相続した不動産をどうする？売る・貸す・手放すの選び方

相続した実家をどうするかは、査定額より先に登記の名義で決まります。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象です。

2024年3月までに相続した不動産も対象で、その期限は2027年3月31日と定められています。

年に数回、草を刈りに帰るだけの家になっていても、売るか貸すか残すかが決まらないことがあります。理由は値段ではなく、仏壇の行き先と兄弟の同意、それに家財の量です。

本記事では、名義の確かめ方・持ち続ける費用と動かす費用の違い・売る貸す手放すそれぞれの条件・放置したときの固定資産税の扱いを解説します。

相続不動産でまず確かめるのは、名義が誰になっているか

実家の名義は、法務局で登記事項証明書を取れば分かります。

所有者が書かれているのは甲区（所有権に関する事項）で、ここが親の名前のままなら相続登記は済んでいません。

祖父の名前で止まっている場合は、親の代の相続手続きが終わっておらず、話し合いに加わる相続人が兄弟だけでなく、いとこまで広がっていることもあります。

あわせて手元に置きたいのが、市区町村から毎年届く固定資産税の納税通知書です。

課税明細には土地と家屋が一覧で載るため、母屋のほかに物置や小さな畑が別の地番で付いていた、という取りこぼしを防げます。

登記事項証明書で名義を、納税通知書で対象の範囲を押さえる、という役割分担になります。

この2つは、相続人が1人で取り寄せられる書類です。

兄弟に声をかける前に済ませておけば、最初の相談の席に地番・面積・年間の税額という共通の数字を出せます。

数字がないまま「売りたい」「残したい」を言い合うと、話が金額ではなく気持ちのやりとりになってしまいます。

なお、登記簿に書かれた面積と、その土地が売れる値段は別のものです。相続した不動産の評価方法では、路線価と実勢価格がどこでずれるのかを解説しています。

「売れない」のではなく決められない｜相続不動産で話が止まる3つの理由

手が止まるのは、買い手がつかないからとは限りません。止まる場所は、次の3つに集まります。

• 仏壇・位牌・お墓を誰が引き継ぐか
• 兄弟が分け方に納得するか
• 家財をいつ、どこまで出すか

このうち仏壇と位牌、お墓は相続財産ではありません。

民法897条により祭祀（さいし）財産として別枠で扱われ、原則として1人が引き継ぎます。

預金や土地のように頭数で割るものではないため、遺産分割の話し合いとは切り離して決められます。

相続放棄をした人でも承継者になれます。

家財は、量と階数と搬出経路で作業の規模が変わります。

ここで先に確かめるのは、捨ててはいけないものの所在です。

権利証や登記識別情報の通知、通帳、保険証券、印鑑登録証を処分してしまうと、あとの手続きがそこで止まります。

何から手を付けるかは遺品整理の進め方で解説しています。

3つのうち、自分の都合だけで進められないのは兄弟の同意です。そのため、名義の確認と家財の中身の把握を先に終えておくと、同意を待つ時間を空回りさせずに使えます。

実家じまい・空き家・祭祀財産は同じ話ではない

同じ実家の話をしていても、使う言葉によって相手にする窓口が変わります。

言葉	指しているもの	関わる相手
相続不動産	相続で取得した土地と建物。遺産分割の対象になる財産	相続人全員・法務局
空き家	住む人がいない状態の建物。空家等対策の特別措置法の対象になりうる	市区町村
実家じまい	家財の片づけと建物の処分をまとめた言い方。法律用語ではない	—
祭祀財産	お墓・仏壇・位牌。相続財産とは別に1人が引き継ぐ	承継者・寺院や霊園
改葬（かいそう）	遺骨を別の場所へ移すこと。改葬許可証が要る	現在の墓地がある市区町村

墓石を撤去して使用権を返すことと、遺骨を移すことも別の手続きです。

遺骨を移すなら、現在の墓地がある市区町村の改葬許可証が必要で、申請には受け入れ先の受入証明書が付きます。

受け入れ先が決まらないうちは申請そのものができません。

「実家じまい」とひとまとめに考えていると、この順番が抜けます。

相続登記の期限は3年｜2024年より前に相続した不動産は2027年3月31日まで

相続に関わる期限は、亡くなった日から数えるものと、知った日から数えるものが混ざっています。

手続き	期限	起算日
相続放棄・限定承認	3か月	自己のために相続の開始があったことを知った時
準確定申告	4か月	相続の開始を知った日の翌日
相続税の申告・納付	10か月	相続の開始を知った日の翌日
相続登記	3年（2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで）	不動産を取得したことを知った日

期限内に財産の調査が終わらないときは、3か月の期間内に家庭裁判所へ伸長を申し立てられます。

ただし相続放棄は、不動産だけを選んで手放す制度ではありません。

申述が認められれば預金も借金もまとめて引き継がなくなりますし、その前に家財を売ったり家を貸したりすると、財産を受け継ぐ意思があったものとして扱われて放棄ができなくなります。

迷っている段階では、家の中の物を動かさないでください。

相続税のほうは、基礎控除が3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。

相続人が3人なら4,800万円までは申告そのものが不要になります。

ただし小規模宅地等の特例で評価額を下げて0円にする場合は、申告が要ります。

判断の分かれ目は相続税は誰にかかるかで解説しています。

相続不動産にかかるお金は、持ち続ける費用と動かす費用に分かれる

費用を1つの数字で考えると比べられません。毎年出ていくものと、一度だけ出るものを分けてください。

持ち続けている間に毎年出ていく費用

金額の大きさで並べると、固定資産税と都市計画税が土台になります。

市街化区域なら都市計画税も課され、どちらも納税通知書に前年の実額が書かれています。

ここに火災保険料が乗りますが、人が住んでいない建物は契約の条件が変わることがあるため、保険会社に空き家である旨を伝えて確認してください。

見落としやすいのが、電気と水道の基本料金、それに見回りの交通費です。

年4回帰省して草を刈るなら、その交通費と作業に使う時間も維持費に入ります。

遠方で行けない月を管理代行に頼めば、月々の委託料が加わります。

売る・貸す・手放すときに一度だけかかる費用

こちらは、金額そのものよりも「何で増減するか」を押さえるほうが役に立ちます。

• 残置物の撤去…家財の量、階数、トラックを寄せられるか
• 建物の解体…延床面積、重機が入れる道幅か、アスベストの事前調査の結果
• 境界の確定測量…隣地の所有者の立会いが取れるか、境界標が残っているか
• 登記と売買の費用…登録免許税、司法書士や仲介の報酬
• 譲渡所得の税…売った値段から取得費と譲渡費用を引いた額に対して計算する

とくに解体と測量は、条件が悪いほど跳ね上がる費目です。

重機が入らない区画は手作業になりますし、隣地の相続が未了で立会いの相手が決まらないと、測量そのものが進みません。

見積もりを取る前におおよその相場を知る手順は、実家の査定の進め方で解説しています。

売る・貸す・国に引き取ってもらう｜相続不動産の3つの出口

出口は3つあり、それぞれ向く条件がはっきり違います。

売る｜現金に換えて兄弟で分けられる

相続人が複数いて、全員が遠方に住んでいるなら、売って現金で分ける形がいちばん扱いやすくなります。古家付きのまま売るか、解体して土地として売るかは買い手の層で変わるため、解体を決める前に不動産会社の意見を聞いてください。

税の面では、相続した空き家を売ったときの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。

対象は1981年5月31日以前に建築された家屋などの要件を満たすもので、2027年12月31日までの譲渡に限られます。

相続人が3人以上いる場合、2024年1月1日以降の譲渡では1人あたり2,000万円に下がります。

要件の一覧は空き家の3,000万円特別控除で解説しています。

売却した年の翌年には確定申告が必要で、不動産を売ったときの申告の要否もあわせて確認できます。

貸す｜建物が使える状態で、近くに頼れる人がいるとき

貸すという選択は、建物が今のまま住める状態で、管理を任せられる相手が地元にいる場合に成り立ちます。水回りの改修や雨漏りの補修が先に出るため、家賃が入り始めるまでの持ち出しを先に見てください。

もう一段考えておきたいのが、借りている人がいる家は売り方が限られる点です。

将来売るつもりがあるなら、賃貸期間の決め方から相談することになります。

地方の物件で買い手や借り手を探す入口としては、空き家バンクの登録条件と使い方で解説している自治体の制度も検討できます。

国に引き取ってもらう｜土地だけが対象の制度

買い手も借り手も見つからない土地には、相続土地国庫帰属制度という選択肢があります。

ただし対象は土地に限られ、建物が建ったままでは申請できません。

解体を前提にする点と、承認されたときに負担金を納める点をあわせて考える必要があります。

制度の対象から外れる条件は相続土地国庫帰属制度で解説しています。

相続人全員の同意が要る場面と、1人で進められる場面

「兄弟に切り出せないから何もできない」とは限りません。同意が必要な場面は、実は限られています。

場面	必要な同意
登記事項証明書・戸籍謄本の取り寄せ	相続人1人で請求できる
不動産会社に査定を頼む	1人で依頼できる（媒介契約は名義人が結ぶ）
遺産分割協議書の作成	相続人全員の署名押印と印鑑登録証明書
売買契約・引き渡し	登記上の名義人全員
家財の処分	放棄を検討している間は動かさない
祭祀財産の承継	1人（指定がなければ慣習、決まらなければ家庭裁判所が定める）

話し合いがまとまらないときに「とりあえず兄弟で共有名義にする」と決めてしまうと、その後の売却や賃貸のたびに全員の署名が必要な状態が続きます。

共有者の誰かが亡くなればその子どもが持分を受け継ぐため、年を追うごとに人数が増えていきます。

売って現金で分ける換価分割にするか、1人が取得して他の相続人に金銭を渡す形にするか、名義を決める段階で方向を出しておくほうが後の手間は少なくなります。

どの分け方が自分たちに合うかは資産の内訳と税額で変わるので、金額の大きい不動産が絡むなら税理士に相談する段階です。

放置した相続不動産は、勧告を受けると固定資産税の特例が外れる

全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で過去最高になりました（総務省 住宅・土地統計調査／2023年時点）。放置した家が増えたことを受けて、自治体が動ける範囲も広がっています。

倒壊のおそれや衛生上の問題がある状態だと市区町村が判断すると「特定空家」に、そうなるおそれがある状態だと「管理不全空家」に指定されます。

指定を受けて勧告まで進むと、住宅用地の特例（課税標準を6分の1にする扱い）が外れ、翌年度から土地の固定資産税が上がります。

放置しただけで自動的に税額が6倍になるわけではなく、指定と勧告という段階を踏む仕組みです。

税額以外にも、時間が過ぎることで失うものがあります。

• 相続空き家の3,000万円特別控除は、2027年12月31日までの譲渡が対象
• 2024年4月1日より前に相続した不動産の登記期限は、2027年3月31日
• 登記をしないまま次の相続が起きると、署名を集める相手が増える
• 建物が傷むほど、売値ではなく解体費だけが残りやすくなる

草を刈りに帰る回数を増やすことは維持にはなりますが、期限そのものは止まりません。今日できるのは、名義と課税の内容を紙で確認し、期限をカレンダーに書き込むところまでです。

よくある質問

名義が親のままでも、実家を売ることはできますか

売れません。

買主へ所有権を移す登記ができないためです。

相続人の誰が取得するかを決めて相続登記を済ませてから、売買の契約に進みます。

遺産分割協議書には相続人全員の署名押印と印鑑登録証明書が必要です。

兄弟で共有名義にしたままにすると、どうなりますか

売却や賃貸のたびに共有者全員の同意が必要になります。

共有者が亡くなればその子どもへ持分が移るため、時間がたつほど関係者が増えます。

分け方を決めきれないときも、名義の方向だけは早めに相談しておくと後の手続きが軽くなります。

遠方で年に数回しか帰れません。何から手を付けますか

法務局で登記事項証明書を取り、固定資産税の納税通知書を探してください。

どちらも1人で用意できます。

帰省したときには、家の中と外を写真に撮っておくと、兄弟への説明や業者への相談にそのまま使えます。

「無料で家財を引き取ります」というチラシに頼んでよいですか

許可の有無を先に確かめてください。

家庭から出た不用品を運んで処分するには市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可が、買い取るなら都道府県公安委員会の古物商許可が必要です。

産業廃棄物の許可だけでは家庭ごみを運べません。

訪問して買い取る取引なら、契約書面を受け取った日から8日間はクーリング・オフができ、その間は品物の引き渡しを拒めます。

更地にしてから売ったほうが早く売れますか

買い手の層によって変わります。

解体費は先に自分が払う出費になり、建物を壊すと相続空き家の3,000万円特別控除の要件も確認し直すことになります。

解体を決める前に、古家付きのまま売った場合の見込みを不動産会社に聞いてください。

相続税がかかるかどうかは、どこで判断しますか

基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。

ここを超えなければ申告そのものが不要になります。

被相続人が住んでいた宅地は330平方メートルまで評価額を80%減額できる小規模宅地等の特例がありますが、特例を使って税額を0円にする場合は申告が必要です。

同居していない親族が使うには別の要件があるため、適用の可否は税理士に確認する段階です。

まとめ

相続した実家で先に片づくのは、人の同意を必要としないことです。

登記事項証明書で名義を確かめ、納税通知書で対象の範囲と毎年の税額をつかむところまでは、今週のうちに1人で進められます。

そのうえで、売る・貸す・国に引き取ってもらうという3つの出口を、建物の状態と相続人の住まいから当てはめてください。

期限のほうは待ってくれません。

相続放棄は知った時から3か月、相続税の申告は10か月、相続登記は取得を知った日から3年で、2024年3月までに相続した不動産は2027年3月31日が期限です。

ぜひ本記事の期限の表と3つの出口の条件を参考に、まずは法務局で登記事項証明書を取り寄せてください。