空き家を解体するデメリット｜更地にすると税が上がる

家が建っている間、その土地の固定資産税は住宅用地特例で最大6分の1に抑えられています。

解体して更地にすると、この特例が外れます。

草刈りに帰る手間はなくなっても、買い手が決まるまで高い税額を払い続けることになります。

全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で過去最高です（総務省 住宅・土地統計調査／2023年時点）。

売れるまでの期間が読めない土地ほど、壊す順番を先に決めておく意味があります。

本記事では、更地にしたあとの固定資産税の変わり方・解体費が膨らむ土地の条件・3,000万円特別控除と解体の順番・壊す前に片づける名義と仏壇まで解説します。

空き家を更地にすると、住宅用地特例が外れて固定資産税が上がる

解体を考えるときに最初に押さえたいのは、税の軽減がどこに付いているかです。

住宅用地特例は土地そのものへの優遇ではなく、その土地に住宅が建っていることを条件にした軽減です。

建物を取り壊せば条件を満たさなくなり、翌年度以降の課税は軽減のない土地として計算されます。

軽減されているのは「家が建っていること」への評価

更地にしたあと実際にいくらになるかは、評価額と自治体の課税計算で決まります。

数字を知りたいときは、市区町村の資産税を扱う窓口に「この土地を更地にした場合の課税はどう変わるか」と聞いてください。

所有者本人であれば、現況の課税明細をもとに説明を受けられることがあります。

売却まで半年で済む土地と、3年かかる土地では、負担の総額がまったく違ってきます。

放置ルートでも特例が外れるが、こちらは段階を踏む

倒壊のおそれや衛生上の問題があると市区町村が判断すると、その家は特定空家に、そうなるおそれがある状態だと管理不全空家に指定されます。

指定を受けて勧告まで進むと、やはり住宅用地特例が外れます（空家等対策の推進に関する特別措置法／2023年12月改正施行）。

ただし放置しただけで自動的に税額が上がるわけではなく、指定と勧告という段階を踏みます。

ここに非対称があります。

解体すれば確実に軽減がなくなる一方、放置は行政の判断を経てからです。

年に数回でも草を刈り、屋根や外壁が崩れていないなら、すぐに勧告まで進む状態とは言えないでしょう。

逆に、雪や台風のあとに近隣から連絡が来るような家なら、放置の側にも時間の限りがあります。

解体のデメリットは、税・費用・戻せない選択の3タイプに分かれる

解体を後悔する理由は一つではありません。自分の実家がどのタイプに当たるかで、確認すべきものが変わります。

税が重くなるのは、売却まで時間がかかる土地

駅から遠い、間口が狭い、農地や山林に囲まれているといった条件では、更地にしても買い手が現れるまで年単位でかかることがあります。

その期間はまるごと、軽減のない固定資産税を払う期間になります。

売却の見込みが立つ前に壊すと、負担だけが先に始まります。

費用が膨らむのは、重機が入らない土地

解体費の相場を断定できる公的な統計はありません。それでも、見積もりが高くなる条件はある程度決まっています。

• 前面道路が狭く、重機やダンプが入れない（手作業と小運搬が増えます）
• 隣家との距離が近く、養生と手壊しの範囲が広い
• 木造か鉄骨か鉄筋コンクリートかという構造の違い
• 家財がそのまま残っている
• ブロック塀・物置・浄化槽・庭石など、母屋以外の付属物が多い
• 地中に古い基礎やがれきが埋まっていた
• 石綿（せきめん）を含む建材が使われていて、調査と処理が別に必要になる

このうち地中の埋設物と石綿は、着工前に全部は分かりません。追加費用が出る条件を、契約前に書面で確認しておく理由がここにあります。

戻せなくなるのは、建物付きでしか選べない道

建物があるうちは、貸す・古家付き土地として売る・空き家バンクに載せるという選択肢が残っています。

壊した瞬間にこれらは消えます。

売る・貸す・譲るの比べ方は空き家をどうする？売る・貸す・譲るの選び方で解説しています。

反対に、解体が前提になる道もあります。

相続した土地を国に引き取ってもらう制度は、建物が建っていると対象外です。

この方向を考えるなら解体は避けられません。

対象外になる理由と申請の条件は相続土地国庫帰属制度とは？建物付きが対象外になる理由で解説しています。

空き家の3,000万円特別控除は、解体の順番で使えなくなることがある

相続した空き家を売ったときは、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法35条3項）。売却益が出る土地では、この控除の有無で手残りが大きく変わります。

築年と期限で対象が決まる

対象になるのは1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件を満たす場合で、譲渡の期限は2027年12月31日までです（2026年9月時点）。

実家の建築時期が分からないなら、登記事項証明書か固定資産税の課税明細で確かめてください。

期限が切られている制度なので、解体・境界確定・売却活動にかかる月数を逆算して動くことになります。

相続人が3人以上なら控除枠は1人あたり2,000万円

2024年1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合の控除額が1人あたり2,000万円に下がりました。兄弟3人で分ける前提なら、この差額を分担の話に持ち込むことになります。

気をつけたいのは、解体してから売るか、建物を残して売るかで適用の扱いが変わりうる点です。

個別の可否は資産の状況と時期で判断が分かれるため、この記事では断定しません。

控除を使うつもりなら、解体の発注前に税理士へ相談する段階です。

使える条件の一覧は空き家の3,000万円特別控除とは？使える条件を一覧で確認で解説しています。

解体の前に片づける3つ｜名義・兄弟の同意・仏壇

解体は人の同意が要る作業です。自分ひとりで今日進められることと、相手を待つことを分けておくと、話が止まりにくくなります。

名義は登記事項証明書の甲区で確かめる

まず法務局で登記事項証明書を取り、甲区（所有権に関する事項）を見てください。

名義が亡くなった親のままなら、先に相続登記が必要です。

不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記が義務で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です（不動産登記法76条の2）。

名義の整理から売却までの流れは相続した不動産をどうする？売る・貸す・手放すの選び方で解説しています。

共有名義なら、切り出す前に見積書と税額を揃える

建物を取り壊すのは、原則として共有者全員の同意が必要です。

ここで「どう思う」と口頭で相談を始めると、思い出の話と費用の話が混ざって決まりません。

自分の側で先に用意するのは次の3点です。

• 解体業者2社以上の見積書（内訳と追加費用の条件が書かれたもの）
• 不動産会社2社以上の査定額と、その根拠の説明
• 現在の固定資産税の年額と、更地にした場合の見込み

査定額は会社によって開きが出ます。

高い額を出した会社が正しいとは限らず、開きの理由を聞くほうが判断材料になります。

数字が3種類そろっていれば、話し合いは「壊すか壊さないか」ではなく「この条件でどうするか」から始められます。

仏壇と遺骨は、受け入れ先が決まらないと動かせない

家の中に仏壇や位牌、遺骨が残っている場合、解体の日程はこちら側の都合で決まりません。

遺骨を別の場所へ移すには、現在の墓地がある市区町村が発行する改葬許可証が要ります。

申請には受け入れ先の受入証明書と、現在の墓地管理者の埋葬証明書が必要なので、受け入れ先が決まらないと申請そのものができません（墓地、埋葬等に関する法律5条）。

一部を手元に置くなら、改葬許可証とは別に分骨証明書が必要です。

受け入れ先を永代供養にする場合、「永代」は永久ではありません。

多くの施設では三十三回忌や十七回忌までを個別に安置し、その後は他の遺骨と一緒に合祀（ごうし）されます。

合祀後は取り出せなくなるため、個別安置の年数を契約前に確認してください。

なお仏壇や墓は相続財産とは別に1人が引き継ぐ扱いで、指定が無ければ慣習、決まらなければ家庭裁判所が定めます（民法897条）。

相続放棄をした人でも引き継げます。

解体業者と回収業者は、許可と見積書の内訳で見分ける

口コミの評価だけでは、あとで揉める相手かどうかは分かりません。書面で確認できるところから見てください。

家庭の不用品を運ぶには一般廃棄物収集運搬業の許可が要る

解体前に残った家具や家電は、家庭から出た不用品です。

これを運んで処分するには、市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可が必要になります。

買い取りを伴うなら都道府県公安委員会の古物商許可です。

産業廃棄物収集運搬業の許可では家庭ごみを運べません。

「無料回収」を名乗って回ってくるトラックは、この許可を持たないことが多く、渡したあとに不法投棄されれば依頼した側にも話が及びます。

許可の番号を聞いて、発行元の自治体名まで確認してください。

遺品整理士は一般社団法人遺品整理士認定協会の民間資格で、国家資格ではありません。

持っているから廃棄物を運べるわけではないので、許可の有無とは別に見ます。

家財の整理をどこから始めるかは遺品整理とは？何から始めるかを順番どおりにやさしく解説で解説しています。

見積書は「どこまで含むか」で比べる

総額だけを並べても比較になりません。同じ土地でも、次の項目が含まれているかどうかで金額が動きます。

確認する項目	聞き方
残置物の処分	家財を残したままか、こちらで空にするかで金額はどう変わるか
付属物	ブロック塀・門柱・物置・庭木・浄化槽は含まれるか
地中埋設物	古い基礎やがれきが出た場合、追加はどう算定するか
石綿を含む建材	事前の調査費と、あった場合の処理費は別か
近隣対応	養生・散水・道路の使用手続きは含まれるか
整地の程度	どの状態で引き渡すか（砕石敷きか、土のままか）

追加費用が出る条件を書面に書いてもらえない業者は、その1点で候補から外して構いません。相見積もりを取るときは、同じ条件で出してもらわないと比べられないので、残置物の扱いだけは先に統一しておきます。

訪問買い取りには8日間のクーリング・オフがある

業者が自宅へ来て家財を買い取る「訪問購入」では、契約書面を受け取った日から8日間はクーリング・オフができ、その間は物品の引き渡しを拒めます（特定商取引法58条の14・58条の15）。その場で持ち去ろうとする相手には、書面をもらってから考えると伝えてください。

「とりあえず壊す」と口約束の費用分担は進まない

解体をめぐる相談でよく出てくるのに、実際にはほとんど前に進まない対処があります。

更地にしたから売れるとは限らない

「見た目が良くなれば買い手が付く」という考えで先に壊すと、税負担だけが増えて売却は動かないことがあります。

買い手が住宅を建てる前提なら更地が有利ですが、価格を抑えて自分で直したい買い手や、事業者による建て替え前提の取引では、古家付きのままでも成立します。

壊すかどうかは、査定を依頼するときに「更地にした場合」と「現況のまま」の2通りで意見を聞いてから決めてください。

売却の段取りは実家はいつ売る？相続してから引き渡しまでの流れを解説で解説しています。

「あとで精算する」は分担の合意になっていない

解体費を誰がいくら出すかを口約束にしておくと、売却代金が入る時点で必ず食い違います。

誰がいったん立て替えるのか、売却代金から差し引くのか、売れなかった場合はどうするのか。

この3点を紙に残さないまま発注すると、あとから兄弟の関係のほうが壊れます。

様子を見るという選択にも期限がある

決められないなら急いで壊す必要はありません。

ただし、待つことに費用と期限がつくのは知っておいてください。

相続登記の期限は取得を知った日から3年、2024年4月より前の相続分は2027年3月31日です。

3,000万円特別控除を使える譲渡の期限は2027年12月31日までです。

加えて、軽減されているとはいえ固定資産税と管理の交通費は毎年出ていきます。

専門家に渡す線引き

自分でできる範囲を越えたと感じる合図は、相手が誰かで決まります。

• 名義が親や祖父母のままで、相続人が誰なのかも分からない状態は、司法書士に渡す段階です
• 売却益が出そう、または3,000万円特別控除を使いたい場合は、解体の発注前に税理士へ相談してください
• 共有者の1人が話し合いに応じず、同意が取れないまま止まっているなら弁護士の領域です
• 費用を抑えたいときは、市区町村の無料相談や法テラスの窓口で、まず相談先の見当をつける方法もあります

よくある質問

空き家を解体すると、固定資産税はいつから上がりますか

解体した年のうちに変わるのか、翌年度からなのかは課税の基準日をどう見るかで決まります。

年末に近い時期の解体では、判定の時期によって1年分の負担が変わることがあります。

工事の発注前に、市区町村の資産税を扱う窓口へ「この時期に解体すると翌年度の課税はどうなるか」と確認してください。

解体費用の相場はどれくらいですか

相場として示せる公的な統計は確認できません。

金額は延床面積と構造、重機が入れるか、家財が残っているか、付属物や地中の埋設物があるかで決まります。

2社以上から同じ条件で見積もりを取り、追加費用が出る条件まで書面で示してもらったうえで比べてください。

兄弟と共有名義の空き家を、自分だけで解体できますか

建物の取り壊しは、原則として共有者全員の同意が必要です。

連絡が取れない共有者がいる場合や、反対されて動かない場合の扱いは事情によって変わるため、ここで可否は判断できません。

全員の連絡先が分かるうちに、見積書と査定額を添えて相談を始めるほうが早く済みます。

解体しないで放置すると罰則はありますか

放置しただけで即座に罰則がかかるわけではありません。

倒壊のおそれや衛生上の問題があると市区町村が判断すれば特定空家に、そうなるおそれがある状態なら管理不全空家に指定され、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れます。

指定と勧告の段階を踏む仕組みなので、草刈りや点検を続けているかどうかが実際の分かれ目になります。

家の中の仏壇と遺骨は、いつ片づければいいですか

解体の日程を決める前です。

遺骨を移すには改葬許可証が要り、その申請には受け入れ先の受入証明書が必要になるため、受け入れ先を決めるところから逆算してください。

仏壇や位牌をどうするかは、引き継ぐ人を決める話とつながります。

ここが決まらないまま工事日を先に押さえると、日程を組み直すことになります。

まとめ

空き家の解体でいちばん重い代償は、住宅用地特例が外れて固定資産税の負担が売却まで続くことです。

放置ルートでも指定と勧告を経て同じ結果になりますが、あちらは段階を踏みます。

壊す前に確かめるのは、名義が誰か、共有者の同意が取れるか、1981年5月31日以前の建築で3,000万円特別控除の対象になりうるか、そして仏壇と遺骨の行き先です。

決められない状態のまま急いで発注する必要はありません。ぜひ本記事の見積書のチェック項目と、名義・同意・仏壇の3点を参考に、今日ひとりで進められるところから手をつけてください。