実家の売却期間はどのくらい？売れるまでの目安を解説

年に数回だけ草を刈りに帰るだけの家になって、1年が過ぎました。

この状態から売る話を進めようとすると、最初に引っかかるのは値段ではなく名義です。

登記が亡くなった親の名前のままでは、買主が決まっても所有権を移せません。

売り出してから買主が現れるまでの期間は、立地と価格と時期で変わり、こちらから縮めようがありません。

これに対して、名義の確認から相続登記、家財の片づけまでは自分と兄弟の動き方で決まります。

相続登記は不動産を取得したことを知った日から3年以内が義務で、2024年4月1日より前に相続した家は2027年3月31日が期限です。

本記事では、売却期間を工程に分けた全体の流れ・法務局と市区町村で取る書類・売り出す時期を左右する税の期限・兄弟の同意と仏壇で止まる場面まで解説します。

実家の売却期間は、書類集めと買主待ちの2つに分かれる

売却期間を一つの数字で答えられないのは、途中に相手次第の工程が混ざるためです。

買主が現れるまでの期間は物件ごとに違い、売り出す前から読むことはできません。

一方で、名義の確認と相続登記、内覧できる状態にするまでの片づけは、こちらの作業量と家族の合意だけで進みます。

順番としては、この自分側の工程を先に終わらせておくのが無駄がありません。

買主が決まってから登記や家財で止まると、相手を待たせることになります。

工程	やること	期間の見通し
名義の確認	法務局で登記事項証明書を取り、甲区を見る	窓口請求なら即日が基本
相続人の確定	亡くなった親の戸籍をたどり、相続人全員を洗い出す	本籍地の移動回数で変わる
遺産分割の話し合い	誰が実家を取得するかを決め、協議書にまとめる	兄弟の同意が取れるまで
相続登記	法務局へ申請し、名義を相続人に移す	書類が揃ってから
査定と媒介契約	複数の不動産会社に査定を依頼し、契約先を選ぶ	数日で依頼できる
家財と仏壇の片づけ	内覧できる状態にする	量と祭祀の引き継ぎ次第
売り出しから売買契約	買主を待ち、条件を詰める	物件と時期で変わる
決済と引き渡し	残代金を受け取り、鍵を渡す	契約で定めた期日

下の2行が相手の都合で動く部分で、それより上は今日から手をつけられます。相続してから引き渡しまでの並びそのものは相続してから引き渡しまでの流れで解説しています。

最初に見るのは登記事項証明書の甲区

実家の名義が誰になっているかは、記憶ではなく登記で確かめます。

法務局で登記事項証明書を取ると、所有権に関する事項が甲区に並んでいます。

ここに親の名前だけが残っていれば、相続登記が終わっていない状態です。

まれに親ではなく祖父の名前が出てくることもあり、その場合は祖父の相続から手をつけることになります。

相続人の数が一気に増えるため、書類集めも同意の取りつけも長くかかります。

相続登記を放置していると、正当な理由なく怠ったとして10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月1日より前に相続した不動産も義務の対象で、期限は2027年3月31日です。

売るつもりがあるなら、義務の話とは別に、登記がないと引き渡せないという理由で先に済ませることになります。

売却期間を延ばすのは書類の取り寄せ｜法務局・市区町村・家の中

書類が足りないと、登記も媒介契約も税の計算も止まります。

取りに行く先は3か所に分かれていて、それぞれ待ち時間の性質が違います。

法務局のものはその日に手に入りますが、戸籍は本籍地が遠いと郵送で往復する日数がかかります。

家の中を探すものは、いつ見つかるかが読めません。

法務局で取る登記事項証明書

登記事項証明書は、全国どの法務局の窓口でも取れます。

手数料は、オンライン請求で郵送を選ぶと480円、オンライン請求で窓口交付なら480円、窓口で請求すると600円です（法務局 登記手数料／2026年9月時点）。

手数料は改定されることがあるため、請求前に法務局の現行料金を確認してください。

あわせて、土地の形や隣地との境界がわかる図面も確認します。境界がはっきりしない土地は、買主から測量を求められて引き渡しが後ろにずれることがあります。

市区町村で取る戸籍と、家に届いている固定資産税の通知

相続登記には、亡くなった親の出生から死亡までつながった戸籍が必要です。

結婚や転籍で本籍地が移っていれば、その都度の役所から除籍謄本や改製原戸籍謄本を取り寄せます。

請求先は本籍地の市区町村なので、遠方なら郵送でのやり取りになります。

相続人全員の戸籍謄本と住民票も要るため、兄弟にも各自で取ってもらうか、委任状を用意することになります。

不動産の評価額は、毎年春に届く固定資産税の納税通知書に付いている課税明細で確認できます。見つからない場合や、登記の手続きで評価額の証明を求められた場合の取り方は、物件がある市区町村の窓口で確認してください。

家の中から探す権利証と、買ったときの売買契約書

権利証（登記済証）や登記識別情報の通知は、売却そのものに必ず要るものではありませんが、見つかれば所有関係の確認が早く済みます。

それより大きいのは、親がその家を買ったときの売買契約書と領収書です。

譲渡所得は売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算するので、いくらで買ったかがわかる資料の有無で税額が変わります。

取得費を証明する資料が見つからないときの扱いは判断が分かれる論点です。

税務署の事前相談で確認できます。

通帳や保険証券、遺言書と一緒に、家財を処分する前に探しておいてください。

処分してしまうと相続の手続き自体が止まります。

登記の窓口は法務局、売り出す時期は期限から逆算する

相続登記の申請先は、物件の所在地を管轄する法務局です。

相続人本人が申請でき、郵送やオンラインでも受け付けています。

代理人として報酬を受けて申請できるのは司法書士と弁護士に限られるため、兄弟の誰かが代表で行く場合は、委任状を添えて相続人の1人として申請する形になります。

法務局は平日の日中しか開いていないので、平日に動ける人が誰かを先に決めておくと話が早く進みます。

売り出す時期は、法律で切られている期限と、税の特例の期限を並べて逆算します。

期限	起算日	内容
3か月	自分が相続人だと知った日	相続放棄・限定承認の申述（家庭裁判所）
10か月	相続の開始を知った日の翌日	相続税の申告と納付
3年	不動産を取得したことを知った日	相続登記の申請義務。2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日
2027年12月31日	—	相続空き家の3,000万円特別控除が使える譲渡の期限

相続税がかかる規模で、納税資金を売却代金から出すつもりなら、10か月の申告期限が売り出しの期限になります。

基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数で、これ以下なら申告そのものが要りません。

実家が財産の大半という家では、まず控除の枠を超えるかどうかを確かめてから時期を考える順になります。

もう一方の相続空き家の3,000万円特別控除は、1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件があり、2027年12月31日までの譲渡が対象です。

相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以降の譲渡では1人あたり2,000万円に下がります。

要件が細かいので、使える見込みがあるかは税務署か税理士に確認してください。

年内に売らないと税率が上がる、ということはない

譲渡所得の税率は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかで分かれます。

5年超なら所得税15%と住民税5%の20%、5年以下なら所得税30%と住民税9%の39%で、どちらにも基準所得税額の2.1%の復興特別所得税が加わります。

倍近い差ですが、相続で取得した家は親が取得した日から期間を数えるため、親が長く住んでいた家を相続してすぐ売っても長期の扱いになります。

急いで売る理由を税率に求める必要はありません。

計算の中身は譲渡所得の計算方法で解説しています。

売却期間が止まるのは、兄弟の同意と仏壇と家財の量

書類は手数料を払えば出てきますが、人の同意は待つしかありません。売却が長引く原因は、たいていこの3か所に集まります。

共有名義にすると、売るときに全員の署名が要る

遺産分割が決まらないまま、とりあえず兄弟の共有で登記する例があります。

持分をそろえておけば公平に見えますが、家を売るときには共有者全員が売買契約書に署名し、印鑑証明書を出さなければなりません。

1人が海外にいる、体調を崩している、連絡が取れないという事情が1つあるだけで手続きが止まります。

売却を前提にしているなら、代表者1人の名義にして代金を分ける方法と、共有のまま進める方法の違いを、登記する前に比べておいてください。

申請の手順は法務局での名義変更の流れで解説しています。

仏壇と位牌は、遺産分割とは別の話として決める

墓・仏壇・位牌といった祭祀（さいし）財産は、相続財産とは別に1人が引き継ぐ扱いです。

指定がなければ慣習によって決まり、それでも決まらなければ家庭裁判所が定めます。

相続を放棄した人でも引き継げます。

実家の売却が止まる場面で多く出てくるのが、誰の家に仏壇を置くかという話です。

財産の分け方と一緒に議論すると、金額の話と気持ちの話が混ざって進まなくなります。

仏壇の置き場所、位牌の扱い、お寺への連絡は、分割協議とは別の議題として先に決着させたほうが、どちらの話も前に進みます。

「無料回収」に家財を渡す前に許可を確かめる

内覧ができる状態にするには、家財を出す必要があります。

家庭から出た不用品を運んで処分するには市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可が要り、買い取るなら都道府県公安委員会の古物商許可が別に必要です。

産業廃棄物収集運搬業の許可では家庭ごみを運べません。

「無料回収」を名乗って回ってくるトラックは、この許可を持っていないことがあります。

不法投棄された場合に責任を問われるおそれがあるので、会社名と許可の種類を確認してから渡してください。

業者が自宅を訪問して買い取る訪問購入では、契約書面を受け取った日から8日間はクーリング・オフができ、その間は品物の引き渡しを拒めます。

片づけの進め方は遺品整理を何から始めるかで解説しています。

決められないまま置いておく期間にも費用がかかります。

倒壊のおそれや衛生上の問題があると市区町村が判断すれば「特定空家」に、そうなるおそれがあると「管理不全空家」に指定され、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れます。

放置すれば自動で税額が上がるわけではなく、指定と勧告の段階を踏みますが、庭木と郵便物を年に数回しか見ていない家は、その段階に近づいていきます。

相続登記を自分でやるか、司法書士に渡すか

相続登記は相続人本人でも申請できます。

相続人が子だけで人数も少なく、本籍地の移動が少ない家なら、戸籍を集めて申請書を作る作業は現実的な範囲です。

法務局は事前に相談を受け付けているところもあるので、書類の不足はそこで潰せます。

一方、相続人に兄弟姉妹や代襲相続人が入る、数代前の相続が終わっていない、遺産分割でもめているという場合は、集める戸籍の量と協議書の書き方が一気に難しくなります。

司法書士に渡す段階です。

売却そのものは不動産会社に仲介を頼みます。

仲介手数料は法律で上限が決まっていて、売買価格が400万円を超える部分については価格の3%＋6万円に消費税を加えた額が上限です。

査定額は立地・築年数・接道の状況・面積・周辺の成約事例から算出されるため、会社によって開きが出ます。

開く理由は、参考にする成約事例と、その会社が持っている買主の層が違うからです。

1社だけの数字を相場と思わず、複数社に出してもらってから判断してください。

相続税の計算で使う評価額と、市場で売れる価格は別のものです。

違いは路線価と実勢価格の違いで解説しています。

税金については、譲渡所得が出るかどうかの見込みまでは自分で計算できます。

特例を使って税額をゼロにする場合でも申告は必要で、個別の適用可否の判断は税理士の領域です。

売った翌年の申告を忘れると、特例が使えたはずの年に使えなくなります。

よくある質問

実家の売却期間はどのくらいかかりますか

名義の確認から引き渡しまでを1本の数字で示すことはできません。

相続登記に必要な戸籍の数、兄弟の同意が取れるまでの時間、家財の量、そして買主が現れるまでの期間がそれぞれ違うからです。

読めるのは自分側の工程だけなので、その部分を先に終わらせて、売り出したあとは相手を待つ形にするのが現実的な組み方になります。

相続登記をしないまま売り出せますか

不動産会社への相談や査定は登記前でもできますが、買主へ所有権を移すには、いったん相続人の名義に変えておく必要があります。

登記名義が亡くなった人のままでは移転登記ができません。

売り出しと並行して登記を進める場合も、決済日までに完了しているかを不動産会社と確認してください。

相続してすぐ売ると税率が高くなりますか

相続や贈与で取得した不動産は、原則として亡くなった親が取得した日から所有期間を数えます。

親が長く住んでいた家なら、相続した年に売っても長期譲渡所得として所得税15%と住民税5%の扱いです。

5年以下の短期にあたる39%が適用されるのは、親の取得も最近だった場合に限られます。

判定の基準日は、売った日ではなく譲渡した年の1月1日です。

兄弟の1人が売却に反対しています。進められますか

共有名義の不動産を全体として売るには、共有者全員の合意が必要です。

反対が続くうちは売買契約を結べません。

話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所の遺産分割調停や弁護士への相談という道があります。

ただし、反対の理由が金額ではなく仏壇や思い出の品にあることも考えられるため、何に反対しているのかを分けて聞くほうが先です。

売った翌年に確定申告は必要ですか

譲渡所得が出た場合と、特例を使って税額をゼロにする場合はどちらも申告が要ります。

損失が出ていて特例も使わないなら申告不要になることがあります。

要否の切り分けと必要書類は不動産を売ったときの確定申告の要否で解説しています。

空き家バンクに登録すれば売れますか

空き家バンクは自治体が売り手と買い手をつなぐ仕組みで、登録できる物件の条件も運用も市区町村ごとに違います。

仲介と同時に使えるかどうかも自治体で変わるため、登録を考えるなら物件がある市区町村に確認してください。

制度の中身は空き家バンクの登録条件と使い方で解説しています。

まとめ

売却期間のうち読めないのは買主を待つ部分だけで、登記事項証明書の確認、戸籍の取り寄せ、相続登記、家財の片づけは相手を待たずに進められます。止まるのは書類ではなく、兄弟の同意と仏壇の行き先が決まらない場面です。

時期を決めるときは、相続登記の3年という義務の期限と、相続税の申告期限である10か月のどちらが先に来るかを確かめてください。

そのうえで、相続空き家の3,000万円特別控除を使う見込みがあるなら2027年12月31日までの譲渡という条件が加わります。

ぜひ本記事の工程表と書類の取り寄せ先を参考に、今日できる工程から手をつけてください。