不動産の査定価格はどう決まる？相場との差が出る理由

3社に査定を頼んで、2,400万円・2,100万円・2,800万円と並ぶことがあります。

同じ家、同じ土地なのに700万円の開きです。

どれが正しいのかを考えても答えは出ません。

査定価格は「この会社なら3か月でこのくらいで売れると思う」という予想であって、鑑定でも、公的に決まった値段でもないからです。

そのうえ相続した実家には、税金の面で見落としやすい点があります。

所有期間は親が買った日から数えるため、相続してすぐ売っても短期譲渡所得の高い税率にはなりません。

本記事では、査定価格を構成している要素・会社ごとに金額がずれる理由・売ったときにかかる税金と3,000万円特別控除の要件まで解説します。

不動産の査定価格は「売れる見込み額」で、確定した値段ではない

まず押さえておきたいのは、査定価格が売却を約束する金額ではないという点です。不動産会社が「3か月程度で売れるだろう」と見込んだ価格であって、実際の成約価格はそこから下がることもあれば、条件が合えば上回ることもあります。

似た言葉に不動産鑑定評価があります。

こちらは不動産鑑定士が法律に基づいて行うもので、裁判や課税の場面で使われ、有料です。

不動産会社の査定は無料で、あくまで媒介契約を取るための営業活動の一部として行われます。

無料であること自体は問題ではありませんが、性質が違うものだと分かったうえで受け取ってください。

査定価格を組み立てている材料

会社によって計算の細かい手順は違っても、見ている材料はおおむね共通しています。

• 近隣で実際に成約した似た物件の価格（取引事例）
• 最寄り駅からの距離と、バス便かどうか
• 土地の面積、形、接している道路の幅と方位
• 建物の築年数と構造、リフォームの履歴
• 用途地域や建ぺい率・容積率といった法的な制限

このうち土地の評価は事例の積み上げでかなり機械的に出ます。開きが生まれるのは建物と、次に説明する「売り方の見込み」のほうです。

相場を自分で確かめる手段

査定を受ける前に、自分でも数字の見当をつけられます。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは実際の取引価格が、レインズマーケットインフォメーションでは成約価格が地域ごとに公開されています。

公示地価や路線価も土地の水準を知る材料になります。

ただしこれらは個別の事情、たとえば隣地との境界が未確定であるとか、前面道路が狭くて建て替えに制限があるといった点を反映しません。

あくまで幅を知るためのものです。

実家の査定はどう進める？相場を知る3つの方法で、数字の調べ方を解説しています。

会社によって不動産の査定価格に差が出る4つの理由

冒頭の700万円の開きは、どれかの会社が間違えているから生まれるわけではありません。前提の置き方が違うと、同じ物件でも結論は変わります。

参照する取引事例が違う

地元で長く営業している会社は、同じ町内の成約を知っています。

広域で展開する会社は、駅単位や沿線単位の事例を使います。

実家が「駅から離れた住宅地の奥まった区画」のような、平均から外れた立地だと、どの事例を選ぶかで金額が動きます。

査定書を受け取ったら、どの物件を比較対象にしたのかを聞いてください。

根拠を出せない会社は、事例ではなく感覚で出しています。

建物に値段をつけるかどうか

木造の戸建ては、税務上の耐用年数を過ぎると建物の評価がほぼゼロになります。

築40年の実家なら、土地値から解体費を引いた金額を提示する会社がある一方で、まだ住める状態なら建物にいくらか乗せる会社もあります。

ここだけで数百万円の差が出ることがあります。

どちらが正しいというより、その会社が「解体して土地として売る」と見ているか「中古住宅として売る」と見ているかの違いです。

売却にかける期間の前提

3か月で売り切る前提の価格と、1年かけてよい前提の価格は違います。

急いでいるかどうかを伝えていないと、会社ごとに勝手な前提で計算されます。

査定を頼むときは、いつまでに現金化したいのかを先に言ってください。

前提が揃えば、比較できる数字になります。

媒介契約を取るための上乗せ

高い査定額を出せば選ばれやすい、という構造が業界にあります。

契約後に「反響がないので価格を下げましょう」と提案され、結局は他社の査定額を下回って成約する流れも起こります。

突出して高い1社があったら、その根拠を具体的に確かめてください。

高すぎる査定額に注意すべき理由で、無料査定にまつわるトラブル例を解説しています。

なお、机上査定と訪問査定では精度が違います。

机上は住所と面積から出す簡易なもので、訪問は建物の傷み、日当たり、境界の状況まで見ます。

売るかどうか決めきれていない段階なら机上で幅をつかみ、本気で動くときに訪問を入れる使い分けができます。

机上査定と訪問査定の違いと使い分けで、それぞれの所要時間まで解説しています。

査定価格が下がる要因は、実家に固有の事情に集中する

空き家になった実家は、一般的な中古住宅とは違う減点材料を抱えていることがあります。査定額が思ったより低かったとき、原因はたいてい次のどれかです。

要因	査定への影響	売る前にできること
境界が確定していない	買主が測量費を見込んで指値をする	確定測量を入れるか、境界標の有無を確認する
接道が2メートル未満	再建築できない土地として大幅に下がる	接道状況を役所の建築指導課で確認する
擁壁や斜面がある	造成費を差し引いて評価される	擁壁の検査済証が残っていないか探す
家財が残ったまま	内覧の印象が落ち、処分費も見込まれる	売却前に整理する、または現況渡しで交渉する
名義が親のまま	そもそも売却できない	相続登記を済ませる

このうち名義だけは、査定以前の問題です。

売買契約は所有者しか結べません。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象です。

2024年3月以前に相続した実家も対象で、その場合の期限は2027年3月31日と定められています（不動産登記法76条の2）。

査定を取りながら並行して進めておくと、買主が決まってから慌てずに済みます。

不動産の名義変更を自分でやる手順で、法務局での申請の流れを解説しています。

家財については、査定額との兼ね合いで判断が分かれます。

全部空にしてから売るほうが見栄えはよくなりますが、処分費を自分で負担することになります。

買主が解体前提で買うなら、家財ごと引き渡して価格を調整するほうが合理的な場合もあります。

査定を頼むときに「家財が残っている状態でいくらか」「空にしたらいくらか」の両方を聞いてみてください。

遺品整理は何から始めるかで、片づけの順番を解説しています。

査定価格から手取りを逆算する｜税金と3,000万円特別控除

査定額がそのまま手元に残るわけではありません。

仲介手数料は売買価格400万円超の部分について価格の3%＋6万円＋消費税が法律上の上限で、ほかに登記費用や印紙代もかかります。

そして最も金額が大きくなりうるのが譲渡所得税です。

所有期間は親が買った日から数える

譲渡所得の税率は所有期間で変わります。

5年超なら所得税15%・住民税5%の計20%、5年以下なら所得税30%・住民税9%の計39%です（国税庁タックスアンサーNo.3208・No.3211／2026年9月時点）。

いずれも別に復興特別所得税が基準所得税額の2.1%かかります。

ここで誤解されやすいのが期間の数え方です。

判定するのは譲渡した年の1月1日時点であり、しかも相続で取得した不動産は、親が取得した日から通算します。

親が40年住んだ家を相続して翌年に売っても、長期譲渡所得の20%が適用されます。

相続してすぐ売ると税率が倍近くになる、ということはありません。

取得費が分からないときの扱い

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いて計算します。

取得費は親が買ったときの価格と購入時の諸費用で、建物部分は減価償却をした後の金額です。

問題になるのは、40年前の売買契約書が見つからない場合です。

取得費が不明なときは売却価格の5%を概算取得費とする扱いがありますが、これを使うと課税対象が大きく膨らみます。

権利証や通帳、当時のローン書類が残っていないか、遺品整理の前に探しておいてください。

判断が分かれる論点なので、税務署の事前相談で確認できます。

3,000万円特別控除が使える条件

相続した空き家を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法35条3項）。

ただし要件が細かく、1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどが求められ、対象となるのは2027年12月31日までの譲渡です。

さらに相続人が3人以上いる場合、2024年1月1日以降の譲渡では控除額が1人あたり2,000万円に下がります。

控除を使えば税額が0円になる場合でも、申告そのものは必要です。

適用の可否は建築時期や耐震改修の有無で変わるため、査定を取った段階で要件を確認しておくと、売り方の判断材料になります。

空き家3,000万円控除の必要書類で、申請手順と提出先を解説しています。

査定を取ったあと、売る以外の選択肢も同じ土俵で比べる

査定額が出ても、すぐ売ると決められないことがあります。

仏壇をどうするか、兄弟の同意が取れるか、自分の記憶をどう整理するか。

これらは金額の問題ではないので、査定額を眺めていても解決しません。

そこで比べる相手になるのが、保有し続けた場合の費用です。

固定資産税と都市計画税は毎年かかります。

火災保険、電気の基本料金、年に数回帰るための交通費、草刈りや通水の手間も積み上がります。

空き家は全国で約900万戸、空き家率13.8%と過去最高になっています（総務省 住宅・土地統計調査／2023年時点）。

市区町村が倒壊のおそれや衛生上の問題があると判断すれば「特定空家」、そうなるおそれがあると判断すれば「管理不全空家」に指定され、勧告を受けた段階で固定資産税の住宅用地特例が外れます。

放置しただけで自動的に税額が上がるわけではなく、指定と勧告の段階を踏みます。

売らずに活用する道もあります。

自治体が運営する空き家バンクに登録すれば、移住希望者とつながる可能性があります。

ただし登録できる条件や仲介の仕組みは自治体ごとに違います。

空き家バンクの登録条件と使い方で解説しています。

兄弟で意見が割れているなら、査定書を人数分用意して同じ数字を見るところから始めてください。

住み続けたい側は高く、売りたい側は安く見積もるものです。

第三者が出した金額が机の上にあるだけで、話の性質が変わります。

よくある質問

査定は何社に頼めばいいですか

3社前後を比べると、金額の幅と、その会社が何を根拠にしているかが分かります。

1社だけだと高いのか安いのか判断できません。

一方で6社、7社と増やすと、営業連絡の対応だけで手が回らなくなります。

不動産一括査定のデメリットで、営業電話を避ける使い方を解説しています。

査定は無料ですか。断ったら費用を請求されますか

不動産会社の査定は無料で、査定だけ受けて媒介契約を結ばなくても費用はかかりません。

有料になるのは不動産鑑定士による鑑定評価で、こちらは裁判や税務の場面で使われるものです。

契約を迫られても、その場で判断する必要はありません。

名義が親のままでも査定は受けられますか

査定を受けること自体はできます。

ただし売買契約は所有者しか結べないため、買主が見つかっても相続登記が済んでいなければ引き渡せません。

査定と並行して登記の準備を進めておくと、あとで止まらずに済みます。

査定額で売り出せば、その価格で売れますか

売り出し価格と成約価格は別物です。

査定価格は3か月程度での成約を想定した見込み額で、実際には買主との交渉で下がることがあります。

反響がまったく無い場合は価格の見直しを提案されます。

建物が古いので、解体してから査定を頼むべきですか

解体してから査定を取ると、比較の材料がなくなります。

先に「現況のまま」と「更地にした場合」の両方で査定を頼んでください。

解体費を差し引いても更地のほうが高く売れるのか、その差額で判断できます。

なお建物を解体すると、翌年から固定資産税の住宅用地特例が外れる点も計算に入れてください。

まとめ

査定価格は確定した値段ではなく、その会社が置いた前提のもとでの見込み額です。

数字だけを並べて高い会社を選ぶのではなく、比較した取引事例、建物をどう評価したか、想定した売却期間の3点を聞いてください。

前提が見えると、700万円の開きが何から生まれているのかが分かります。

そして手取りは査定額とは別に計算します。

相続した実家は親の所有期間を引き継ぐので長期譲渡所得の20%で判定され、要件を満たせば3,000万円特別控除も使えます。

ただし取得費が分からないと課税対象が膨らむため、権利証や購入時の契約書は片づけの前に探しておいてください。

売るか残すかを今日決める必要はありません。ぜひ本記事の減点要因の表と、3,000万円特別控除の要件を手元に置いて、まずは名義の確認と数社への査定依頼から動き出してください。