実家じまいでやってはいけないこと｜よくある失敗を確認

年に数回、草を刈りに実家へ帰る状態が続いています。

売るか貸すか残すかは決まらないままです。

手が止まっている原因は建物の値段ではなく、名義が親のままであることと、兄弟から返事が来ないこと、それに仏壇のどれかに分かれます。

全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で過去最高です（総務省 住宅・土地統計調査／2023年）。

迷っている間も固定資産税は毎年かかります。

本記事では、実家じまいでやってはいけない失敗を、名義の確かめ方・兄弟への切り出し方・寺院と業者への伝え方・相続登記3年の期限に分けて解説します。

実家じまいの失敗は、名義・兄弟の同意・仏壇のどこで止まっているかで分かれる

片づけから手をつけて途中で止まる家と、進む家の差は、最初に触った場所にあります。

家財を運び出しても名義は動きませんし、名義が親のままでは買主と契約が結べません。

止まっている場所が書類なのか、人の同意なのか、自分の決心なのかで、今日できる一手が変わります。

名義が親のままだと、査定を取っても契約に進めない

所有者が誰かは、法務局で取れる登記事項証明書の甲区（所有権に関する事項）に書かれています。

親が亡くなったあと名義を変えていなければ、そこに載っているのは親の名前のままです。

この状態で相続人の1人が売却の話を進めても、契約の当事者になれません。

遺産分割で取得者を決め、相続登記を済ませてから売買に入る順番になります。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。

不動産を取得したと知った日から3年以内に申請せず、正当な理由もない場合は10万円以下の過料の対象です。

2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その期限は2027年3月31日となっています。

何年も空き家にしてきた家ほど、ここに当てはまります。

兄弟から返事が来ないのは、判断材料を渡していないから

「実家どうする？」という聞き方では、相手は答えようがありません。

売ればいくらになるのか、持ち続ければ毎年いくら出ていくのか、どちらも知らない状態で結論だけ求められているためです。

数字のない話し合いは、金額の話のはずが「誰が親の面倒を見たか」という話に移りやすくなります。

返事を急かす前に、査定額と年間の維持費を紙に出してください。同じ数字を全員が見ている状態になって、はじめて意見の違いが比較できる形になります。

仏壇と遺骨は、家財の処分とは別の手続きになる

仏壇・位牌・お墓は祭祀（さいし）財産といって、預金や不動産の分け方とは別枠で1人が引き継ぎます（民法897条）。

故人の指定がなければ慣習で決まり、それでも決まらなければ家庭裁判所が定めます。

相続放棄をした人でも祭祀を引き継げます。

ここを家財と一緒に「捨てるかどうか」で話すと、誰かが強く反対して片づけ全体が止まります。

遺骨が実家の墓にあるなら、動かす前に改葬許可証が要ります。

申請には受け入れ先の受入証明書と、いま墓地を管理している側が出す埋葬証明書（まいそうしょうめいしょ）がそろっている必要があるため、移す先が決まらないと申請書を出せません。

許可証なしに遺骨を移すのは墓地埋葬法に反します。

遺骨の一部を手元に置くだけなら、必要なのは分骨証明書のほうです。

売却の相談より先に、登記事項証明書と固定資産税の課税明細書を手元に置く

相手のいる話はどうしても返事待ちになりますが、書類をそろえる作業はひとりで今日から進みます。この2枚がないと、兄弟にも不動産会社にも具体的な相談ができません。

法務局で登記事項証明書を取り、甲区の名前を確かめる

登記事項証明書は法務局の窓口で請求できます。

見るのは甲区で、直近の所有者に誰の名前が入っているかを確認します。

親の名前なら相続登記が済んでいません。

すでに兄弟の共有名義になっているなら、売却には共有者全員の合意が要ります。

所有権以外の登記も同じ書面に載るので、住宅ローンの抵当権が残ったままかどうかもここで分かります。

課税明細書で、持ち続けた場合に毎年出ていく額を確かめる

固定資産税の課税明細書は、毎年春に納税通知書と一緒に届きます。

土地と建物それぞれの評価額と年税額が載っているので、持ち続けた場合の負担の下限がこれで分かります。

実際には、草刈りに帰るたびの交通費、電気と水道の基本料金、火災保険料が上に乗ります。

片づけから売却までにかかる費用の内訳は実家じまいの費用で解説しています。

家財を運び出す前に探しておくもの

片づけを先に終わらせてから手続きに入ると、必要な書類ごと処分してしまいます。業者を入れる前に、次のものを探してください。

• 通帳・キャッシュカード
• 保険証券
• 年金手帳
• 不動産の権利証・登記識別情報
• 遺言書
• 印鑑と印鑑登録証
• 貸金庫の鍵と契約書
• 有価証券・借用書

遺言書が出てきても、封は開けないでください。

自筆証書遺言と秘密証書遺言は家庭裁判所の検認が要ります。

公正証書遺言と、法務局の保管制度を使った自筆証書遺言なら検認は不要です。

家の中を見る順番と業者を呼ぶタイミングは遺品整理の始め方で解説しています。

兄弟に出すのは数字、寺院に出すのは受け入れ先、業者に出させるのは許可番号

持っていくものを間違えると、相手は判断できません。兄弟に業者の見積書を見せても話は進みませんし、住職に思い出を語っても日程は決まらないでしょう。

兄弟には、査定額と年間の維持費を同じ紙に並べる

査定額は不動産会社によって開きが出ます。

1社だけの数字を持っていくと「安く見られているのでは」という反論で止まるため、複数社から取って幅で示すほうが土台になります。

そこへ課税明細書の年額と管理費を並べ、売った場合の手取りと、持ち続けた場合の年間支出を上下に置いてください。

それでも結論が出ないときは、決める対象を小さくします。売る・貸す・残すを一度に決めず、今年は誰が管理して費用を誰が出すかだけ先に決めると、話が動くことがあります。

寺院への相談は、離檀料の金額ではなく受け入れ先から切り出す

最初に離檀料の話を持ち出すと、そこから先は交渉の形になります。

先に伝えるのは、遺骨をどこへ移すのか、法要をいつお願いしたいのかという予定です。

改葬許可証の申請にはいまの墓地管理者が出す埋葬証明書が要るので、結局その説明は避けて通れません。

離檀料に法律上の支払義務を定めた規定はありません。

請求される例はあるため、金額と何に対する費用なのかを書面で示してもらってください。

移す先の費用は、樹木葬が平均71.7万円、納骨堂が81.5万円、一般墓が152.0万円という調査結果があります（鎌倉新書 第17回お墓の消費者全国実態調査／2026年1月時点）。

永代供養墓を選ぶなら、個別に安置される年数と、そのあと合祀（ごうし）されて遺骨を取り出せなくなることも先に確かめます。

「永代」は永久という意味ではありません。

業者は許可の種類で選び、見積書は費目ごとに出してもらう

家庭から出た家財を運んで処分するには、市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可が要ります。

買い取りもするなら古物商許可が別に必要で、産業廃棄物収集運搬業の許可では家庭ごみを運べません。

見積もりの段階で、どの許可を持っているかを番号と自治体名まで聞いてください。

遺品整理士は民間資格なので、持っていても廃棄物を運べるわけではありません。

「無料回収」と書かれたトラックは、この許可が確認できないことがあります。

見積書は、作業人数・車両・処分費・買取額を費目ごとに分けてもらいます。

総額だけの見積書だと、当日に「予定外の物が出た」と言われたときに比べる基準がありません。

なお、業者が自宅を訪問して品物を買い取る訪問購入には、契約書面を受け取った日から8日間のクーリング・オフがあり、その間は引き渡しを拒めます。

近隣への声かけは工事車両が入る前に済ませておくと苦情になりにくく、伝え方は実家じまいの挨拶文で解説しています。

実家じまいで動かせない期限は、相続放棄の3か月と相続登記の3年

決められないまま過ぎていく時間の中に、法律で切られている期限が混ざっています。

手続き	期限	起算日
相続放棄・限定承認	3か月	自分が相続人だと知った時
準確定申告	4か月	相続の開始を知った日の翌日
相続税の申告・納付	10か月	相続の開始を知った日の翌日
相続登記	3年	不動産を取得したと知った日（2024年3月31日以前の相続は2027年3月31日が期限）

相続放棄の3か月は、亡くなった日ではなく自分が相続人だと知った時から数えます。

家の傷みや借金が後から分かって放棄を考えるなら、期間内であれば家庭裁判所へ伸長を申し立てられます。

協議で取り分をゼロにしただけでは債務は残るので、放棄とは別の話です。

相続税は、基礎控除3,000万円＋600万円×法定相続人の数を超えなければ申告そのものが不要です（相続税法15条／2026年9月時点）。

相続人が3人なら4,800万円になります。

ただし、住んでいた宅地を330平方メートルまで80%減額する小規模宅地等の特例や、配偶者の税額軽減を使って税額を0円にする場合は申告が要ります。

誰にかかるのかの目安は相続税の基礎控除で解説しています。

売る側にも期限があります。

相続した空き家を売ったときに譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例は、1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件があり、2027年12月31日までの譲渡が対象です（租税特別措置法35条3項／2026年9月時点）。

相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以降の譲渡では1人あたり2,000万円に下がります。

使えるかどうかは要件が細かく、売却前に税理士か税務署へ確認する段階です。

放置した場合の負担も、いきなり増えるわけではありません。

倒壊のおそれや衛生上の問題があると市区町村が判断すれば「特定空家」、そうなるおそれがあれば「管理不全空家」に指定され、勧告を受けた時点で固定資産税の住宅用地特例が外れます。

指定と勧告という段階があるので、通知が届いた時点で手を打てば勧告まで進む前に対応できます。

実家じまいで進まない対処と、司法書士や税理士に渡す境目

よく勧められるのに前に進まない方法があります。悪い方法ではなく、順番が合っていないだけです。

親族全員を集めて一度に話す

全員がそろう日を待つほど、話す機会そのものが遠のきます。

人数が増えると、その場の空気で発言が決まってしまうこともあります。

先に一人ずつへ同じ資料を渡し、反応を聞いてから集まるほうが、当日の議題が絞れます。

とりあえず解体して更地にする

買い手がつかない土地は、更地にしても売れるとは限りません。

住宅用地の特例は住宅が建っている土地への軽減なので、解体した翌年度の税額がどうなるかを市区町村の固定資産税の窓口で確認してから決めてください。

解体費は先に出ていきます。

引き取り手が見つからない土地については、相続した土地を国に引き取ってもらう制度もあり、費用と条件は相続土地国庫帰属の費用で解説しています。

気持ちの整理がついてから決めると先送りする

いつか決めるという状態のまま、税金と管理費だけが毎年出ていきます。

決めるのは売るかどうかでなくてかまいません。

登記事項証明書を取る日、査定を申し込む日、兄弟に資料を送る日をカレンダーに書き込んでください。

日付が入ると、返事待ちの相手にも締め切りを伝えられます。

ここから先は専門家に渡す

渡す境目は、作業の難しさではなく状態で決まります。

• 相続人が誰かをたどれない、名義変更の書類がそろわない … 司法書士
• 基礎控除を超えそう、特例を使って税額を0円にしたい … 税理士
• 兄弟と連絡が取れない、話し合いが感情的になって止まった … 弁護士
• 費用をかけずにまず聞きたい … 市区町村の無料相談

全部を渡す必要はありません。

書類を集める作業と現地の確認は自分でできますし、そこが済んでいるほど専門家の費用も抑えられます。

着手から売却までの流れは実家じまいの手順で解説しています。

よくある質問

実家じまいは何から始めればいいですか

登記事項証明書を取って、甲区の所有者名を確かめるところからです。

名義が親のままなら、片づけより先に相続登記の準備に入ります。

名義が自分または兄弟に移っていれば、査定と家財の量の確認を同時に進められます。

兄弟の1人が反対していても売れますか

相続登記が済んでいない不動産や、共有名義になっている不動産は、相続人または共有者全員の合意がないと売却できません。

反対している人が何に反対しているのかによって進め方が変わるため、まず査定額と維持費の数字を共有してください。

話し合いが止まったままなら弁護士に相談する段階です。

仏壇だけ先に処分してもかまいませんか

仏壇や位牌は祭祀財産で、預金や不動産とは別に1人が引き継ぎます。

誰が引き継ぐかを決めないまま処分すると、後から反対が出て片づけ全体が止まります。

遺骨がある場合は、移す先を決めてから改葬許可証を申請する順番です。

空き家のまま置くと固定資産税は6倍になりますか

放置しただけで自動的に上がる仕組みではありません。

市区町村が特定空家または管理不全空家に指定し、勧告を受けた時点で住宅用地の特例が外れます。

指定の前に通知や助言の段階があるので、連絡が来たら対応の余地があります。

「無料回収」の業者に家財を任せてもいいですか

家庭から出た不用品を運ぶには、市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可が要ります。

無料をうたうトラックやチラシだけの業者は、この許可を確認できないことがあります。

会社名と許可番号、買い取りをするなら古物商許可の番号を先に控えてください。

まとめ

実家じまいで手が止まるのは、値段がつかないからではありません。

名義が親のままでは契約できず、資料のない相談では兄弟が答えられず、仏壇と遺骨を家財と同じ扱いにすると反対が出ます。

原因ごとに、動かす相手も手順も違います。

今日ひとりでできるのは、登記事項証明書と課税明細書をそろえることと、通帳や権利証を先に探し出すことです。

その間も相続登記3年、相続放棄3か月、相続税の申告10か月という期限は進みます。

ぜひ本記事の期限の表と相手別の切り出し方を参考に、まず登記事項証明書を取る日を決めてください。