空き家バンクとは？登録の条件と使い方をやさしく解説

年に数回、草を刈るために実家へ帰る往復が続いています。

空き家バンクに載せれば誰か見つかるのではと調べ始めて、最初に突き当たるのは物件の値段ではなく名義です。

登録を申し込めるのは原則としてその家の所有者で、登記が亡くなった親のままだと手前で止まります。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、取得を知った日から3年以内という期限が付きました。施行より前に相続した不動産も対象で、こちらの期限は2027年3月31日です。

本記事では、空き家バンクの登録を申し込める人・自治体ごとに違う登録条件・成約までに誰の同意が要るか・載せずに放置したときの税金まで解説します。

名義が親のままだと、空き家バンクへの登録は手前で止まります

空き家バンクは、所有者からの申し込みを受けて自治体が情報を掲載する仕組みです。

そのため、まず確かめるのは建物の状態ではなく、登記上の名義が誰になっているかです。

今の名義は、法務局で取れる登記事項証明書の甲区（所有権に関する事項）を見れば分かります。

親が亡くなってから何も手続きをしていなければ、たいていここが親の名前のままです。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。

不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請し、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

施行前に相続した不動産も義務の対象で、その場合の期限は2027年3月31日と決まっています。

手続き	期限
相続登記（2024年4月1日以降に取得を知った場合）	知った日から3年以内
相続登記（2024年4月1日より前に相続した不動産）	2027年3月31日
相続税の申告・納付	相続の開始を知った日の翌日から10か月以内

登記を入れるには、誰が実家を引き継ぐかを相続人の間で決めておかなければなりません。

ここで「とりあえず兄弟の共有」にすると、その後の売却も賃貸も共有者全員の同意なしには動かせなくなります。

管理も決断も一人でできる形にしたいなら、単独名義にしておくほうが後の手続きは軽くなります。

相続税がかかるかどうかは基礎控除の3,000万円＋600万円×法定相続人の数を超えるかで分かれ、その判断は相続税の基礎控除と申告が必要になる境目で解説しています。

実家を売る・貸す・手放すのどれに寄せるかで悩んでいる段階なら、相続した不動産の選び方を先に読んでから空き家バンクに戻ってきてもかまいません。

空き家バンクとは？自治体が情報を載せる場で、売買の代行ではありません

空き家バンクは、市区町村（都道府県や地域の団体が運営する例もあります）が、売りたい・貸したい空き家の情報を集めて公開し、住みたい人や使いたい人につなぐ仕組みです。

所有者が申し込み、自治体が内容を確認して掲載し、興味を持った人からの問い合わせが所有者側に届きます。

つまり、掲載までが自治体の仕事の中心で、値段の交渉や契約は別の話です。

自治体が仲介まで引き受けるわけではない

多くの自治体は自ら売買の仲介をせず、当事者同士の交渉に任せるか、協定を結んだ不動産会社につなぐ形をとっています。

ここは運営方法が自治体ごとに違うところなので、登録の相談に行った日に「契約のときは誰が間に入るのか」を聞いてください。

宅地建物取引業者が入るなら仲介手数料が発生し、入らないなら契約書の作成と代金の受け渡しを自分たちで段取りすることになります。

土地を国に引き取ってもらう制度とは目的が違う

空き家バンクは使ってくれる人を探す仕組みで、いらない土地を国に引き渡す制度ではありません。

相続土地国庫帰属制度は建物が建ったままの土地を対象にしていないため、実家が建っている限りそのままでは使えません。

両者を混同したまま窓口に行くと話が噛み合わないので、違いは相続土地国庫帰属制度で建物付きが対象外になる理由で解説しています。

空き家バンクの登録条件は自治体ごとに違います

登録条件を全国共通のものとして覚えても役に立ちません。

条件も掲載の期間も、申し込みに添える書類も、運営する市区町村が決めています。

実家がある市区町村の窓口へ、次の項目をまとめて聞くのが早い進め方です。

権利関係で聞かれるところ

• 申込者が登記上の所有者であること（相続登記が済んでいるか）
• 共有名義の場合に共有者全員の同意書が必要かどうか
• 抵当権などの登記が残っていないか
• 隣地との境界がはっきりしているか

権利関係の確認は、書類を取り寄せれば今日から自分で進められる部分です。相続人の同意が絡む項目だけが人待ちになるので、その二つを分けてから動くと手が止まりにくくなります。

建物の状態で聞かれるところ

そのまま住める状態を求める自治体もあり、傾きや雨漏りがあっても「解体前提の物件」として受け付ける自治体もあります。

売買だけを扱うのか、賃貸も扱うのかも運営次第です。

家財が残ったままでは現地確認や内覧の日程が組みにくいため、片づけをどこまで済ませてから申し込むかも、その場で聞いておくと二度手間になりません。

申し込みから成約までの流れと、誰の同意が必要か

手順は自治体で前後しますが、おおまかには次の順に進みます。

• 市区町村の窓口（空き家対策や定住促進の担当課）に相談する
• 登録申込書と登記事項証明書などを提出する
• 担当者や協定先の不動産会社が現地を確認する
• 物件情報が公開され、問い合わせが所有者側に届く
• 内覧と条件交渉を経て契約し、引き渡す

この流れのどこで止まるかは、たいてい書類ではなく人の同意です。

自分ひとりの名義なら自分の判断で申し込めますが、兄弟の共有になっていると一人の意思では掲載まで進めません。

誰の署名が要るのかを先に把握しておけば、連絡を取る相手と切り出す順番が決まります。

実家の状態	必要になる同意・署名
相続登記が済み、自分の単独名義	本人の申し込みで進められる
兄弟との共有名義	共有者全員の同意が原則
遺産分割が終わっていない	相続人全員で誰が引き継ぐかを決め、登記を入れてから
仏壇・位牌・お墓	祭祀（さいし）を引き継いだ人が引き取り先を決める（民法897条）

仏壇と位牌は相続財産とは別の扱いで、遺言や慣習で決まらないときは家庭裁判所が承継者を定めます。相続を放棄した人でも祭祀の承継者になれるため、財産の話とは切り離して相談できる論点です。

空き家バンクの費用は、登録料より片づけと修繕で決まります

登録そのものに手数料がかかるかどうかは自治体で違うので、窓口で確認してください。実際に財布から出ていくのは、掲載までにかかる次のような費用です。

• 家財の搬出と処分（量と、階段の有無や搬出経路で変わります）
• 水回りや屋根の修繕、雨漏りの補修
• 境界がはっきりしない場合の測量
• 宅地建物取引業者が契約に入る場合の仲介手数料
• 売れるまで毎年かかる固定資産税と、草刈りや通水のための往復費用

この中で見積もりが大きく振れるのは家財の処分です。

同じ間取りでも、押し入れと納屋にどれだけ入っているかで作業日数が変わり、料金は日数で決まります。

修繕をどこまでやるかは相手次第でもあります。

自分で直したい買い手なら現状のままのほうが話が早く、そのまま住みたい人を待つなら最低限の水回りを直しておく判断になるでしょう。

不動産会社に任せるか、空き家バンクに載せるか

この二つは対立するものではなく、実家の立地で使い分けるものです。判断の材料になるのは、その地域で似た物件が実際に取引されているかどうかです。

市場で値が付く立地なら不動産会社が先

駅や幹線道路に近く、周辺で中古住宅の売買が動いている地域なら、まず査定を取ってください。

査定額は会社ごとに開きが出るため、1社だけ聞いて「こんな値段なのか」と判断するのは早すぎます。

取り方と相場の確かめ方は実家の査定を進める3つの方法で解説しています。

買い手が限られる立地は空き家バンクを併せて使う

集落や山あいの物件は、一般の売買情報の中に置いても埋もれます。

移住や二拠点の住まいを探している人は自治体の情報を見に来るので、そこに載る意味が出てきます。

ただし掲載と売却の代行を自治体が引き受けるわけではないので、問い合わせへの返信や内覧の立ち会いを誰がやるかは自分で決めなければなりません。

不動産会社にも並行して出せるかは、自治体の規定と結ぶ媒介契約の種類で変わるため、両方に確認してください。

貸す道を選ぶなら家財と修繕を先に片づける

賃貸なら所有権は手元に残り、固定資産税も払い続けます。

そのかわり家財を全部出し、住める状態まで直す作業が先に来ます。

売る・貸す・譲るのどれが自分の条件に合うかは空き家の売る・貸す・譲るの選び分けで解説しています。

相続した実家を売るなら、3,000万円控除の期限を先に確認

相続した空き家を売って利益が出たときは、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

対象は1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件を満たすもので、2027年12月31日までに譲渡した場合に限られます。

相続人が3人以上いるときは、2024年1月1日以降の譲渡について1人あたり2,000万円に下がりました。

期限があるということは、空き家バンクに載せて買い手を待つ時間も期限の内側にあるということです。

売る方向にほぼ決まっているなら、掲載を始める時期から逆算してください。

要件は細かく、家屋の使われ方や耐震の状況も見られるため、自分の実家が当てはまるかは空き家の3,000万円特別控除が使える条件で解説しています。

控除を使って税額が0円になる場合も、売った翌年の確定申告で自分から申告しなければ適用されません。

必要書類と申告が要るかどうかの見分けは不動産を売った後の確定申告で解説しています。

個別の税額がいくらになるかは資産の内容で変わるので、金額の判断が必要になった時点で税理士に相談する段階です。

仏壇と家財の片づけは、登録より前に来る作業です

掲載の写真を撮るにも、内覧を受けるにも、家の中が空いている必要があります。

ここで手が止まる理由は量ではなく、捨ててよいか分からないものが混ざっている点にあります。

次のものは処分すると相続の手続きそのものが止まるため、片づけの初日に探して別の箱にまとめてください。

• 通帳・キャッシュカード・有価証券
• 保険証券・年金手帳
• 不動産の権利証と登記識別情報
• 遺言書（自筆証書は封を開けずに家庭裁判所へ）
• 印鑑と印鑑登録証、貸金庫の鍵と契約書、借用書

業者に頼むときは、許可の種類を確かめてください。

家庭から出た不用品を運んで処分するには市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可が必要で、買い取るなら都道府県公安委員会の古物商許可が別に要ります。

産業廃棄物収集運搬業の許可では家庭ごみを運べません。

「無料回収」を名乗って回ってくるトラックはこの許可がないことが多く、渡した先で不法投棄されれば依頼した側にも話が及びます。

遺品整理士は民間資格で、これがあれば廃棄物を運べるわけではないので、許可の有無とは別に見てください。

業者が自宅を訪問して買い取る訪問購入なら、契約書面を受け取った日から8日間はクーリング・オフができ、その間は品物の引き渡しを拒めます。

何から手をつけるかの順番は遺品整理を始める順番で解説しています。

空き家のまま置いておくと、税金と管理費が積み上がります

放置の代償は、まず毎年の固定資産税と、草刈りや通水のための往復費用として出てきます。

それに加えて、状態が悪化した空き家には行政の手続きが用意されています。

倒壊のおそれや衛生上有害な状態にあると市区町村が判断すれば「特定空家」に、そうなるおそれがある段階では「管理不全空家」に指定されます。

指定を受けて勧告まで進むと、固定資産税の住宅用地特例（課税標準を6分の1にする扱い）が外れ、翌年度からの税額が上がります。

放置しただけで自動的に税金が跳ね上がるのではなく、指定と勧告という段階を踏むしくみです。

逆に言えば、勧告の前に連絡が来る段階があるということでもあります。

市区町村からの通知を放っておかないでください。

もうひとつ考えておきたいのが、買い手を探す環境そのものの変化です。

全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%と過去最高になりました（総務省 住宅・土地統計調査／2023年時点）。

同じ地域で売りに出る家は年々増えていきます。

相続登記を放置すれば10万円以下の過料の対象にもなるため、今日できるのは名義の確認と書類の取り寄せ、人を待つのは相続人の同意という切り分けから始めるのが現実的でしょう。

よくある質問

空き家バンクに登録すれば売れますか

登録は買い手や借り手が見つかることを保証する仕組みではありません。

見に来るのはその地域に関心のある人が中心で、掲載しただけでは問い合わせが来ない物件もあります。

掲載後の反応が薄いままなら、値段の設定を見直すか、不動産会社にも並行して相談する方向へ切り替える判断が必要になります。

登録にお金はかかりますか

登録手数料の扱いは自治体ごとに違うため、実家がある市区町村の窓口で確認してください。多くの場合、実際に負担が大きいのは登録料ではなく、家財の処分や修繕、境界の測量といった掲載前の準備費用です。

名義が亡くなった親のままでも登録できますか

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