空き家特例はいつまで使える？適用期限と3年以内ルール

空き家特例が使えるのは、相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売った場合です。親が2024年5月に亡くなったなら、締め切りは2027年12月31日になります。

ところがこの制度自体にも終わりがあり、租税特別措置法では2027年12月31日までの譲渡が対象と定められています。

さらに2024年1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上いる場合の控除額が1人あたり2,000万円に下がりました。

1981年5月31日以前に建てられた家屋であることなど、建物の側の条件もあります。

本記事では、2つの期限の数え方・被相続人居住用家屋等確認書の取り寄せ先・売却から確定申告までの逆算スケジュールを解説します。

空き家特例はいつまで使えるか｜2027年12月31日と「相続から3年」の二重の期限

期限が2つあるところが、この制度のわかりにくさです。片方は法律が定めた制度の終期、もう片方は各家庭の相続開始日から数える期限で、どちらか早いほうが自分の締め切りになります。

何の期限か	いつまで	起算日
制度そのものの適用期限	2027年12月31日までの譲渡	法律で日付が決まっている
相続ごとの3年ルール	相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日	亡くなった日
相続登記の申請義務	3年以内（2024年3月31日以前の相続は2027年3月31日まで）	不動産を取得したことを知った日
相続税の申告・納付	10か月	相続の開始を知った日の翌日

3年ルールの起算日は、亡くなった日そのものです。

相続放棄の3か月が「自分が相続人だと知った時」から数えるのとは、数え方が違います。

しかも「3年後の同じ日」ではなく、3年を過ぎた日が属する年の12月31日まで延びます。

2024年5月に亡くなったなら3年を経過するのは2027年5月、その年の12月31日が締め切りという計算です。

気をつけたいのは、2025年より後に相続が始まった家です。

たとえば2026年に亡くなった場合、3年ルールで数えれば2029年12月31日まで猶予があるように見えます。

しかし制度の適用期限が2027年12月31日なので、法改正がなければそちらで先に切れます。

自分の締め切りは、2つの日付を並べて早いほうを取ってください。

最初に確認するのは、亡くなった日と建築年月日

動き出す前に必要な情報は2つだけです。

相続が始まった日と、家屋がいつ建てられたかになります。

1981年5月31日以前の建築であることが条件に含まれているため、ここで対象外とわかれば、この特例を前提に売り急ぐ理由はなくなります。

建築年月日は、法務局で取る登記事項証明書の表題部に載っています。

同じ書類の甲区を見れば、所有権が誰の名義になっているかもわかります。

名義が親のままなら、売却の前に相続登記を済ませる必要が出てきます。

要件の全体像は空き家の3,000万円特別控除が使える条件で解説しています。

空き家特例の必要書類は、市区町村・法務局・手元の3か所に分かれる

書類をどこで取るかがわかっていないと、締め切り間際に窓口を探して走ることになります。取り寄せ先ごとに分けて押さえてください。

被相続人居住用家屋等確認書は、家がある市区町村で申請する

この特例の核になる書類です。

亡くなった人がその家に住んでいたこと、相続してから売るまでのあいだ誰も住まず、貸してもおらず、事業にも使っていなかったことを、市区町村が確認して発行します。

申請先は自分の住所地ではなく、空き家が所在する市区町村です。

申請のときは、電気やガスの閉栓を示す書類、家財を片づけたことがわかる写真、売買契約書の写しといった資料を添えるよう求められます。

何をどれだけ出すかは市区町村ごとに違い、発行までの日数も一律ではありません。

申請書の様式と添付書類の一覧は、家がある市区町村の担当課で確認してください。

登記事項証明書は法務局、税務署へは写しを出す

建築年月日と名義を確かめるために使った登記事項証明書は、申告のときにも使います。

法務局の窓口のほか、オンラインで請求して郵送で受け取ることもできます。

手数料は改定されることがあるので、法務局の現行料金を見てから請求してください。

家屋を取り壊して敷地だけを売った場合は、建物が無くなったことを示す記録も要ります。取り壊し後は建物の滅失登記を申請し、その登記の記録や、解体工事の請負契約書を残しておいてください。

耐震基準適合証明書は、建物を残して売るときだけ

この特例では、家屋を耐震基準に適合させて売るか、取り壊して敷地だけを売るかのどちらかの形が求められます。

建物を残すなら、耐震改修をしたうえで建築士などが発行する耐震基準適合証明書を用意します。

改修に時間と費用がかかるため、更地にして売る判断をする人もいます。

ただし更地にすると、その土地は住宅用地ではなくなります。

固定資産税の住宅用地特例が外れて翌年から税額が上がるうえ、売れ残ったあいだの負担は自分に戻ってきます。

解体の判断材料は空き家を解体するデメリットで解説しています。

提出先は税務署で、確定申告書に添えて出す形になります。

書類の並べ方と提出の順序は空き家3,000万円控除の必要書類と申請手順で解説しています。

売るのは12月31日まで、申告はその翌年3月15日まで

期限が2段階になっている点を見落とすと、売却は間に合ったのに控除を受け損ねます。売る行為と、申告する行為で締め切りが別です。

12月31日に間に合わせるのは、契約ではなく引き渡し

譲渡の日は、原則として物件を買主に引き渡した日で数えます。

売買契約を結んだ日を譲渡日として申告する扱いも認められていますが、どちらで数えるかによって年をまたぐことがあります。

12月に契約して翌年1月に引き渡すような日程を組むときは、どの日付で判定するのかを税務署に確認してから契約書の日付を決めてください。

引き渡しの当日に家財が残っていると、引き渡せません。

仏壇や写真、母親の食器のように、捨てるかどうかを決めるのに時間がかかるものほど後回しになります。

搬出には数日から数週間かかるので、売り出しと並行して片づけを始めておくと、引き渡し日を動かさずに済みます。

手をつける順番は遺品整理は何から始めるかで解説しています。

申告は売った年の翌年、2月16日から3月15日まで

控除は自動では付きません。

譲渡した年の翌年に確定申告をして、はじめて適用されます。

申告期間は例年2月16日から3月15日までで、被相続人居住用家屋等確認書はこの申告書に添えて提出します。

共有で相続した家を売った場合、申告するのは各相続人それぞれです。

ひとりがまとめて手続きする形にはなりません。

誰がいつまでに何を出すかを、売却前に共有者どうしで決めておいてください。

3年目の春を過ぎると、売却活動に使える時間が足りなくなる

締め切りは12月31日ですが、そこから逆算すると動き出す時期はもっと手前です。

買主が住宅ローンを使うなら審査に時間がかかり、境界が確定していない土地なら測量も入ります。

相続登記が済んでいなければ、登記が終わるまで契約に進めません。

年内の引き渡しを確実にしたいなら、少なくとも3年目の前半には媒介契約まで進めておく形になります。売り出してから引き渡しまでの流れは相続してから引き渡しまでの流れで解説しています。

空き家特例が間に合わなくなるのは、名義・同居の有無・相続人の数

期限そのものより、要件の入口で止まる例のほうが手前にあります。詰まりやすい場所は3か所です。

名義が親のままだと、売買契約に進めない

買主は、登記簿上の所有者としか契約できません。

名義が亡くなった親のままなら、まず相続登記が要ります。

遺産分割協議がまとまらないと登記も動かないため、兄弟の話し合いが長引くほど売却は後ろへずれます。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。

不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。

2024年3月31日以前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。

空き家特例の3年ルールと期限が近いので、登記を先に片づけてから売却の日程を組むほうが順序として無理がありません。

相続開始のときに空き家でなかったと、対象から外れる

この特例は、亡くなった人がひとりで住んでいた家を想定した制度です。相続が始まった時点で親以外の誰かが同居していた場合や、相続してから売るまでのあいだに貸した場合、店舗や事務所として使った場合は、被相続人居住用家屋等確認書が出ません。

草刈りのついでに知人へ物置として貸したり、駐車場として月極で使わせたりすると、その期間が「貸した」実績として残ります。

売る方針が固まっているなら、空き家のまま置いておくほうが手続きは通しやすくなります。

空き家を売る・貸す・譲るの比較は空き家をどうするかの選び方で解説しています。

相続人が3人以上なら、控除額は1人あたり2,000万円

2024年1月1日以降の譲渡では、その家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額が1人あたり2,000万円に下がります。

2人までなら1人あたり3,000万円のままです。

兄弟3人で共有名義にしてから売ると控除の枠が縮む一方、遺産分割で1人の名義にまとめてから売る形なら枠は変わりません。

どちらが有利かは譲渡益の大きさで変わるので、分割の方法を決める段階で税理士に相談する場面になります。

なお、売らずに置いたままにする道を選ぶなら、別の負担が増えていきます。

倒壊のおそれや衛生上の問題があると市区町村が判断すれば「特定空家」に、そうなるおそれがあれば「管理不全空家」に指定されます。

勧告を受けた段階で固定資産税の住宅用地特例が外れます。

放置しただけで自動的に税額が上がるわけではありませんが、指定と勧告という段階を踏んで負担が変わる仕組みになっています。

自分で取れる書類と、司法書士・税理士に渡す仕事

すべてを外注しなくても進みます。窓口で取れる書類は自分で集めたほうが早く、判断が要る部分だけ専門家に渡す形にすると費用を抑えられます。

自分でできるのは、登記事項証明書の取得、被相続人居住用家屋等確認書の申請、電気・ガス・水道の閉栓の記録集め、家財の搬出手配までです。市区町村の窓口は平日の日中しか開いていないところが多いため、郵送やオンラインで受け付けているかを先に電話で聞いておくと、休みを何日も使わずに済みます。

相続登記は、遺産分割協議書の作成を含めて司法書士の仕事になります。

相続人が多い、兄弟の一部と連絡が取れない、被相続人の戸籍が何度も転籍しているといった事情があれば、戸籍の収集だけで数週間かかります。

自分で集めるか任せるかは、本籍地が遠いかどうかで判断が分かれます。

譲渡所得の計算と申告は税理士の領域です。

取得費がわからない古い家、共有持分での売却、他の特例との併用を考えている場合は、申告書の書き方で結果が変わります。

費用をかけずに確かめたいなら、税務署の事前相談も使えます。

相談は確定申告期に集中するため、年内のうちに予約しておくほうが落ち着いて話せるでしょう。

よくある質問

相続から3年を過ぎてしまいました。空き家特例はもう使えませんか

3年を経過する日の属する年の12月31日を過ぎた譲渡は、この特例の対象外です。

ただし居住用財産の譲渡に関する他の制度や、取得費加算の特例など、別の規定が使える場合があります。

どれに当てはまるかは相続の内容と売却の状況で変わるので、税務署か税理士に確認してください。

2027年12月31日を過ぎたら、この制度は無くなりますか

現在の条文では、2027年12月31日までの譲渡が対象と定められています。

その後どうなるかは今後の税制改正で決まる事柄なので、期限が延びる前提で日程を組まないでください。

国税庁の公表内容を確認しながら進める形になります。

家を取り壊して更地にしてから売っても使えますか

家屋を取り壊して敷地だけを売る形も対象になります。

ただし取り壊した後は住宅用地ではなくなるため、翌年の固定資産税が上がります。

解体費用も自己負担です。

耐震改修して建物ごと売る場合とどちらが手元に残るかは、改修費と解体費、売却価格の見込みを並べて比べてください。

相続人が3人います。控除額は合計いくらになりますか

2024年1月1日以降の譲渡で、その家屋と敷地を取得した相続人が3人以上の場合、控除は1人あたり2,000万円になります。

各自が自分の譲渡所得から控除する形なので、誰がどれだけの持分を取得したかによって使える金額も変わります。

個別の税額は税理士に確認してください。

相続登記をしていない家でも、空き家特例の申請はできますか

登記が親名義のままでは、そもそも売買契約を結べません。

特例の手続き以前に、相続登記を済ませる必要があります。

相続登記は取得を知った日から3年以内という義務があり、2024年3月31日以前に相続した不動産は2027年3月31日が期限です。

まとめ

空き家特例の締め切りは、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日と、制度の期限である2027年12月31日のうち、早いほうです。

起算日は亡くなった日で、そこから逆算すると相続登記・家財の搬出・売却活動のどれもが同時に動きます。

まず登記事項証明書を取り、建築年月日が1981年5月31日以前かどうかと、名義が誰になっているかを確かめてください。

対象になりそうなら、被相続人居住用家屋等確認書を出す市区町村の窓口と、遺産分割の進め方を早めに押さえます。

控除額は相続人の数で変わり、更地にするか耐震改修するかでも段取りと費用が変わります。

ぜひ本記事の期限の一覧表と逆算スケジュールを手元に置いて、自分の家の締め切りがいつなのかをカレンダーに書き込んでください。