不動産の査定方法｜机上査定と訪問査定の違いと使い分け

不動産の査定を頼む前に、登記事項証明書で名義を確かめます。

親が亡くなってから相続登記をしていない実家は、査定そのものは受けられても、そのままでは売買契約に進めません。

査定の方法は机上査定と訪問査定の2つで、前者は住所・面積・築年などの情報だけで金額を出し、後者は担当者が現地を見てから出します。

年に数回草を刈りに帰るだけの空き家なら、まず机上で幅をつかみ、売る方向が固まってから訪問に進む順序が動きやすいでしょう。

本記事では、机上査定と訪問査定の使い分け・査定前に集める書類と取り寄せ先・会社ごとに金額が開く理由・相続した家の譲渡所得税の考え方を解説します。

不動産の査定方法は机上査定と訪問査定の2つ｜先に名義を確認する

査定を頼むところから始めると、途中で止まります。

名義が親のままだと売却時に所有権を移せないため、売ると決めた段階で相続登記が必要になるからです。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日までとなっています。

査定から売り出しまでの流れは、おおよそ次のように進みます。

順番	やること	窓口・相手
1	登記事項証明書で名義と抵当権の有無を確認する	法務局
2	固定資産税の納税通知書、測量図などを集める	市区町村・法務局・自宅
3	机上査定で金額の幅を知る	不動産会社
4	訪問査定で売り出し価格の候補を出してもらう	不動産会社
5	成約事例と価格の出し方を聞いて比べる	自分
6	金額と根拠を兄弟に共有する	相続人全員

このうち1と2は、兄弟の同意がなくても今日から動けます。

逆に6は相手の都合が入るため、資料がそろっていない状態で切り出すと話が空回りします。

売るか貸すか残すかを決めきれないまま何年も過ぎる家は、たいてい誰も金額を持っていません。

金額の幅を知る方法そのものは実家の査定の進め方と相場を知る3つの方法で解説しています。

机上査定は、金額の幅を先に知るための方法

机上査定は、住所・土地の面積・建物の延床面積・築年数・間取りといった情報を伝えて、周辺の成約事例や公的な価格指標から金額を算出してもらう方法です。

簡易査定と呼ぶ会社もあります。

現地を見ないので、室内の傷み具合や日当たり、隣地との境界の状態は金額に反映されません。

そのぶん、家の中を片づける前でも、兄弟に相談する前でも頼めます。

空き家になって1年前後の実家では、この段階で出る金額に幅があって当然です。机上査定の数字は「売り出し価格の候補」ではなく、話し合いの土台に載せる目安として扱ってください。

訪問査定は、売り出し価格を決めるための方法

訪問査定は、担当者が現地で建物と敷地を見て金額を出す方法です。

屋根や外壁の傷み、雨漏りの跡、シロアリの気配、前面道路の幅と接道の状況、境界標の有無まで見ます。

これらは机上査定では拾えない要素で、実際の売り出し価格に直接影響します。

日程の調整と現地確認が入るため、結果が出るまでに机上査定より日数がかかります。

何日かかるかは会社によって違うので、依頼するときに聞いておくといいでしょう。

売る意思が固まっていない段階で訪問査定を何社も入れると、対応だけで疲れます。順序としては、机上で2〜3社の幅を見てから、根拠の説明が具体的だった会社に訪問を頼む流れが無理がありません。

査定を頼む前に用意する書類と、その取り寄せ先

書類がそろっていれば机上査定の精度が上がり、訪問査定のときの質問にも即答できます。窓口が3つに分かれているので、どこで何を取るかを先に分けておきます。

法務局で取る登記事項証明書と公図・地積測量図

登記事項証明書は、その不動産の所在・面積・所有者・抵当権を記録した書類です。

名義が親のままかどうかは甲区（所有権に関する事項）で分かり、住宅ローンが残っていないかは乙区で確認します。

全国どの法務局の窓口でも取れて、オンラインでの請求もできます。

手数料は請求方法によって違い、改定されることもあるため、法務局の現行料金を確認してください。

あわせて公図と地積測量図も請求します。

公図は土地の位置関係を示した図面で、地積測量図は境界を測った結果の図面です。

古い土地では地積測量図が備わっていない場合があり、その場合は境界が確定していない前提で査定が進みます。

名義の書き換えを自分でやる手順は不動産の名義変更を自分でやる手順と法務局での申請の流れで解説しています。

市区町村から届く固定資産税の納税通知書

毎年春に届く納税通知書には、課税明細書が付いています。

土地と建物それぞれの固定資産税評価額、地目、地積、床面積が載っていて、査定の基礎資料になります。

空き家の場合、通知書が実家に届いたままになっていることがあるので、郵便物の束を先に確認してください。

見つからなければ、市区町村の資産税担当課で固定資産評価証明書や公課証明書を取れます。

必要な本人確認の書類や、相続人が請求する場合の扱いは自治体で違うため、窓口で確認してください。

家の中を探して出す建築確認済証・売買契約書・権利証

建築確認済証と検査済証は、建物が法令に沿って建てられたことを示す書類です。

無くても売れますが、あると買主側の住宅ローン審査で説明がしやすくなります。

親が家を買ったときや建てたときの売買契約書・工事請負契約書は、後で譲渡所得を計算するときの取得費の証拠になるので、査定の段階で一緒に探しておくほうが二度手間になりません。

権利証（登記済証）や登記識別情報の通知書も、遺品整理で処分してしまいがちな書類です。

通帳や保険証券と同じく、捨てると手続きが止まります。

家財を業者に任せる前に、仏壇の引き出しと押し入れの奥、それに金庫の中を自分の目で見てください。

査定を依頼できるのは名義人か相続人｜実家を売り出す時期の決め方

査定の依頼そのものは、相続人の1人からでもできます。

不動産会社は金額の見込みを出すだけなので、この段階で兄弟全員の署名を求められることはありません。

ただし売買契約を結ぶ段になると話が変わり、共有名義になっている不動産は共有者全員の同意が要ります。

相続登記が済んでいない場合は、遺産分割協議で誰が取得するかを決め、その人の名義にしてから売ります。

親が亡くなってから時間がたっている家では、兄弟のうち1人が「自分が管理してきた」と考え、別の1人は「売って分ければいい」と考えている状態が起きます。この食い違いは金額を出せば必ず解けるものではありませんが、査定書を3社分そろえて「この幅で売れる見込み」と示せば、感情の話と金額の話を分けて進められます。

法律で切られている期限から逆算する

時期の判断は、動かせない期限を先に押さえてから考えます。売却に関係するのは次の3つです。

• 相続税の申告と納付は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内。売却代金を納税に充てる予定なら、買主を見つける期間を含めて逆算が必要です
• 相続登記の申請は、不動産を取得したことを知った日から3年以内。2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで
• 相続した空き家の3,000万円特別控除は、2027年12月31日までの譲渡が対象

相続税の基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数で、相続人が3人なら4,800万円です。これを超えなければ申告そのものが不要なので、10か月の期限に追われるかどうかは財産の総額で決まります。

放置している間に増える負担

急いで売る必要はありません。

ただ、待っている間に何が積み上がるかは数字で把握しておいてください。

固定資産税は毎年かかり、草刈りや通水のために帰る交通費も続きます。

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）では全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で過去最高でした。

買い手の数が増えていく市場ではないという前提は持っておくほうが現実的です。

建物が傷んで倒壊のおそれがあると市区町村が判断すると「特定空家」、そうなるおそれがある状態だと「管理不全空家」に指定されます。

指定を受けて勧告に至ると、固定資産税の住宅用地特例（6分の1）が外れます。

放置しただけで自動的に税額が上がるわけではなく、指定と勧告という段階を踏みます。

とはいえ、屋根や外壁が崩れ始めてからでは、査定額も下がっていきます。

査定額が会社ごとに開くのは、根拠にする成約事例が違うから

同じ家を3社に頼むと、3つの金額が出ます。

数百万円の差が付くこともあり、ここで読者がつまずきます。

差が出る理由は単純で、会社が根拠にしている周辺の成約事例と、そこから調整する幅の取り方が違うからです。

実家の近くで似た広さの家を扱った実績がある会社は具体的な事例を挙げられますし、そうでない会社は公的な価格指標からの推計に寄ります。

査定額がどう組み立てられているかは不動産の査定価格が決まる仕組みと相場との差が出る理由で解説しています。

高い数字ではなく、説明の中身を比べる

比べるべきは金額の大小ではなく、その金額を出した根拠です。

査定書を受け取ったら、どの成約事例を使ったのか、実家の条件と事例がどこで違うのか、その差をいくら調整したのかを聞いてください。

答えが「この地域は今需要があるので」で終わる会社と、事例の住所・面積・成約時期まで示す会社では、後の価格交渉の場面で頼りになる度合いが違います。

媒介契約を取るために相場から離れた高値を提示し、売り出してから値下げを重ねる進め方もあります。高すぎる金額が出たときの見方は無料査定のトラブル例と高すぎる査定額に注意すべき理由で解説しています。

境界と家財で訪問査定が止まる

現地で問題になりやすいのが境界です。

境界標が見当たらず、隣地の物置やブロック塀が越境している状態だと、買主側が測量と境界確定を求めるため、その費用と期間を織り込んだ査定になります。

隣家との関係が良いうちに確認しておくほうが進めやすい論点です。

家財が残っている家も、現地確認に制約が出ます。

押し入れや床下、天井裏が見られないと建物の傷みを判断できず、担当者は安全側に寄せた金額を出します。

全部を片づけてから査定を頼む必要はありませんが、雨漏りの跡が確認できる部屋と、水回りは見せられる状態にしておくといいでしょう。

複数社に一度で依頼する方法を使うなら、連絡の来方まで含めて不動産一括査定のデメリットと営業電話を避ける使い方で解説しています。

自分でできる範囲と、税理士・司法書士に渡す範囲

査定の依頼、書類集め、会社の比較までは自分でできます。

専門家に渡す線は、登記の申請と税金の計算です。

相続登記は自分で法務局に申請することもできますが、相続人が複数いて戸籍の収集が広範囲になる場合や、途中で名義人が2代前のままになっている場合は、司法書士に依頼する判断になります。

売買を仲介してもらうときの手数料は法律で上限が決まっていて、売買価格400万円を超える部分は価格の3%＋6万円に消費税を加えた額が上限です（2026年9月時点）。

相続した実家は、親の所有期間を引き継ぐ

売って利益が出たときの税率は、所有期間で2つに分かれます。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得で、所得税15%と住民税5%のあわせて20%です。

5年以下なら短期譲渡所得で、所得税30%と住民税9%のあわせて39%になります。

いずれも別に復興特別所得税が基準所得税額の2.1%かかり、短期の実効税率は約39.63%です（国税庁 タックスアンサーNo.3208・No.3211／2026年9月時点）。

ここで読者が最も誤解するのが、相続してからの年数で判定されると思ってしまう点です。

相続や贈与で取得した不動産は、原則として被相続人や贈与者が取得した日から所有期間を数えます。

親が40年住んでいた家を相続してすぐ売っても、短期の高い税率にはならず長期譲渡所得の扱いになります。

売却を1年待つ意味はこの点では生じません。

取得費と控除は、税務署か税理士に確認する

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。親が買ったときの契約書が見つからず取得費が分からないときの扱いは判断が分かれる論点なので、税務署の事前相談か税理士に確認してください。

相続した空き家を売る場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件があり、2027年12月31日までの譲渡が対象です。

相続人が3人以上いる場合、2024年1月1日以降の譲渡では1人あたり2,000万円に下がります。

要件の確認と必要書類は空き家3,000万円控除の必要書類と申請手順で解説しています。

適用を受けるには申告が必要で、控除を使って税額が0円になる場合も申告書を出します。

よくある質問

机上査定と訪問査定は、どちらを先に頼めばいいですか

売るか貸すか残すかを決めきれていない段階なら机上査定です。

現地に立ち会う必要がなく、家財が残っていても頼めます。

売る方向が固まり、売り出し価格を決める段階になってから訪問査定に進みます。

逆に、すでに売ると決めていて時期も見えているなら、最初から訪問査定を2〜3社に頼むほうが早く進みます。

名義が親のままでも査定してもらえますか

査定は受けられます。

相続人であることを伝えれば、不動産会社は登記事項証明書と固定資産税の課税明細をもとに金額を出します。

ただし売買契約の前に相続登記を終えている必要があります。

登記の申請義務は取得を知った日から3年以内なので、査定と並行して戸籍の収集を始めておくと後の待ち時間が減ります。

査定は何社に頼むのがいいですか

根拠を比べられる数、という基準で考えてください。

1社だけでは金額が相場に近いのか離れているのか判断できず、5社を超えると連絡の対応だけで手が回らなくなります。

机上査定で3社前後、そのうち説明が具体的だった会社に訪問査定を頼む流れが現実的です。

査定額どおりに売れますか

査定額は不動産会社が見込んだ金額で、成約価格は買主が付いた金額です。

売り出してから反応がなければ値下げを検討することになり、逆に買いたい人が複数いれば査定額に近い水準で決まります。

査定書の金額を兄弟に伝えるときは「この金額で売れる」ではなく「この幅が見込み」と言い方を変えておくと、後で話が崩れません。

空き家のままでも訪問査定はできますか

できます。

鍵を持って現地で立ち会うか、鍵を預けて確認してもらう形になります。

長く閉め切っていた家は、査定の数日前に窓を開けて通水しておくと、室内の状態を見てもらいやすくなります。

荷物が多くて床や壁が見えない部屋があるなら、その旨を先に伝えてください。

まとめ

不動産の査定方法は机上査定と訪問査定の2つで、決めきれていない段階では机上査定から入り、売り出し価格を出す段階で訪問査定に進みます。

その前に済ませるのは登記事項証明書での名義の確認で、名義が親のままなら相続登記が売却の前提になります。

会社ごとに金額が開くのは根拠にする成約事例が違うためなので、高い数字ではなく説明の中身を比べてください。

相続した実家は親の所有期間を引き継ぐため、売却を急いで短期譲渡所得の高い税率になることはありません。ぜひ本記事の書類の取り寄せ先と期限の逆算表を参考に、法務局と市区町村で取れるものから手を付けてください。