実家じまいの手順｜何から始めるかを順番どおりに解説

実家じまいで最初に開くのは、法務局で取る登記事項証明書です。

ここの甲区に親の名前がそのまま残っていれば、売却も解体の契約も名義人本人ができない以上、相続人が登記を移すまで話が進みません。

年に数回草を刈りに帰るだけの状態が1年、2年と延びるのは、片づけが終わらないからではなく、この一枚を確かめていないからという場合があります。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、不動産を取得したと知った日から3年以内という期限も付きました。

本記事では、実家じまいの工程を動く順に並べ、登記と戸籍の取り寄せ先、仏壇と家財を動かす時期、兄弟の同意が要る場面まで解説します。

実家じまいの手順は名義の確認から始まる

実家じまいは、家財を運び出してから売るという順番で考えると必ず止まります。

片づけが終わっても名義が親のままなら、買主に引き渡せません。

工程の並べ方は、人の同意や役所の処理を待つものを先に、自分ひとりで手を動かせるものを後にするのが実務的です。

順番	やること	待ち時間が出る理由
1	登記事項証明書で名義を確認する	法務局で即日取れる。ここだけは今日できる
2	戸籍をさかのぼって相続人を確定する	本籍地が遠いと郵送で往復する
3	遺産分割協議と相続登記	相続人全員の署名と印鑑証明が要る
4	売却か解体かを決めるための査定	不動産会社ごとに現地を見る日程が要る
5	仏壇・位牌・遺骨の行き先を決める	受け入れ先が決まらないと改葬許可が申請できない
6	家財の整理と搬出	量と階数で日数が変わる
7	引き渡しまたは解体	3の登記が終わっていないと契約できない

この並びで意味があるのは、3の相続登記がボトルネックになっている点です。

査定も、仏壇の移動も、家財の処分も、登記の完了を待たずに並行して進められます。

逆に、登記を後回しにしたまま買主と話を進めると、決済の直前で止まります。

登記事項証明書の甲区を見る

登記事項証明書は法務局で取得します。

手数料は窓口交付が480円、窓口請求が600円、オンライン請求して郵送で受け取ると480円です（法務局の登記手数料／2026年9月時点。

改定されることがあるため、請求前に現行料金を確認してください）。

全国どこの法務局でも、どこの不動産の分でも取れます。

実家が遠方でも近所の法務局で足ります。

見るのは甲区、つまり所有権に関する事項の欄です。

ここに親の名前しかなければ、名義は親のままという意味になります。

祖父の名前が残っていることもあります。

その場合、親の代で相続登記がされていないので、祖父の相続人にあたる人全員が今回の話し合いに加わることになり、いとこや、会ったこともない親族まで相続人が広がります。

乙区に抵当権が残っていれば、完済済みでも抹消の登記が別途必要です。

先に決めるのは「誰が決めるか」

実家じまいが止まる場面の多くは、家の値段でも片づけの量でもなく、兄弟の誰も切り出さないまま時間が過ぎることにあります。

相続登記も売却も、相続人全員の合意がなければ進みません。

ここで最初に共有するのは、方針ではなく事実のほうです。

用意するのは次の3つです。

• 登記事項証明書（名義が誰か、抵当権が残っているか）
• 固定資産税の納税通知書（年額と評価額）
• 不動産会社の査定書（できれば複数社）

金額を知らないまま話すと、住み続けたい側は高く、売りたい側は安く見積もります。

数字が机の上にあるだけで、話が感情の応酬になりにくくなります。

片づけや解体にいくらかかるかは実家じまいの費用の内訳で解説しています。

実家じまいの手続きに要る書類と取り寄せ先

書類は取る窓口がばらばらで、郵送でしか取れないものもあります。同時に請求を出さないと、1つ届いてから次を頼むかたちになり、それだけで1か月以上かかります。

亡くなった人の出生から死亡までの戸籍

相続人が誰かを証明するために、亡くなった親の出生から死亡までの戸籍が切れ目なく要ります。

現在の戸籍謄本だけでは足りません。

婚姻や転籍で戸籍が作り直されているため、その前の記録は除籍謄本や改製原戸籍謄本という別の書類に載っています。

窓口は本籍地の市区町村です。

本籍が遠方なら、郵便で請求書と定額小為替と返信用封筒を送ります。

2024年3月から、最後の本籍地以外の市区町村の窓口でもまとめて請求できる広域交付が始まっています。

ただし請求できるのは本人・配偶者・直系の親族に限られ、兄弟姉妹の戸籍は対象外です。

また、コンピュータ化されていない古い戸籍は広域交付で出ないことがあるので、結局その市区町村へ個別に請求することになります。

相続人全員の戸籍謄本と印鑑登録証明書

相続人それぞれが生きていることを示す戸籍謄本と、遺産分割協議書に押す実印の印鑑登録証明書が要ります。

印鑑登録証明書は本人しか取れないため、兄弟が遠方にいるなら、こちらが代わりに用意できません。

ここが実家じまいで最も待ち時間の読めない書類です。

声をかける段階で、必要な理由と枚数を伝えておくと往復が減ります。

固定資産評価証明書と名寄帳

登記の際の登録免許税を計算するために、不動産のある市区町村で固定資産評価証明書を取ります。

あわせて名寄帳（なよせちょう）を請求してください。

その市区町村内で親の名義になっている不動産が一覧で出るため、家の裏の細い私道や、誰も知らなかった山林が見つかることがあります。

私道の持分が漏れたまま売ると、買主が接道でつまずきます。

捨てる前に探すもの

家財の整理を先に始めてしまうと、書類ごと処分してしまう事故が起きます。搬出の前に、次のものを探し出して一か所にまとめてください。

• 通帳・キャッシュカード・有価証券
• 保険証券と年金手帳
• 不動産の権利証、登記識別情報の通知
• 遺言書（封がされていれば開けない）
• 印鑑と印鑑登録証、貸金庫の鍵と契約書、借用書

遺言書が出てきた場合、自筆証書遺言と秘密証書遺言は家庭裁判所の検認が要ります。

封を開けずにそのまま持ち込んでください。

公正証書遺言と、法務局の保管制度を使った自筆証書遺言は検認が不要です。

窓口はどこか、いつまでに動くか

手続きごとに窓口が違い、期限の起算日も違います。実家じまいの日程を組むときは、法律で切られている期限と、実務上そうしたほうがよいという目安を分けて考えてください。

手続き	期限と起算日	窓口
相続放棄・限定承認	自分が相続人だと知った時から3か月	亡くなった人の住所地の家庭裁判所
準確定申告	相続の開始を知った日の翌日から4か月	亡くなった人の住所地の税務署
相続税の申告・納付	相続の開始を知った日の翌日から10か月	亡くなった人の住所地の税務署
相続登記	不動産を取得したと知った日から3年。2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで	不動産の所在地を管轄する法務局

相続放棄の3か月は、亡くなった日からではありません。

借金が後から見つかって自分が相続人だと知った、という場合の起算日は変わります。

調査が間に合わないときは、3か月の期間内に家庭裁判所へ伸長を申し立てられます。

相続登記を怠ったときの過料

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。

正当な理由なく3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。

ここで見落とされやすいのは、施行前に相続した不動産も対象だという点です。

親が10年前に亡くなって、実家の名義がそのままという状態なら、期限は2027年3月31日です。

祖父名義のまま放置されていた家では、相続人が兄弟姉妹やいとこまで広がっています。

全員の合意を取り付ける時間を考えると、着手はいま始めるところになります。

売却の時期は税制の期限で決まる部分がある

相続した空き家を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件があり、対象になるのは2027年12月31日までの譲渡です。

相続人が3人以上いる場合、2024年1月1日以降の譲渡では1人あたり2,000万円に下がります。

要件を満たすかどうかは建築年や耐震基準の状況で変わるので、売却の相談と並行して税務署か税理士に確認してください。

買主が決まってから決済まで、さらに時間がかかります。売り出しから引き渡しまでの期間の見当は実家の売却期間の目安で解説しています。

実家じまいが止まるのは仏壇と兄弟の同意

手続きの書類は、時間さえかければ揃います。実際に工程が止まるのは、書類では解決しないところです。

仏壇と遺骨は相続財産と別枠で動く

墓・仏壇・位牌といった祭祀（さいし）財産は、預金や不動産のように分けるものではなく、1人が引き継ぎます。

遺言などで指定がなければ慣習により、それでも決まらなければ家庭裁判所が定めます。

この役目を引き受けた人が、お墓と仏壇を持つことになります。

相続を放棄した人でも引き継げます。

家の中に遺骨が置かれている場合、行き先を決めないと搬出の日程が組めません。

遺骨を別の墓地や納骨堂へ移すには、いま遺骨がある市区町村が発行する改葬許可証が要ります。

申請には受け入れ先の受入証明書と、現在の墓地管理者の埋葬（まいそう）証明書を添えるため、受け入れ先が決まらないと申請そのものができません。

許可証なしに遺骨を動かすのは墓地埋葬法に触れます。

遺骨の一部だけを手元に置くなら、改葬許可証ではなく分骨証明書のほうです。

永代供養を選ぶなら、「永代」が永久を指さないことを先に確かめてください。

多くの施設では三十三回忌や十七回忌までを個別に安置し、その後は他の遺骨と一緒に合祀（ごうし）されます。

合祀すると遺骨を取り出せなくなります。

個別安置の年数と合祀後の扱いは、契約前に書面で確認するところです。

「まだ使えるもの」で話が止まる

家財の処分でもめるのは、価値のあるものではありません。

誰も要らないが捨てるのは忍びない、という種類のものです。

写真、着物、食器、親が使っていた家具がこれにあたります。

全員が現地に集まれないなら、搬出の前に写真を撮って共有し、期限を切って引き取り希望を募るのが現実的です。

期限を切らないと、判断が保留のまま次の帰省に持ち越されます。

近所への説明を後回しにしない

解体工事は音と埃が出ます。

トラックが道を塞ぐ日も出ます。

事前に知らせていない状態で工事が始まると、工程の途中で苦情が入って止まります。

長く付き合いのあった隣家には、片づけを始める段階で一声かけておくほうが進みやすいです。

伝え方の文面は近所と親族への挨拶文例で解説しています。

空き家のまま置いたときに起きること

放置しても固定資産税が自動で上がるわけではありません。

倒壊のおそれや衛生上の問題があると市区町村が判断すると「特定空家」に、そうなるおそれがある段階で「管理不全空家」に指定されます。

指定を受けたうえで勧告に至ると、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税の負担が上がります。

指定と勧告という段階を踏む仕組みです。

全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で過去最高になっています（総務省 住宅・土地統計調査／2023年時点）。

自分でやる範囲と、専門家に渡す範囲

実家じまいを丸ごと業者に任せる必要はありません。分かれ目は、自分の時間で片づくか、資格がないとできないかの2点です。

工程	自分でできるか	渡す相手
登記事項証明書・戸籍の取得	できる	—
遺産分割協議書の作成と相続登記	相続関係が単純なら可能	司法書士
相続税の申告、特例の適用判断	難しい	税理士
相続人の間で争いがある場合の交渉	できない	弁護士
家財の仕分け	できる	—
不用品の運搬・処分	自治体の粗大ごみ受付なら可能	許可を持つ回収業者

遺産分割協議書は、相続関係によって書き方が変わります。

数次相続や代襲相続がからむと、ひな形の流用では登記が通りません。

相続人が子だけで人数も少ないなら自分で作れますが、祖父名義のままだった場合は司法書士に渡す場面です。

不用品を渡す相手は許可で選ぶ

家庭から出た不用品を運んで処分するには、市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可が要ります。

買い取るなら都道府県公安委員会の古物商許可です。

産業廃棄物収集運搬業の許可だけでは家庭ごみを運べません。

「無料回収」と書いたトラックはこの許可がないことが多く、渡した先で不法投棄されれば、出した側が責任を問われることもあります。

見積もりを取る段階で、許可の種類と番号を聞いてください。

遺品整理士は民間資格です。

持っていても廃棄物を運べる資格にはならないので、許可の有無とは別に見てください。

業者が自宅を訪問して買い取る「訪問購入」は、契約書面を受け取った日から8日間はクーリング・オフでき、その間は物品の引き渡しを拒めます。

その場で値段を言われても、すぐに渡さなくて構いません。

解体するか、そのまま売るか

更地にしたほうが売りやすい土地もあれば、古家付きで売ったほうが買い手のつく土地もあります。

解体費用は建物の構造と延床面積、重機が入る道幅があるかで変わります。

前面道路が狭くて手壊しになると作業日数が伸びます。

また、解体して更地にすると、その年の翌年から住宅用地の特例が外れるため、土地の固定資産税が上がります。

売却の見通しが立たないうちに壊すと、この負担が続きます。

解体や片づけに自治体の支援が使えることもあるので、実家じまいに使える補助金で解説している内容を、お住まいの市区町村の窓口で確認してください。

買い手が見つかりにくい地域なら、空き家バンクの登録条件という選択肢もあります。

よくある質問

相続登記をしないまま実家を売ることはできますか

できません。

売買で所有権を買主へ移すには、その前提として名義が相続人に移っている必要があります。

契約自体は結べても、決済と引き渡しの段階で登記が通らず止まります。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、取得を知った日から3年以内という期限も付いています。

兄弟の1人が話し合いに応じないときはどうすればいいですか

遺産分割協議は相続人全員の合意がないと成立しません。

連絡が取れない、印鑑を押してもらえないという状態が続くなら、家庭裁判所の遺産分割調停を申し立てる方法があります。

調停では裁判所の調停委員が間に入ります。

申し立ての前に、査定書と固定資産税の年額を示して具体的な数字で話し直すと、応じるようになることもあります。

戸籍を集めるのにどのくらいかかりますか

本籍地の移動が少なければ数週間、転籍を繰り返していると1〜2か月かかることがあります。

郵送請求は、請求書と定額小為替と返信用封筒を送って返送を待つため、1つの市区町村で往復2週間ほど見ておいてください。

相続税の申告が必要になりそうな場合、期限は相続の開始を知った日の翌日から10か月です。

戸籍集めを後回しにすると、申告の準備期間が削られます。

家の中の仏壇はどう処分すればいいですか

仏壇そのものは家具として処分できますが、多くの場合は閉眼供養（へいがんくよう）を行ってから引き取りに出します。

菩提寺があればまず相談してください。

寺との付き合いをやめる際に離檀料を求められることがありますが、法律で支払い義務を定めた規定はありません。

請求されたら、金額とその根拠を書面で示してもらってください。

家財の片づけと売却の相談は、どちらを先にすべきですか

査定の相談を先にしてください。

家財が残ったままでも不動産会社は査定できます。

むしろ、家の中を見てもらったほうが解体を前提にするか居住中の状態で売り出すかの判断がつき、片づけをどこまでやるべきかが決まります。

全部運び出してから査定を頼むと、残置物ごと引き取る買主だった場合に処分費が無駄になります。

まとめ

実家じまいの順番は、片づけからではなく登記事項証明書からです。

甲区で名義を確かめ、戸籍で相続人を確定し、そのうえで査定と仏壇の行き先を並行して進めます。

相続放棄は自分が相続人だと知った時から3か月、相続税の申告は相続の開始を知った日の翌日から10か月、相続登記は取得を知った日から3年という期限があり、いずれも起算日が亡くなった日とは限りません。

時間がかかるのは、書類の取り寄せと、兄弟の同意という人待ちの部分です。

自分ひとりで今日できるのは、法務局と市区町村への請求と、固定資産税の納税通知書を探すところまでになります。

全体の考え方は実家じまいの全体像で、税金がかかる基準は相続税の基礎控除で解説しています。

ぜひ本記事の工程表と書類の取り寄せ先の一覧を手元に置いて、まず登記事項証明書を1通取るところから始めてください。