実家の査定はどう進める？相場を知る3つの方法を解説

年に数回、草を刈るためだけに帰る家になって1年が過ぎる——そういう状態の実家をどうするか決める材料は、たしかに査定額です。ただ、不動産会社へ連絡する前に登記簿の甲区を開いて、名義が親のままかどうかを確かめてください。

相続で取得した不動産は、取得したことを知った日から3年以内に登記する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（2024年4月1日施行）。

施行前に相続した分も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。

名義が親のままの家は、買主が見つかっても引き渡せません。

本記事では、実家の相場を知る3つの方法、机上査定と訪問査定の使い分け、会社ごとに金額が開く理由、売ったときにかかる譲渡所得税まで解説します。

実家の査定より先に、登記簿の甲区で名義を確かめる

登記簿の権利に関する部分は、甲区と乙区に分かれています。

甲区に書かれているのが所有権で、ここに親の名前しか無ければ、その家はまだ親の名義です。

査定を頼むだけなら名義が親のままでもできますが、売買契約から引き渡しまでは進みません。

話が止まるのはたいていこの部分で、買主が見つかってから慌てて戸籍を集め始めると、決済日に間に合わなくなります。

登記事項証明書は法務局の窓口かオンラインで請求できます。

手数料は改定されることがあるので、請求前に法務局の現行の料金表で確認してください。

乙区も同時に見ておきます。

親が住宅ローンを完済していても抵当権の抹消登記をしていない場合があり、そのときは抹消の手続きが1つ増えます。

相続人への名義変更は自分でも申請できます。

必要な戸籍の集め方と申請の流れは不動産の名義変更を自分でやる手順で解説しています。

実家がからむ手続きには、法律で切られた期限があります。査定を取りながら並行して確認するのは次の3つです。

手続き	期限	起算日
相続放棄・限定承認の申述	3か月	自分のために相続の開始があったことを知った時（亡くなった日ではありません）
相続税の申告・納付	10か月	相続の開始を知った日の翌日
相続登記の申請	3年	不動産を取得したことを知った日（2024年3月以前の相続は2027年3月31日まで）

相続税は、基礎控除である3,000万円＋600万円×法定相続人の数を超えなければ申告そのものが不要です。

相続人が3人なら4,800万円になります。

ただし小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を使って税額を0円にする場合は、申告しないと適用されません。

実家の評価額が基礎控除に近いなら、10か月の期限内に税理士へ相談する段階です。

なお、借金のほうが多そうで相続放棄を検討しているなら、家財の処分や預金の引き出しは止めておきます。

相続財産を使うと単純承認したものとみなされ、放棄ができなくなります。

査定額・売出価格・成約価格は、それぞれ別の数字です

不動産会社から出てくる数字を「売れる金額」として受け取ると、後で必ずずれます。3つの価格は役割が違います。

呼び方	誰が決めるか	意味
査定額	不動産会社	一定期間内に売れるだろうと見込んだ価格。約束ではありません
売出価格	売主	広告に載せる価格。査定額より高く設定することも低く設定することもできます
成約価格	売主と買主の合意	実際に契約した価格。値引き交渉を経て売出価格を下回ることがあります

兄弟で話し合うときに持っていくのは査定額の紙そのものではなく、「この金額は何か月で売る想定か」という条件つきの数字です。

3か月で売る前提の査定額と、1年かけてよい前提の査定額は違います。

査定書を受け取ったら、根拠にした成約事例と想定売却期間を必ず聞いてください。

査定価格がどういう要素から組み立てられているかは不動産の査定価格はどう決まる？相場との差が出る理由で解説しています。

実家の相場を知る3つの方法｜手元の書類から不動産会社の査定まで

相場をつかむ作業は、1社に電話する前から始められます。

手元の書類、近所の売出情報、不動産会社の査定という順で、精度が上がるかわりに手間と人との接触が増えていきます。

今日1人でできるのは最初の2つです。

固定資産税の納税通知書で土地と建物の評価額を見る

毎年春に届く固定資産税の納税通知書には、土地と家屋それぞれの評価額が書かれています。

これは課税のための評価額で、そのまま売れる金額ではありません。

それでも、土地と建物のどちらに価値が寄っているのかは分かります。

建物の評価額がほとんど残っていない古い家なら、買主は土地として見ます。

年額いくら税金を払い続けているかも同じ通知書で確認できるので、残す場合の負担を計算する材料になります。

近隣で売り出し中の物件の価格を見る

不動産ポータルサイトに出ている価格は、売主が「この金額で売りたい」と決めた希望額です。

成約価格ではありません。

半年前から同じ物件が同じ価格で載り続けているなら、その価格では買い手がつかなかったという意味になります。

実家と同じ町丁、似た敷地面積、似た築年数のものを3〜5件そろえて、価格と掲載期間の両方をメモしてください。

ここまでで、桁と幅の見当はつきます。

不動産会社の査定を複数社から取る

実際に成約した価格は一般に公開されていません。

不動産会社は業者間で共有している成約データを見られるため、ここで初めて「実際に売れた金額」に基づく数字が出てきます。

1社だけだと高いのか安いのかを判断できないので、2〜3社に依頼して見比べます。

一括査定サイトを使うと1回の入力で複数社に届きますが、登録した電話番号に営業連絡が集中します。

連絡手段をメールに限定する方法や、依頼先を絞る使い方は不動産一括査定のデメリット｜営業電話を避ける使い方と注意点で解説しています。

机上査定と訪問査定では、分かることも日数も変わります

住所と面積だけで出す机上査定

机上査定は、住所・土地面積・延床面積・築年数といった情報から、成約事例と照らして価格を出す方法です。

現地へ行かないぶん早く、依頼から数日で返ってくることが多いです。

遠方に住んでいて実家へ頻繁に戻れない人でも、電話とメールだけで進みます。

売るかどうかを決める前に桁を知りたい段階なら、これで足ります。

現地を見ないと分からない、傾きと境界

訪問査定では担当者が実際に家と敷地を見ます。

ここで初めて分かるのは、書類に出てこない部分です。

雨漏りの跡、床の傾き、前面道路の幅と接道の状況、隣地との境界標があるかどうか、庭木の越境、擁壁（ようへき）の傷みなどが価格を動かします。

境界標が見つからない場合は測量が要ることもあり、売却までの日数が変わります。

家財や仏壇が残ったままでも訪問査定は受けられます。

片づけてから呼ぼうとして半年が過ぎるくらいなら、今の状態のまま見てもらうほうが早いです。

どちらの査定をどの段階で使うかは不動産の査定方法｜机上査定と訪問査定の違いと使い分けで解説しています。

同じ家でも会社ごとに金額が開くのは、比べている成約事例が違うから

2社に頼んで、数百万円の差がつくことがあります。

どちらかが嘘をついているわけではありません。

査定は近隣の成約事例を基準に、築年数や面積の違いを補正して出す計算なので、どの事例を選ぶかで答えが変わります。

駅前のマンションを主に扱う会社と、郊外の一戸建てを扱ってきた会社では、手元にある事例の中身がそもそも違います。

想定する売却期間の違いも効きます。

3か月で確実に決めたい前提なら控えめな数字になり、1年かけてよいなら強気の数字が出ます。

さらに、媒介契約を取りたいために高めの査定額を提示する会社もあります。

高い金額で売り出して反応が無く、3か月後に値下げを提案される流れになると、最初から適正価格で出した場合より最終的な成約価格が下がることがあります。

査定額の根拠を説明できない会社や、契約を急がせる会社への対処は無料査定のトラブル例｜高すぎる査定額に注意すべき理由で解説しています。

見比べるときに確認するのは、金額そのものより次の3点です。

• 根拠にした成約事例の住所・成約時期・面積
• 想定している売却期間
• その価格で売れなかった場合に、いつ何を見直す提案をするか

この3点を紙に書いて出してくる会社は、数字の説明ができる会社です。口頭で総額だけを言って帰る担当者には、書面での提示を求めてください。

売ったときの税金は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間で決まります

実家を売って利益が出ると、譲渡所得として課税されます。

計算は、売った金額から取得費（買ったときの価格や建築費から減価償却分を差し引いた額）と譲渡費用（仲介手数料や解体費など）を引いた残りが対象です。

査定額がそのまま手取りになるわけではありません。

長期か短期かは、売った日ではなく1月1日で判定します

所有期間が5年を超える長期譲渡所得は、所得税15%・住民税5%の合計20%です。5年以下の短期譲渡所得は所得税30%・住民税9%の合計39%で、ほかに復興特別所得税が基準所得税額の2.1%（令和19年分まで）かかり、合わせた実効税率は約39.63%になります（国税庁タックスアンサーNo.3208・No.3211／2026年9月時点）。

ここで読者がいちばん誤解するのが所有期間の数え方です。

判定するのは譲渡した年の1月1日時点であって、売った日から数えるのではありません。

しかも相続や贈与で取得した不動産は、原則として亡くなった人が取得した日から引き継いで数えます（国税庁タックスアンサーNo.3202／2026年9月時点）。

親が40年住んだ家を相続して翌年に売っても、短期の高い税率にはならないということです。

「相続してまだ1年だから39%取られる」という心配で売却をためらう必要はありません。

相続空き家の3,000万円特別控除には建築年の要件があります

相続した空き家を売った場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（租税特別措置法35条3項）。

要件のうち外せないのが、1981年5月31日以前に建築された家屋であることです。

対象になるのは2027年12月31日までの譲渡で、相続人が3人以上の場合は2024年1月1日以降の譲渡について1人あたり2,000万円に下がります。

ほかにも細かい要件があり、適用できるかは物件ごとに判断が分かれます。

控除を使うつもりなら、売る前の段階で税理士か税務署の事前相談で確認してください。

取得費が分かる書類が見つからないときの扱いも、同じく事前に相談しておく論点です。

なお、仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっており、売買価格400万円超の部分は価格の3%＋6万円に消費税を加えた額が上限です（2026年9月時点）。

この手数料は譲渡費用に含められます。

売却後の申告が必要かどうかの判断と書類は不動産を売ったら確定申告は必要？必要書類と要否の判断で解説しています。

空き家のまま持ち続けると、固定資産税の特例が外れることがあります

全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で過去最高です（総務省 住宅・土地統計調査／2023年時点）。

放置した家が自動的に何かの処分を受けるわけではありませんが、段階を踏むと税負担が変わります。

倒壊のおそれや衛生上の問題があると市区町村が判断すると「特定空家」に、そうなるおそれがある状態だと「管理不全空家」に指定されます。

指定を受けたうえで勧告まで進むと、住宅用地の特例（6分の1）が外れ、土地にかかる固定資産税が上がります。

指定と勧告の段階があるので、草が伸びた翌年にいきなり税額が跳ね上がるわけではありません。

税額とは別に、持ち続ける限り出ていく費用があります。金額は物件と契約先で変わるため、内訳だけを挙げます。

• 固定資産税と都市計画税
• 空き家に対応した火災保険の保険料
• 止めていない水道と電気の基本料金
• 草刈り・通風・郵便物の確認を業者に頼む場合の管理委託費
• 帰省のたびの交通費

この合計を12か月分出してみると、「決めずに置いておく」という選択にも毎年いくらかかっているかが見えます。

査定額と並べて兄弟に示す数字は、この年額です。

立地の関係で仲介では買い手がつきにくい地域なら、自治体が運営する制度に登録して利用希望者を探す方法もあります。

登録の条件と使い方は空き家バンクとは？登録の条件と使い方をやさしく解説で解説しています。

査定額が出てから兄弟に切り出す｜売却に必要な同意と仏壇の扱い

売るか残すかで話がこじれるのは、誰も金額を知らないまま話しているときです。

住み続けたい側は高く見積もり、売りたい側は安く見積もり、金額の話がいつのまにか「親をどう思っていたか」の話に変わります。

査定書と維持費の年額という2枚の紙が机の上にあるだけで、話し合う対象が具体になります。

査定は1人で頼めますが、売買契約には相続人全員の署名が要ります

査定を依頼するのに相続人全員の同意は要りません。

まず自分1人で数字を取り、それから兄弟に相談する順番で構いません。

ただし売却の段階では話が変わります。

遺産分割協議で誰が取得するかを決めて協議書を作り、相続登記を済ませたうえで契約します。

相続人全員の実印と印鑑証明書が必要になるため、連絡が取れない相続人がいる場合はそこで時間がかかります。

査定を取る前後に、相続人が何人いるかを戸籍で確定させておくと後が早いです。

仏壇と位牌は相続財産とは別枠で、1人が引き継ぎます

墓・仏壇・位牌などの祭祀（さいし）財産は、預金や不動産とは別に扱われ、1人が引き継ぎます（民法897条）。

指定が無ければ慣習によって決まり、それでも決まらないときは家庭裁判所が定めます。

この役目を引き受けた人が相続で多くもらえるという決まりはありません。

相続放棄をした人が引き継ぐこともできます。

実家を売ると決めた時点で、仏壇をどこへ移すかを同時に決めておかないと、引き渡し日の直前になって家の中に仏壇だけが残ります。

家財の処分を始める前に、捨ててはいけないものを抜いておきます。

権利証や登記識別情報、通帳とキャッシュカード、保険証券、年金手帳、印鑑と印鑑登録証、貸金庫の鍵と契約書は、処分すると相続の手続きが止まります。

仏壇の引き出しや押し入れの奥から出てくることがあるため、業者を入れる前に自分で一巡してください。

何から手をつけるかの順番は遺品整理とは？何から始めるかを順番どおりにやさしく解説で解説しています。

よくある質問

査定を頼んだら、必ず売らないといけませんか

査定を受けただけでは売却の義務は生じません。

売るときは不動産会社と媒介契約を結び、その後に買主と売買契約を交わします。

ただし査定後に営業の連絡が続くことはあります。

売る時期をまだ決めていない段階なら、その旨を最初に伝え、連絡はメールのみにしてほしいと依頼してください。

名義が親のままでも査定は受けられますか

受けられます。

査定は売れる見込み額を算出する作業なので、名義人でなくても依頼できます。

ただし売買契約と引き渡しには相続登記が済んでいることが必要です。

相続登記は取得を知った日から3年以内が義務で、2024年3月以前に相続した分の期限は2027年3月31日です。

査定と並行して戸籍集めを始めておくと間に合います。

兄弟に黙って査定を取ってもいいですか

査定を取る行為自体に他の相続人の同意は要りません。

ただし売却の決定には全員の合意が必要なので、数字が出た段階で共有したほうが話は進みます。

伝え方としては「売る話」ではなく「今いくらの資産で、毎年いくらかかっているかが分かった」という形で出すと、議論の対象が金額と費用になります。

家財や仏壇が残ったままでも訪問査定を受けられますか

受けられます。

不動産会社は室内に物がある状態の家を日常的に見ています。

片づけてから呼ぼうとして時期を逃すより、現状のまま見てもらって、片づけや解体にどれくらい費用がかかりそうかも含めて相談するほうが早く進みます。

査定額どおりの金額で売れますか

査定額は、一定期間内に売れるだろうと不動産会社が見込んだ価格です。

実際の成約価格は買主との交渉で決まり、値引きが入れば下がります。

逆に、同じ時期に近隣で似た物件が出ていなければ、売出価格に近い金額で決まることもあります。

査定額は約束された金額ではなく、売出価格を決めるための材料として扱ってください。

相続した実家をすぐ売ると、税率が高くなりますか

高くなりません。

所有期間は譲渡した年の1月1日時点で判定し、相続で取得したものは原則として亡くなった人が取得した日から引き継いで数えます。

親が長く所有していた家なら、相続の翌年に売っても長期譲渡所得の税率で計算します（国税庁タックスアンサーNo.3202／2026年9月時点）。

古い家は解体してから売ったほうがいいですか

一概には言えません。

建物を壊すと翌年の固定資産税で住宅用地の特例が外れ、土地の税負担が上がります。

一方で、買主が建て替え前提なら更地のほうが売りやすい地域もあります。

解体費を自分で負担するか、買主に引き渡してから壊してもらうかは価格にも関わるので、解体前に訪問査定でどちらが有利かを確認してください。

まとめ

実家の相場を知る作業は、登記簿の甲区で名義を確認するところから始まります。

手元の納税通知書と近隣の売出価格で桁をつかみ、机上査定で数字を取り、売る方向が固まったら訪問査定で現地を見てもらう、という順番なら、決めきれないまま1年が過ぎることはありません。

会社ごとに金額が開いても、根拠にした成約事例と想定売却期間を聞けば理由が分かります。

売ると決めたあとにかかる税金は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間で判定し、相続した家は親の所有期間を引き継ぎます。

相続登記の3年、相続税の10か月という期限は、売却の検討中も止まってくれません。

ぜひ本記事の3つの調べ方と期限の表を手元に置いて、まずは名義の確認と1社目の机上査定から進めてください。