実家はいつ売る？相続してから引き渡しまでの流れを解説

相続した実家を売るとき、期限が切られているのは売却ではなく登記です。

相続登記は不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があり、2024年4月1日より前に相続した家も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が定められています。

売る時期そのものに法律の期限はありません。

ただし、相続した空き家の3,000万円特別控除は2027年12月31日までの譲渡が対象です。

決めきれないまま年数が過ぎると、選べる道のほうが減っていきます。

本記事では、登記簿での名義の確かめ方・持ち続けた場合の年額・譲渡所得の税率の判定・決済と引き渡しまでの流れを解説します。

実家の売却は、登記簿の名義が親のままかどうかで出発点が変わる

買主に引き渡せるのは、登記簿に所有者として載っている人だけです。

親が亡くなっても名義は自動で子に移らないため、空き家になった実家は親の名義のまま残っているのが普通です。

最初に見るのは、法務局で取れる登記事項証明書の甲区（所有権に関する事項）です。

ここに親の名前があるなら、売却の話より先に相続登記を済ませることになります。

ときどき、親ではなく祖父母の名義で止まっている家があります。

親が相続したときに登記をしていなかった場合です。

この状態だと祖父母の相続からさかのぼって相続人を確定させることになり、いとこまで含めた戸籍を集める作業が加わります。

人数が増えるほど日数もかかるため、名義の確認だけは人の同意を待たずに今日できる作業になります。

相続人が複数いるときは、誰の名義にしてから売るかを決める

登記の形は、売り方とつながっています。

売って代金を分ける方法（換価分割といいます）を選ぶ場合、相続人の1人の名義にまとめて登記してから売る形と、全員の共有で登記してから売る形があります。

共有にすると、媒介契約も売買契約も決済も、原則として共有者全員の署名と実印が要ります。

遠方の兄弟がいるなら、書類の往復だけで日数が延びるでしょう。

どちらの形でも、相続人全員の署名押印と印鑑証明書をそろえた遺産分割協議書が必要です。

自分の持分だけを売ることもできますが、買い手は限られます。

登記の申請は自分でもできます。

不動産の名義変更を自分でやる手順で、法務局に出す書類と申請の流れを解説しています。

相続登記は3年以内、相続税の申告は10か月以内

売却の段取りを考える前に、日付が決まっている手続きを確認します。起算日は「亡くなった日」ではないものが混ざっています。

手続き	期限	起算日
死亡届	7日以内	死亡の事実を知った日
相続放棄・限定承認	3か月以内	自分のために相続の開始があったことを知った時
準確定申告	4か月以内	相続の開始を知った日の翌日
相続税の申告・納付	10か月以内	相続の開始を知った日の翌日
相続登記	3年以内（2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで）	不動産を取得したことを知った日

売却の時期に直接ぶつかるのは相続税です。

基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数で、相続人が3人なら4,800万円になります。

これを超えなければ申告そのものが不要です。

超える場合、納税資金を実家の売却代金で用意するつもりなら、10か月のあいだに売買契約と決済まで終える計算になります。

四十九日と家財の片づけで数か月が過ぎることを踏まえると、査定に動き出す時期はかなり早くなります。

売れるまでにどのくらいかかるかは、実家の売却期間の目安で解説しています。

もう一点、借金が多くて相続放棄を検討している場合は、実家を売るという選択肢がありません。

放棄は3か月以内に家庭裁判所へ申述する手続きで、相続財産を処分すると単純承認したものとみなされて放棄できなくなります。

家財の売却や預金の引き出しも、その処分に当たると判断される余地があります。

実家を売却せずに持ち続けると、毎年いくらかかるか

売る・貸す・残すで迷っている段階では、売った手取りを計算するより、持ち続けた場合の年額を書き出すほうが比べやすくなります。紙に並べるのは次の費目です。

• 固定資産税と都市計画税
• 火災保険料
• 電気・水道の基本料金
• 草刈りや剪定の費用、シルバー人材センターなどに頼む場合の実費
• 年に数回帰るための交通費と、そのために使う休日

この年額が出ると、兄弟との話し合いも変わります。

「まだ置いておこう」という判断に毎年いくら払っているかが数字になるからです。

全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で過去最高になりました（総務省 住宅・土地統計調査／2023年時点）。

同じ判断を保留している家がそれだけあるということでもあります。

放置したときの固定資産税については、誤解が広がっています。

住宅が建っている土地は住宅用地の特例で課税標準が6分の1になりますが、これが外れるのは自動ではありません。

倒壊のおそれや衛生上有害な状態にあると市区町村が判断すれば「特定空家」、そうなるおそれがあれば「管理不全空家」に指定され、勧告を受けた段階で特例が外れます（空家等対策の推進に関する特別措置法・2023年12月改正施行）。

指定と勧告という段階を踏むため、草を刈りに帰っている家がいきなり6倍になるわけではありません。

ただし、指定の判断は市区町村が行います。

貸す道を考えるなら、修繕にいくらかかるかを先に見ます。売却との比べ方は相続した不動産を売る・貸す・手放すの選び方で、買い手が付きにくい地域での選択肢は空き家バンクの登録条件と使い方で解説しています。

決められない理由は値段ではなく、仏壇と兄弟の同意にある

売却の手続きそのものは、名義と査定と契約で進みます。

それでも手が止まるのは、たいてい別の場所です。

仏壇をどうするか、兄弟に何と言うか、自分の記憶が残っている家財をどう扱うか。

この3つは不動産会社が代わりに決めてくれません。

順番を付けて片づけるほうが早くなります。

仏壇と位牌は、相続財産とは別に1人が引き継ぐ

墓や仏壇、位牌といった祭祀（さいし）財産は、預金や不動産のように分ける対象ではなく、1人が引き継ぐ決まりです（民法897条）。

亡くなった人の指定がなければ慣習によって決まり、それでも決まらないときは家庭裁判所が定めます。

この役目は相続で財産を受け取らなかった人も引き受けられますし、相続放棄をした人でもなれます。

引き継ぐ人が決まったら、仏壇を自宅に移すか、菩提寺（ぼだいじ）に相談して引き取ってもらうかという選択になります。

お墓も動かすなら、遺骨を別の場所へ移すには現在の墓地がある市区町村の改葬許可証が必要です。

申請には受け入れ先の受入証明書と、現在の墓地管理者の埋葬証明書を添えるため、受け入れ先が決まらないと申請できません。

許可証なしに遺骨を移すのは墓地埋葬法違反にあたります。

実家の引き渡し日を先に決めてしまうと、この手続きが間に合わなくなることがあります。

兄弟の同意は、売るかどうかより分け方で割れる

査定額を誰も知らないまま話し合うと、住み続けたい側は高く、売りたい側は安く見積もります。

そこから先は金額の話が感情の話に変わります。

先に机の上へ出すのは、査定額と固定資産税の年額、それに管理にかかっている実費です。

数字が同じなら、意見の違いは「売るか残すか」ではなく「いくらならどう分けるか」に絞られます。

共有名義のまま置いておくと、次の相続で持分がさらに細かくなります。

売るにも貸すにも共有者全員の同意が要るため、人数が増えるほど動かせなくなる形です。

話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停という道があります。

家財を運び出す前に、権利証と通帳を探す

処分してしまうと相続の手続きが止まる書類があります。片づけを始める前に、次のものを探してください。

• 通帳・キャッシュカード
• 保険証券・年金手帳
• 不動産の権利証と登記識別情報の通知
• 遺言書
• 印鑑と印鑑登録証
• 貸金庫の鍵と契約書
• 有価証券・借用書

封のある遺言書が出てきたら、その場で開けないでください。

自筆証書遺言と秘密証書遺言は家庭裁判所の検認が必要で、封を開けずに持ち込みます。

公正証書遺言と、法務局の保管制度を使った自筆証書遺言は検認が要りません。

家財の処分を業者に頼むときは、許可の種類を見ます。

家庭から出た不用品を運んで処分するには市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可、買い取るなら都道府県公安委員会の古物商許可が必要です。

産業廃棄物収集運搬業の許可だけでは家庭ごみを運べません。

「無料回収」を名乗るトラックはこの許可がないことが多く、渡した先で不法投棄されれば依頼した側に連絡が来ます。

訪問して買い取る「訪問購入」なら、契約書面を受け取った日から8日間はクーリング・オフができ、その間は物品の引き渡しを拒めます。

何から手を付けるかは遺品整理を始める順番で解説しています。

不動産の査定額は立地と築年で決まり、会社ごとに開きが出る

査定額は、その会社が「この価格なら売れる」と見込んだ額です。

約束された売値ではありません。

根拠になるのは次のような条件です。

• 駅からの距離と周辺環境
• 築年数と建物の構造
• 接している道路の幅と接道の状況
• 敷地の面積と形
• 近隣で実際に成約した事例

同じ家でも会社ごとに額が開きます。

参照している成約事例が違い、得意なエリアと抱えている客層も違うからです。

媒介契約を取るために高めの額を出す会社もあります。

1社だけに出すと、その額が高いのか安いのか判断する材料がありません。

複数社に出して、額そのものより「なぜその額になるのか」の説明を比べるほうが役に立ちます。

実家特有の事情として、家財が残ったままでも査定はできます。

時間がかかるのは別の点です。

境界標が見つからない土地、私道に接している土地、増築したのに登記されていない建物は、確認や書類の準備で日数が延びます。

売却の相場として金額の目安を示すことはできません。

同じ築年でも立地で差が大きく、地域の成約事例を見ないと数字に意味が出ないためです。

不動産売却の税金は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間で決まる

売って利益が出た部分（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。

計算は、売却価格から取得費と譲渡費用を引き、使える特別控除を引いた残りです。

取得費には親が買ったときの購入代金と諸費用が入り、建物は減価償却した後の額になります。

譲渡費用には仲介手数料や、売るために行った解体費などが含まれます。

相続した実家は、親の所有期間を引き継ぐ

税率は所有期間で2段階に分かれます。判定するのは売った日ではなく、譲渡した年の1月1日時点です。

所有期間（譲渡した年の1月1日時点）	所得税	住民税	合計
5年超（長期譲渡所得）	15%	5%	20%
5年以下（短期譲渡所得）	30%	9%	39%

このほかに復興特別所得税が基準所得税額の2.1%かかり、短期の場合の実効税率は約39.63%です（国税庁 タックスアンサーNo.3211／2026年9月時点）。

ここで多い誤解が、相続したばかりだから短期になるという読み方です。

相続や贈与で取得したものは、原則として被相続人が取得した日から所有期間を数えます（国税庁 タックスアンサーNo.3202／2026年9月時点）。

親が40年住んだ家なら、相続した翌月に売っても長期譲渡所得の20%で計算します。

取得費が分からないときの扱い

親が買った当時の売買契約書が見つからない家は多くあります。

取得費が不明な場合の計算方法は判断が分かれる論点で、金額への影響も大きいところです。

通帳の入出金記録や住宅ローンの償還表、当時のパンフレットなどが残っていないかを先に探し、そのうえで税務署の事前相談か税理士に持ち込む段階になります。

計算の考え方は実家を売ったときの譲渡所得の計算方法で解説しています。

なお、相続税で使う小規模宅地等の特例（330平方メートルまで評価額を80%減額）は、相続税の評価額を下げる制度です。

売ったときの譲渡所得とは別の計算になります。

どちらも適用には申告が必要です。

相続空き家の3,000万円特別控除は、1981年5月31日以前の家が対象

相続した空き家を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります（租税特別措置法35条3項）。

対象になるのは1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件を満たす場合で、2027年12月31日までの譲渡に限られます。

控除額が譲渡所得を上回れば、税額は出ません。

金額が大きいぶん、要件の確認を後回しにできない制度です。

押さえておく点が2つあります。

1つは期限で、2027年12月31日までに引き渡しまで終える必要があります。

もう1つは相続人の数です。

相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以降の譲渡では1人あたり2,000万円に下がりました。

兄弟3人で共有にして売る場合、1人ずつ2,000万円という計算になります。

建築年や譲渡の形など要件は細かく定められているため、自分の実家が当てはまるかは建築確認の年月日を確かめたうえで、税務署か税理士に確認する段階です。

この控除を使う場合は、税額がゼロになっても確定申告をします。

申告が必要かどうかの判断は不動産を売ったときの確定申告の要否で解説しています。

媒介契約から決済まで、不動産売却は3段階で進む

名義と査定が片づけば、残りは会社に任せる部分が増えます。売主が動くのは次の3つの場面です。

媒介契約は、任せる会社の数で形が変わる

複数社に同時に頼める形と、1社に絞る形があります。

1社に絞ると広告や内覧の段取りをまとめて任せられますが、その会社が抱える客層に結果が左右されます。

共有名義なら、この契約の時点で共有者全員の署名が必要です。

仲介手数料は上限が法律で決まっており、売買価格が400万円を超える場合は価格の3%＋6万円＋消費税が上限になります。

内覧で見られるのは、家財の量ではなく部屋の広さ

空き家は家財を出してから内覧に出すと、部屋の寸法が伝わります。

家財が残っていると、買主は広さも傷みも判断できません。

照明が使えるよう電気を通しておくと、水回りや天井のしみも確認してもらえます。

内覧が始まると人の出入りが増えるため、近所への声かけの仕方は実家を売るときの近所への挨拶で解説しています。

決済と引き渡しは同じ日にまとめる

残代金の受領、抵当権抹消の登記、所有権移転の登記は同じ日に行います。

親が住宅ローンを完済していても、抵当権の抹消登記がされていない家があります。

登記事項証明書の乙区に抵当権が残っていたら、金融機関に書類を出してもらう手配が先に要ります。

当日までに終えるのは、家財をすべて出すこと、境界を買主と確認すること、電気・水道・ガスの精算と鍵の本数の確認です。

仏壇の移動やお墓の改葬が残っていると、この日程に間に合いません。

引き渡し日から逆算して、人の同意が要る作業を先に始めてください。

よくある質問

名義変更をしないまま実家を売ることはできますか

できません。

登記簿の所有者でない人が売買契約を結んでも、買主に所有権を移す登記ができないためです。

相続登記は不動産を取得したことを知った日から3年以内という義務もあり、2024年4月1日より前に相続した家は2027年3月31日が期限です。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が定められています。

兄弟の1人が売却に反対しています。売れませんか

共有名義または遺産分割が済んでいない状態では、共有者全員の同意がないと家全体を売れません。

自分の持分だけを売ることは可能ですが、買い手は限られます。

話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を使う道があります。

その前に、査定額と固定資産税の年額、管理の実費を全員が同じ数字で見ている状態にすると、論点が分け方に絞られます。

更地にしてから売ったほうが高く売れますか

建物が古いと更地を求める買主もいますが、解体費は売主の負担になります。

建物を解体すると土地は住宅が建っている状態ではなくなるため、固定資産税の扱いも変わります。

相続空き家の3,000万円特別控除を使う予定があるなら、解体の時期や譲渡の形が要件に関わります。

解体を決める前に、市区町村の課税窓口と税務署の両方で確認してください。

相続してすぐ売ると、税率39%になりますか

なりません。

相続で取得した不動産は、原則として被相続人が取得した日から所有期間を数えます。

親が5年を超えて所有していた家なら、相続した直後の売却でも長期譲渡所得の20%で計算します。

判定は譲渡した年の1月1日時点で行うため、年末に契約して翌年に引き渡す場合は、どちらの年の譲渡になるかも確認しておきます。

空き家のままだと固定資産税が6倍になりますか

放置しただけで自動的に上がるわけではありません。

市区町村が「特定空家」または「管理不全空家」に指定し、勧告を受けた段階で住宅用地の特例が外れます。

逆にいえば、指定の判断は市区町村が行うため、草木が伸びたままの状態を長く続けると対象になる可能性があります。

相続税の納税資金を売却代金でつくりたいのですが、間に合いますか

相続税の申告と納付は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。

売買契約から決済までの日数に加えて、相続登記と遺産分割協議の日数も必要になります。

基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えそうな見込みが立った時点で、査定と名義の確認を並行して始める計算になります。

買い手がつかないときは、どうすればいいですか

価格の見直しのほかに、賃貸に出す、自治体の空き家バンクに登録する、隣地の所有者に打診するといった方法があります。

どれを選んでも、名義が自分になっていることと、家財が出ていることが前提になります。

手放す選択肢を検討する場合も、相続登記を済ませていないと手続きに進めません。

まとめ

実家をいつ売るかという問いは、売主の気持ちだけでは決まりません。

相続登記の3年、相続税の10か月、相続空き家の3,000万円特別控除の2027年12月31日という日付が先にあり、そのうえで名義・査定・仏壇・家財という順に、人の同意が要るものほど早く動かす必要があります。

名義の確認と年間維持費の書き出しは、今日ひとりで終わる作業です。

税率については、相続した家が短期譲渡所得の39%になることは通常ありません。

親の所有期間を引き継ぐため、多くの実家は20%の長期で計算します。

急いで売る理由が税率にあるわけではないぶん、決める順番のほうが結果を左右します。

ぜひ本記事の期限の表と所有期間の判定基準を参考に、登記簿の甲区の確認と持ち続けた場合の年額の書き出しから始めてください。