年度のものが必要です。

年度をまたいで手続きが延びると取り直しになるので、書類が揃ってから最後に取るほうが無駄になりません。

地域によって担当する役所が違うことがあるため、窓口はその市区町村に確認してください。

登記事項証明書は法務局で取得します。

オンラインでも請求でき、手数料は請求方法で変わります。

金額は改定されることがあるので、法務局の現行料金を見てください。

遺産分割協議書と印鑑証明書

遺言が無ければ、誰がその不動産を取得するかを相続人全員で決め、協議書に全員が実印を押します。

あわせて全員分の印鑑証明書を添えます。

一人でも欠けると申請できないため、連絡が取れない相続人がいる家では、ここで手続きが完全に止まります。

書式や添付書類の組み合わせは相続登記は自分でできる？必要書類と法務局での申請手順で解説しています。

法務局への申請は郵送でもできる｜相続登記を出す時期の決め方

申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。

自分の住所地ではありません。

実家が県外にあっても、郵送とオンラインで申請できるので、そのために帰省する必要はありません。

ただし補正（書類の不備の手直し）の連絡が来たときは、やり取りの分だけ日数が延びます。

申請できるのは、その不動産を取得する相続人本人です。

報酬を受けて他人の代理で登記を申請できるのは司法書士や弁護士に限られるため、知り合いに謝礼を払って任せる形は取れません。

開庁は平日のみで、完了までの期間は法務局の混み具合で違います。

急ぐ事情があるなら、申請時に窓口へ確認してください。

相続税の申告がある家は、10か月が先に来る

法律上の期限は3年ですが、先に来る期限があります。

相続放棄は自分が相続人だと知った時から3か月、準確定申告は相続の開始を知った日の翌日から4か月、相続税の申告と納付は同じく10か月以内です。

相続税がかかる規模なら、10か月の申告に間に合わせるために遺産分割を先にまとめることになり、登記もその流れで済みます。

課税されるかどうかの分かれ目である基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数で、相続税は誰にかかる？基礎控除3,600万円が分かれ目になるで解説しています。

売る予定があるなら、登記が済むまで契約できない

実家を売却するなら、名義が亡くなった人のままでは買主に引き渡せません。

相続登記を終えてからでないと売買の手続きに進めないため、3年を待つ理由がありません。

相続した空き家を売ったときの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例は、1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件があり、2027年12月31日までの譲渡が対象です。

相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以降の譲渡では1人あたり2,000万円に下がります。

適用できるかどうかの判断は税理士に相談する段階です。

住む人がいないまま持ち続ける場合も、放っておくと維持費だけが出ていきます。

倒壊のおそれや衛生上の問題があると市区町村が判断すれば「特定空家」、そうなるおそれがあれば「管理不全空家」に指定され、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れます。

放置しただけで自動的に税額が上がるのではなく、指定と勧告の段階を踏む仕組みです。

全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で過去最高になっています（総務省住宅・土地統計調査／2023年時点）。

相続登記が止まるのは、戸籍の抜けと遺産分割の未了

実際に止まるのは、たいてい書類の入口か、人の合意です。

祖父母の名義のまま残っていて、相続人が十数人に広がっている
転籍を繰り返していて、どこまでさかのぼれば出生の戸籍かが分からない
相続人の一人と連絡が取れず、印鑑証明書が集まらない
固定資産評価証明書が前年度のもので、取り直しになった
不動産が複数の市区町村にあり、管轄の法務局が分かれていた

名義が祖父母のままという状態は、親の相続と祖父母の相続が重なっている形です。

この場合、祖父母の相続人だった叔父や叔母、すでに亡くなっていればその子どもまでが当事者になります。

顔を合わせたことのない相手に連絡を取って実印をもらう作業になるので、自力で進める範囲を超えていると考えて早めに司法書士へ渡したほうが日数を短縮できます。

遺産分割がまとまらないまま3年が近づく場合もあります。

このときは、法務局に自分が相続人であることを申し出て、ひとまず義務を果たしたものとして扱う手続きが用意されています。

要件と必要書類は法務局で確認してください。

この申出だけでは名義そのものは変わらないので、分割がまとまったら改めて登記することになります。

なお、正当な理由があると認められれば過料の対象になりません。何が正当な理由にあたるかは法務局の判断になるため、間に合わない見通しが立った時点で事情を伝えておくほうが話が早く進みます。

費用の見当がつかないまま先延ばしになっているなら、相続登記の費用計算で金額を出してみると判断しやすくなります。

自分で申請するか司法書士に頼むかは、不動産の数と相続人の人数で決まる

誰が申請しても変わらないのが登録免許税です。相続を原因とする所有権移転登記の税率は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）です。

登記の原因	税率	軽減措置
相続	0.4%	なし
売買	2%	令和11年3月31日までは1.5%
贈与	2%	なし
交換	2%	なし

出典は国税庁タックスアンサーNo.7191（2026年9月時点）です。

ここでいう「不動産の価額」は売買価格でも査定額でもなく、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格、いわゆる固定資産税評価額を使います。

登録された価格が無い場合は登記官が認定した価額によります。

固定資産評価証明書を先に取るのは、この計算のためです。

計算はそれほど複雑ではありません。

評価額1,000万円の土地なら1,000万円×0.4%＝4万円です。

評価額は1,000円未満を切り捨て、税額は100円未満を切り捨てます。

土地と建物が別なら、それぞれの評価額を合計してから計算します。

もう一方の司法書士報酬は、依頼先が決める金額です。

不動産の数、相続人の人数、戸籍の取り寄せまで任せるかどうかで変わるため、見積もりを取って比べてください。

実費である登録免許税と報酬を分けて示してもらうと、どこで差がついているかが分かります。

費用の内訳は相続登記の費用はいくら？登録免許税0.4%と司法書士報酬で解説しています。

自分で申請しやすいのは、相続人が少なく、対象の不動産が1〜2件で同じ法務局の管轄にあり、遺産分割が済んでいる場合です。逆に、祖父母名義が残っている、相続人に行方の分からない人がいる、不動産が複数の市区町村にまたがる、期限まで数か月しかないといった条件が重なるなら、戸籍集めの段階から専門家に渡すほうが結果的に早く終わります。