相続登記の費用はいくら？登録免許税0.4%と司法書士報酬

司法書士事務所から届いた見積書には、登録免許税と報酬が別々の行で並んでいます。

前者は法務局へ納める税金で、相続による所有権の移転なら不動産の価額の0.4%と決まっています（国税庁 タックスアンサーNo.7191／2026年9月時点）。

事務所ごとに金額が変わるのは、後者だけです。

この2つを分けて見ないと、提示された総額が高いのか安いのかを自分で判断できません。本記事では、0.4%を掛ける評価額の調べ方、報酬が上がる条件、見積書で抜けやすい実費、相続人の誰が払うのかまで解説します。

相続登記の費用は、法務局に納める税金と司法書士報酬に分かれます

まず、見積書の総額を一つの数字として眺めるのをやめてください。相続登記でかかるお金は性格の違う3つが積み上がっていて、そのうち交渉の余地があるのは1つだけです。

費目	支払先	金額の決まり方
登録免許税	国（法務局へ納付）	固定資産税評価額 × 0.4%。誰が申請しても同額
司法書士報酬	依頼した事務所	事務所ごとの料金表と作業量。全国一律の決まりはない
書類の取得実費	市区町村・法務局など	戸籍や住民票などの必要通数。相続人の数で増減する

どこに頼んでも登録免許税は同じ額

登録免許税は登記という国の手続きにかかる税金なので、A事務所に頼めば安く、B事務所なら高いという性質のものではありません。

自分で法務局へ申請しても、この分は1円も減りません。

相続による所有権移転の税率は不動産の価額の1,000分の4、つまり0.4%です（国税庁 タックスアンサーNo.7191／2026年9月時点）。

売買のような期限付きの軽減措置は、相続には用意されていません。

報酬に全国一律の決まりはない

司法書士の報酬はかつての規定が撤廃されて自由化されているため、同じ不動産でも事務所によって提示額が変わります。

この記事では、公的に確認できる報酬の統計を示せないため金額を書きません。

代わりに、何をすると報酬が上がるのかを後半で具体的に挙げます。

見積書を2〜3通並べたときに比べるべきなのは総額ではなく、登録免許税を除いた残りの部分と、そこに何の作業が含まれているかです。

相続登記そのものの位置づけや、申請しないまま放置したときに何が起きるのかは相続登記の義務化と過料10万円の条件で解説しています。

登録免許税0.4%は、固定資産税評価額に掛けて計算します

0.4%という数字だけ知っていても金額は出ません。掛ける相手を間違えると、桁が変わります。

評価額は売買価格でも査定額でもない

課税標準になる「不動産の価額」は、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格です（国税庁 タックスアンサーNo.7191／2026年9月時点）。

不動産屋がはじいた査定額でも、近所の売買事例でもありません。

台帳に価格の登録が無い場合には、登記官が認定した価額を使います。

調べ方は2つあります。

毎年春に届く固定資産税の納税通知書に付いている明細を見るか、その不動産がある市区町村の窓口で評価額の証明書を取ってください。

市区町村が違えば窓口も別々になるので、実家の土地と建物、それに別の市にある畑まであるなら、その分だけ足を運ぶことになります。

なお、ここで使う評価額は相続税を計算するときの評価額とは別物です。

土地の相続税評価額は路線価などをもとに算出するため、同じ土地でも金額が一致しません。

相続税がかかるかどうかの判断は基礎控除3,600万円が分かれ目になる相続税の仕組みで解説しています。

1,000万円の土地なら4万円

固定資産税評価額1,000万円の土地を相続で移転登記すると、登録免許税は1,000万円×0.4%で4万円です。端数の処理も決まっていて、評価額は1,000円未満を切り捨て、算出した税額は100円未満を切り捨てます。

土地と建物が別々に登記されている場合は、それぞれの評価額を合計してから0.4%を掛けます。

土地1,200万円・建物300万円なら合計1,500万円で、税額は6万円です。

持分だけを相続するときは、評価額に持分の割合を掛けた額が課税標準になります。

実家の土地が親と伯父の2分の1ずつだったなら、親の持分に対応する部分だけが対象です。

売買や贈与で移すと税率は5倍になる

生前に名義を変えておいたほうが安かったのではないか、と考える人もいます。登録免許税だけを見るなら、相続で移すのがいちばん軽い扱いです。

移転の原因	税率	軽減措置
相続	0.4%（1,000分の4）	なし
売買	2%（1,000分の20）	令和11年3月31日までは1.5%
贈与	2%（1,000分の20）	なし
交換	2%（1,000分の20）	なし

出典は国税庁 タックスアンサーNo.7191（2026年9月時点）です。

評価額1,000万円の土地なら、相続で4万円、贈与だと20万円になります。

贈与税や不動産取得税まで含めるとさらに差が開くため、名義を急いで動かす前に税理士へ相談する場面です。

司法書士報酬で相続登記の費用が動くのは、戸籍の量と不動産の数

報酬の見積もりが事務所ごとに違うのは、料金表の差だけが理由ではありません。

同じ「相続登記1件」でも、作業量が数倍変わります。

何が作業量を押し上げるのかを知っておくと、高い見積もりが不当なのか、それとも自分の家の事情が複雑なだけなのかを切り分けられます。

相続人が多いほど集める戸籍が増える

相続登記では、亡くなった人の出生から死亡までの連続した戸籍と、相続人全員の戸籍を揃えます。転籍や結婚を繰り返していれば、本籍地が置かれた市区町村へ順にさかのぼって請求することになり、この取り寄せ代行が報酬の中で大きな比重を占めます。

手続きをしないまま次の世代でも相続が起きている、いわゆる相続が重なった状態では、負担がさらに膨らみます。

祖父名義のままの土地なら、祖父の相続人だった伯父叔母、その子どもまで全員をたどって現在の相続人を確定させなければなりません。

人数が10人を超えることも珍しくなく、遺産分割協議書に全員の署名と実印が要ります。

不動産が複数の法務局にまたがると申請が分かれる

登記の申請先は不動産の所在地を管轄する法務局です。

実家の土地建物と、離れた場所にある山林や田を相続したなら、管轄ごとに別々の申請になり、そのぶん報酬も加算されるのが一般的です。

1件あたりいくら、不動産1個ごとにいくら、という加算方式を取る事務所もあります。

見積書に「不動産の個数」が書かれていたら、権利証や課税明細と突き合わせて数が合っているかを確認してください。

遺産分割協議書の作成、相続関係を示す図の作成、遺言書がある場合の内容確認なども、含まれているかどうかで金額が変わります。

見積書の「実費」に何が入っているか

あとから請求されて驚きやすいのが、報酬でも登録免許税でもない部分です。見積もりを受け取ったら、次の項目が含まれているかを聞いてください。

• 戸籍・除籍・住民票・評価額の証明書の取得手数料と、取り寄せの郵送費
• 登記が完了したあとに取得する登記事項証明書の手数料
• 法務局や役所へ出向いた場合の交通費や日当
• 相続人が遠方にいる場合の書類のやり取りにかかる費用
• 表示された金額が税込か税抜か

実費は立て替えて後日精算という扱いになることが多く、見積書の段階では概算しか載りません。

概算なのか確定額なのか、その一言を確認しておくと後で話がこじれません。

自分で申請する場合に必要な書類の全体像は相続登記の必要書類と法務局での申請手順で解説しています。

登記費用は不動産を取得する人が払うのが基本です

誰が負担するかを定めた法律の規定はありません。

実務上は、その不動産を取得して申請人になる人が登録免許税を納め、報酬も支払います。

実家を継ぐ長男が払う、というかたちが多いのはそのためです。

遺産から出すと決めることもできる

相続人の間で合意すれば、預金などの遺産から登記費用を差し引いてから分ける方法も取れます。

不動産を取得する人だけが数十万円を先に持ち出す状態は、あとから不満が出やすい形です。

遺産分割の話し合いのときに、登録免許税の見込み額と司法書士の見積もりを一緒に出しておくと、費用も含めた分け方の議論になります。

机の上に先に並べておきたいのは、預金の残高、実家の固定資産税評価額、固定資産税の年額、それに不動産会社の査定額です。評価額と査定額は一致しないので、両方を出したうえで話すほうが誤解が減ります。

共有名義にすると、費用より後の手間が増える

兄弟で費用を折半したいという理由から、法定相続分どおりの共有名義で登記する例があります。

登録免許税の総額は単独名義でも共有でも変わりません。

変わるのは、その後です。

共有名義の不動産を売るには全員の合意と署名が要り、誰か一人が反対すれば売却も建物の解体も進みません。

共有者の一人が亡くなれば、その持分がさらに次の世代へ分かれていきます。

話し合いがまとまらないまま登記だけ済ませてしまうと、あとで直すのに別の登記と費用がかかります。

分け方そのものでもめている段階なら、登記を急ぐ前に第三者を入れる判断もあります。

費用感は相続を弁護士に頼むときの着手金と報酬の相場で解説しています。

相続登記の費用を抑える手と、自力でやらないほうがいい場面

減らせるのは報酬と実費の部分だけです。そのうえで、削ってはいけない場面があります。

相続人が少なく不動産が1つなら自分で申請できる

登記申請は本人でもできます。次の条件がそろっているなら、自分で進める余地があります。

• 相続人が配偶者と子ども数人など、少人数で全員と連絡が取れる
• 対象の不動産が1か所で、管轄の法務局が1つ
• 遺産分割協議か遺言によって、誰が取得するか決まっている
• 平日の日中に法務局へ行ける、または郵送とオンラインで対応できる

法務局には手続きの案内窓口があり、申請書の書き方は相談できます。

ただし、どう分けるべきかという中身の相談には応じてもらえません。

書類の不備で補正を求められると、そのたびに窓口へ足を運ぶことになるため、時間の余裕も条件のうちです。

削ると3年の期限に間に合わなくなる場面

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。

不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する決まりで、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

施行前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。

次のような事情があるなら、費用を惜しんで自力で始めるより、早い段階で司法書士に渡したほうが結果的に安く収まります。

• 祖父母の代から名義が変わっておらず、相続人が誰なのか分からない
• 相続人の中に連絡が取れない人、海外に住んでいる人がいる
• 相続人に未成年者や判断能力に不安のある人がいる
• 権利証や登記の記録が見当たらず、不動産の全体像がつかめない

こうしたケースでは戸籍の収集だけで数か月かかります。期限の数え方と、間に合いそうにないときの対応は相続登記の期限3年と過料を避けるための対応で解説しています。

登録免許税と書類の実費を自分の数字で出すなら、相続登記の費用計算が使えます。評価額100万円以下の土地が非課税になる判定も入っています。

自治体の助成は窓口で確認する

登録免許税は国に納める税金なので、値引きも分割交渉もできません。

相続登記の費用そのものを全国一律で補助する制度も用意されていません。

空き家対策の一環として、独自の相談窓口や支援を設けている市区町村はあります。

実家がある自治体の空き家担当課に、使える支援があるかを問い合わせてみてください。

よくある質問

固定資産税評価額が分からないときはどうやって調べますか

毎年届く固定資産税の納税通知書に付いている課税明細を見てください。

手元に無ければ、その不動産がある市区町村の窓口で評価額の証明書を取得できます。

相続人であることを示す戸籍などの提示を求められるので、必要な書類は事前に電話で確認しておくと二度手間になりません。

市区町村をまたいで不動産があるなら、それぞれの窓口で取ります。

相続登記をせずに何年も放置していると費用は増えますか

登録免許税は評価額に0.4%を掛けるだけなので、放置した年数そのものでは増えません。

増えるのは司法書士報酬と実費のほうです。

年月が経つほど相続人が亡くなって次の世代へ枝分かれし、集める戸籍と署名をもらう相手が増えていきます。

加えて、2024年4月1日より前に相続した不動産も義務化の対象で、期限は2027年3月31日です。

不動産が2つあると登録免許税は倍になりますか

倍になるかどうかは評価額次第です。

登録免許税は不動産ごとの件数ではなく、対象となる不動産の評価額を合計した額に0.4%を掛けて計算します。

土地1,000万円と建物200万円なら合計1,200万円で4万8,000円です。

一方、司法書士報酬は不動産の個数や管轄法務局の数で加算されることが多いため、こちらは件数の影響を受けます。

相続放棄をした場合、その人も登記費用を負担しますか

相続放棄をした人は初めから相続人でなかった扱いになるため、不動産を取得せず、登記の申請人にもなりません。

費用の負担者からも外れます。

放棄は家庭裁判所への申述が必要で、自分のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内という期限があります。

遺産分割の話し合いで何も受け取らないと決めるだけでは放棄になりません。

詳しくは相続放棄の期限3か月と期間伸長の申立てで解説しています。

司法書士の見積もりを比べるとき、どこを見ればいいですか

総額ではなく、総額から登録免許税を引いた残りを比べてください。

登録免許税はどこに頼んでも同額なので、そこに差が出ていたら評価額の把握が違っている可能性があります。

そのうえで、戸籍の取り寄せ代行、遺産分割協議書の作成、登記完了後の証明書取得が含まれているかを一つずつ確認します。

含まれる作業が違えば、金額の高い低いは比べられません。

まとめ

相続登記の費用は、固定資産税評価額の0.4%という決まった税金と、依頼先で変わる報酬の足し算です。

前者は納税通知書の課税明細さえ見つかれば、その日のうちに自分で計算できます。

金額の妥当性を判断できないと感じるなら、見積書から登録免許税を引いて、残った部分に何の作業が含まれているかを聞くところから始めてください。

そして、費用を抑える工夫よりも先に効くのが時間です。

相続人が増えるほど戸籍も同意も集まりにくくなり、2027年3月31日という期限も迫ります。

ぜひ本記事の税率表と見積書のチェック項目を参考に、まずは実家の評価額を確かめてください。