不動産を売ったら確定申告は必要？必要書類と要否の判断

実家を売った翌年の2月16日から3月15日までが、確定申告の提出期間です。

売却代金が入金された年ではなく、引き渡した年が基準になります。

売却して損が出た場合や、税金がゼロになる特例を使う場合でも、申告しなければ特例そのものが適用されません。

相続した実家なら、相続空き家の3,000万円特別控除が使えるかどうかで結果が大きく変わります。

この控除は1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどが要件で、2027年12月31日までの譲渡が対象です。

使うには確定申告が必須になります。

本記事では、申告が要るかどうかの判定・売買契約書や取得費の証明書類の集め方・税務署への提出方法と提出期間を解説します。

不動産売却の確定申告は、譲渡益が出たときと特例を使うときに必要

申告が要るかどうかは、譲渡所得がプラスになったかどうかと、特例を使うかどうかの2つで決まります。譲渡所得の計算は次のとおりです。

項目	内容
売却価格	売買契約書に書かれた金額
取得費	買ったときの価格＋購入時の仲介手数料・登記費用など。建物は減価償却後の金額
譲渡費用	売却時の仲介手数料、印紙税、解体費用、測量費など
特別控除	相続空き家の3,000万円特別控除など、要件を満たす場合のみ

売却価格から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除を引いた残りが譲渡所得です。

この残りがプラスなら申告と納税が要ります。

マイナスなら、原則として申告の義務はありません。

ここで見落とされやすいのが、特別控除を引く前の段階でプラスだった場合です。

3,000万円の控除を引いて税額がゼロになったとしても、申告しなければ控除は適用されません。

ゼロだから何もしなくていい、とはならないのです。

税率は所有期間で2倍近く変わる

譲渡所得にかかる税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで分かれます。

5年超の長期譲渡所得は所得税15%・住民税5%で合計20%、5年以下の短期譲渡所得は所得税30%・住民税9%で合計39%です（国税庁タックスアンサー No.3208・No.3211／2026年9月時点）。

いずれにも復興特別所得税が基準所得税額の2.1%加わり、短期の実効税率は約39.63%になります。

所有期間は売った日から数えるのではなく、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかで判定します。2026年中に売るなら、2026年1月1日の時点で所有期間が5年を超えていたかどうかです。

相続した実家は親の所有期間を引き継ぐ

相続や贈与で取得した不動産は、原則として被相続人や贈与者が取得した日から所有期間を数えます。

親が40年住んでいた家を相続し、名義を変えた翌年に売ったとしても、短期の39%にはなりません。

長期譲渡所得として20%の税率で計算します。

相続した年に慌てて売るか、5年待ってから売るかで悩む人がいますが、この点については待つ理由がないことになります。

判断を左右するのはむしろ、相続空き家の3,000万円特別控除の期限が2027年12月31日までという点のほうです。

売却の時期については実家の売却期間はどのくらい？売れるまでの目安で解説しています。

不動産売却の確定申告に必要な書類を、取り寄せ先ごとに分ける

書類は手元にあるもの、法務局で取るもの、市区町村で取るもの、税務署で用意するものの4か所に分かれます。どこで何日かかるかを先に押さえると、2月に入ってから慌てずに済みます。

手元を探して見つける書類

いちばん時間がかかるのが、親が家を買ったときの売買契約書です。

取得費を証明できる唯一の書類で、これが無いと売却価格の5%を取得費とみなして計算することになります。

3,000万円で売れた家なら取得費は150万円と扱われ、残り2,850万円が譲渡所得の計算対象です。

実際の購入価格が2,000万円だったなら、税額に大きな差が出ます。

探す場所は次のとおりです。

• 仏壇の引き出しや押し入れの奥に入った書類箱
• 権利証（登記済証）や登記識別情報通知が入っていた封筒
• 親が取引していた金融機関の貸金庫
• 住宅ローンを借りた金融機関に残る控え

売買契約書が出てこない場合でも、購入時のパンフレットや住宅ローンの金銭消費貸借契約書、当時の登記簿に記載された抵当権の債権額などが、購入価格を推測する材料になることがあります。この扱いは判断が分かれる論点なので、税務署の事前相談で確認できます。

今回の売却で作った書類も必要です。

売買契約書の写し、仲介手数料の領収書、印紙税の領収書、測量費や解体費の請求書と領収書をまとめておきます。

家財の処分費用は原則として譲渡費用に含められないので、区別して整理してください。

法務局で取る書類

売った不動産の登記事項証明書が要ります。

所有権が自分に移っていたこと、そして売却で買主へ移ったことを示す書類です。

オンライン請求で郵送を選ぶと480円、窓口交付480円、窓口請求600円です（法務局 登記手数料／2026年9月時点）。

手数料は改定されることがあるため、請求前に法務局の現行料金を確認してください。

相続空き家の3,000万円特別控除を使うなら、被相続人が住んでいた家屋であることを示す書類も加わります。

ここで名義が親のままだったことに気づくケースがあります。

相続登記は不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があり、2024年4月1日より前に相続したものも対象で期限は2027年3月31日です。

名義変更がまだなら売却自体ができないため、順番としては登記が先になります。

手順は相続登記は自分でできる？必要書類と法務局での申請手順で解説しています。

市区町村で取る書類

相続空き家の特別控除を使う場合、売った家屋の所在地の市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。

被相続人が亡くなる直前までその家に一人で住んでいたこと、相続後に誰も住んでいないことなどを確認する書類で、申請してから交付まで日数がかかります。

市区町村によって様式も添付資料も違うので、売却を決めた段階で窓口に問い合わせておくと確実です。

ほかに、被相続人の除票住民票や、自分の住民票の写しを求められることがあります。売却後に引っ越している場合は、戸籍の附票で住所のつながりを示す必要が出ることもあります。

税務署で用意する書類

確定申告書に加えて、譲渡所得の内訳書（土地・建物用）を提出します。

この内訳書が譲渡所得の計算の中心で、売却価格・取得費・譲渡費用をそれぞれ記入する欄が並んでいます。

国税庁のサイトからダウンロードできるほか、税務署の窓口でも受け取れます。

給与所得がある人は、勤務先が発行する源泉徴収票も手元に置いてください。申告書の第一表・第二表に給与の情報を転記します。

不動産売却の確定申告は翌年2月16日から3月15日に提出する

提出先は、売った不動産の所在地ではなく、自分の住所地を管轄する税務署です。実家が遠方にあっても、申告は自分が住んでいる地域の税務署にします。

提出の方法は3つあります。

方法	特徴
e-Tax	マイナンバーカードとスマートフォンかICカードリーダーが要る。24時間送信でき、添付書類の一部を省略できる
郵送	通信日付印が提出日とみなされる。3月15日の消印なら期限内。控えの返送用封筒を同封する
窓口	平日の開庁時間内。申告期間中は日曜開庁する税務署もあるが、全署ではない

3月15日が土日にあたる年は、翌営業日が期限になります。

納税の期限も同じ日です。

振替納税の手続きをしておけば、口座引き落としの日が4月中旬まで延びます。

売った年ではなく、引き渡した年の翌年に申告する

いつの年分として申告するかは、原則として引き渡した日で判定します。

契約が12月で引き渡しが翌年1月なら、翌年分の譲渡所得です。

年をまたぐ取引では、どちらの年分にするかで所有期間の判定も変わるため、契約書の引き渡し日を確認してください。

契約日で申告する選択もできますが、一度選んだら統一します。

住民税の申告は別に要らない

確定申告をすれば、その情報が市区町村に回るので、住民税の申告を別途する必要はありません。

譲渡所得にかかる住民税は、申告した年の6月以降に納付書が届くか、給与から天引きされます。

翌年6月に思ったより高い住民税の通知が来て驚くことがあるので、納税資金は売却代金から取り分けておいてください。

不動産売却の確定申告でつまずくのは、取得費の証明と共有名義の分け方

実際に手が止まるのは、税額の計算ではなく書類集めの段階です。とくに相続した実家では次の3つが起きます。

ひとつは取得費の証明です。

親が昭和の時代に買った家で、売買契約書が残っていないケースがあります。

この場合の概算取得費（売却価格の5%）は、実際の購入価格より大幅に低くなることがほとんどです。

捨てる前に書類を探す作業が、そのまま税額に直結します。

遺品の中から探すものについては遺品整理とは？何から始めるかを順番どおりに解説で解説しています。

ふたつめは共有名義の扱いです。

兄弟3人で相続した実家を共有のまま売った場合、譲渡所得は持分に応じて分けられ、それぞれが自分の分を申告します。

誰か1人がまとめて申告することはできません。

相続空き家の3,000万円特別控除も、相続人が3人以上の場合は2024年1月1日以降の譲渡で1人あたり2,000万円に下がります。

人数が増えれば控除の総枠が増えるわけではない点に注意してください。

みっつめは建物の減価償却です。

取得費の建物部分は、購入価格そのままではなく、経過年数に応じて減価償却した後の金額を使います。

売買契約書に土地と建物の内訳が書かれていないと、この計算の前提が立ちません。

消費税額から建物価格を逆算する方法などがありますが、計算が複雑になる場面です。

更地にしてから売ったときの扱い

建物を解体して土地だけを売った場合、解体費用は譲渡費用に含められます。

ただし相続空き家の3,000万円特別控除については、家屋を取り壊して売る場合も対象になる一方で、取り壊しから譲渡までの間に土地を貸すなど別の用途に使っていると要件から外れます。

解体のタイミングと売却のタイミングの間が空いた場合は、要件を満たすかどうかの確認が要ります。

売却全体の流れは実家はいつ売る？相続してから引き渡しまでの流れで解説しています。

不動産売却の確定申告を自分でやるか、税理士に頼むかの分かれ目

自分で申告できるのは、売買契約書が手元にあり、単独名義で、特例を使わないか使っても要件が明らかなケースです。国税庁の確定申告書等作成コーナーは譲渡所得にも対応していて、画面の案内に従って金額を入力すれば内訳書まで作成できます。

一方、次のような条件が重なると、専門家に渡したほうが結果的に安く済むことがあります。

• 売買契約書が無く、取得費を推計する必要がある
• 共有名義で、相続人ごとに持分と控除額が異なる
• 相続空き家の特別控除の要件を満たすか判断が難しい
• 同じ年に他の不動産も売っている、または損益通算を検討している

税理士報酬は事務所と案件の内容で変わるため、複数の事務所に見積もりを取って比べてください。譲渡所得の申告だけを単発で引き受ける事務所もあります。

全部を外注しなくても済む部分はあります。

書類集めは自分でできる作業で、売買契約書を探す、登記事項証明書を取る、市区町村で確認書を申請する、この3つは資格の要らない手続きです。

ここまで済ませて税理士に渡せば、依頼する範囲が計算と申告書の作成に絞られます。

なお、申告を忘れたり期限を過ぎたりすると、無申告加算税と延滞税がかかります。

期限後でも自主的に申告すれば加算税が軽くなる扱いがあるため、過ぎてしまった場合も放置せず税務署に相談してください。

譲渡所得の計算方法そのものは実家を売ったときの税金はいくら？譲渡所得の計算方法で解説しています。

よくある質問

売却して赤字になった場合も確定申告は必要ですか

譲渡所得がマイナスなら、原則として申告の義務はありません。

ただしマイホームを売って損が出た場合には、一定の要件のもとで他の所得と損益通算できる特例があります。

この特例を使うには申告が必要です。

相続した空き家には、この損益通算の特例は使えません。

売買契約書が見つからないと、どのくらい不利になりますか

取得費を売却価格の5%として計算することになります。

2,000万円で売れた場合、取得費は100万円として扱われ、残り1,900万円から譲渡費用を引いた額が譲渡所得です。

実際の購入価格がそれより高ければ、その差額に税率がかかることになります。

ローンの契約書や購入時のパンフレットなど、購入価格を示す資料が他に無いか、処分する前に確認してください。

相続空き家の3,000万円特別控除は、いつまでに売れば使えますか

2027年12月31日までの譲渡が対象です。

加えて、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることという期限もあります。

1981年5月31日以前に建築された家屋であることなど複数の要件があるので、売却を決める前に税務署か税理士に要件を確認してください。

実家が遠方にある場合、どこの税務署に出しますか

自分の住所地を管轄する税務署です。

売った不動産の所在地ではありません。

e-Taxを使えば送信先も自動で設定され、窓口へ行かずに提出できます。

兄弟3人で相続した実家を売りました。誰が申告しますか

3人それぞれが自分の持分に応じて申告します。

代表者1人がまとめて申告することはできません。

相続空き家の特別控除を使う場合、相続人が3人以上のときは2024年1月1日以降の譲渡で1人あたり2,000万円が上限になります。

まとめ

不動産を売った翌年の2月16日から3月15日までが申告の期間で、提出先は自分の住所地の税務署です。

譲渡益が出たときはもちろん、特例で税額がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は適用されません。

相続した実家は親の所有期間を引き継ぐため、名義変更の直後に売っても長期譲渡所得の20%で計算します。

いちばん税額を左右するのは、親が家を買ったときの売買契約書が見つかるかどうかです。

見つからなければ取得費は売却価格の5%として扱われます。

家財を処分する前に、書類箱と貸金庫を確認しておいてください。

ぜひ本記事の必要書類の一覧と取り寄せ先を手元に置いて、売買契約書の捜索から始めてください。