実家の売却で後悔した理由｜売る前に確かめておくこと

年に数回、草を刈りに帰るだけになった家は全国で約900万戸あり、空き家率は13.8%と過去最高です（総務省 住宅・土地統計調査／2023年時点）。

実家の売却で後悔したという話は、その多くが「安く売ってしまった」ではありません。

名義が親のままで買主探しから始めてしまった、仏壇と遺骨の行き先を決めないうちに家財を運び出した、税の控除の要件を確認する前に契約した——順番の問題です。

先に片づくのは自分ひとりで動ける部分で、時間がかかるのは人の同意が必要な部分です。

この2つを混ぜたまま考えると、決まらない理由がずっと分からないままになります。

本記事では、後悔につながる4つの原因・自分がどこで止まっているかの見分け方・売る前にそろえる書類と金額・空き家3,000万円控除の期限を解説します。

実家の売却で後悔が残るのは、決める順番を間違えたとき

後悔の内容は人によって違いますが、原因は数が限られています。しかも、ほとんどが売り出す前の段階で起きています。

名義が親のままの状態で買主を探し始めた

売買契約を結べるのは名義人です。

相続した不動産の名義が故人のままなら、まず相続登記を済ませないと引き渡しに進めません。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が求められます。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。

登記のために相続人全員の戸籍と遺産分割の合意が必要になり、そこで初めて兄弟と連絡を取る人がいます。買主が決まってから協議を始めると、話し合いに数か月かかるあいだに買主が離れます。

査定を1社だけ取って、その額を実家の価値だと思い込んだ

査定額は、その会社が「この価格なら売れる」と判断した見込みです。

参考にする取引事例も、想定する買主層も会社ごとに違うため、同じ家でも金額に開きが出ます。

1社だけの数字を基準にすると、高すぎて売れ残るか、安く手放して後から気づくかのどちらかになりがちです。

開きが出る仕組みは不動産の査定価格はどう決まる？で解説しています。

仏壇と遺骨を後回しにして、家財を先に運び出した

家財の片づけは業者に頼めば数日で終わります。

ところが仏壇と位牌、お墓に納めた遺骨は、引き受ける人を決めないと動かせません。

お墓や仏壇などの祭祀（さいし）財産は相続財産とは別で、1人が引き継ぐ扱いです。

指定がなければ慣習に従い、それでも決まらないときは家庭裁判所が定めます。

相続で財産を受け取らない人でも引き継げます。

さらに、家財を先に処分すると相続の手続きそのものが止まります。

通帳やキャッシュカード、保険証券、年金手帳、権利証と登記識別情報、遺言書、印鑑と印鑑登録証、貸金庫の鍵と契約書などは、捨ててしまうと再発行や再取得に時間がかかります。

何を探してから捨てるかは遺品整理とは？何から始めるかで解説しています。

税の控除の要件を確かめる前に売買契約を結んだ

相続した空き家を売ったときの譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

ただし1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件があり、対象になるのは2027年12月31日までの譲渡です。

相続人が3人以上いる場合、2024年1月1日以降の譲渡では1人あたり2,000万円に下がります。

要件を満たすかどうかを確認せずに契約日を決めると、後から取り返せません。

実家の売却が止まっている原因を切り分ける

「売れない」と「決められない」は別の話です。

売り出してもいないのに動かないなら、止まっているのは市場ではなく手続きか合意のどちらかになります。

自分がどこで止まっているかは、次の症状から判断できます。

今起きていること	止まっている場所	今日できる一手
兄弟に売りたいと言えていない	合意（人の同意待ち）	先に査定と固定資産税の年額を出し、数字を用意する
兄弟の1人が「まだ残したい」と言う	合意	残す場合に毎年かかる額と、管理を誰がするかを書き出す
名義が誰なのか分からない	手続き（自分で動ける）	法務局で登記事項証明書を取り、甲区を見る
仏壇と遺骨をどうするか決まらない	合意＋寺院との相談	お墓の管理者に、現状の契約内容と規約を確認する
いくらで売れるか分からない	情報（自分で動ける）	複数社に査定を依頼し、根拠となる事例を聞く
売り出したが半年以上反応がない	価格か売り方	売却以外の選択肢と比べ直す

「手続き」と「情報」に印が付いた項目は、相手の返事を待たずに今日進められます。

逆に合意の欄で止まっているなら、話し合いの回数を増やしても材料がないかぎり同じ場所を回ります。

売却そのものを一度保留にして貸す・譲るを検討する道もあり、判断の分かれ目は空き家をどうする？売る・貸す・譲るの選び方で解説しています。

実家を売る前に、自分の側でそろえておく書類と数字

兄弟や寺院に話を持っていく前に用意するものがあります。相手に説得を試みるためではなく、話が感情の応酬にならないようにするためです。

登記事項証明書で名義と担保を確かめる

法務局で取得できます。

所有権に関する事項が載る甲区を見れば、名義が親のままなのか、すでに誰かに移っているのかが分かります。

乙区に抵当権が残っていることもあり、完済済みでも抹消登記をしていなければ登記簿には残ったままです。

売却の前に抹消が必要になるので、早めに気づいておくほど楽になります。

持ち続けた場合に毎年出ていく額を1枚にする

固定資産税の納税通知書に載る年額、水道と電気の基本料金、火災保険料、草刈りや帰省の交通費を足すと、実家を残す判断の値段が出ます。

この数字がないまま「もったいない」「思い出がある」と話しても、比べる対象がありません。

金額を出しておくと、残すという選択も具体的な負担額の話として扱えます。

査定は机上と訪問を使い分ける

おおよその水準を知りたい段階なら、資料だけで算出する机上査定で足ります。

実際に売り出す価格を決める段階になると、建物の傷みや接道の状況を見た訪問査定でなければ判断できません。

どちらをどの段階で頼むかは不動産の査定方法｜机上査定と訪問査定の違いで解説しています。

査定を受けたからといって、その会社に売却を任せる義務はありません。

兄弟・寺院・業者、相手が変われば持っていくものも変わります

兄弟には、売る提案ではなく数字と選択肢を持っていく

実家の当番になった人と、遠方に住む兄弟では、見えているものが違います。

当番の側には草刈りと固定資産税と近隣からの連絡があり、遠方の側には帰る場所が消える話として届きます。

立場が違うのは当然で、そこを責め合うと合意は遠のきます。

持っていくのは、査定額の幅、毎年かかる額、そして「売る・貸す・持ち続ける」の3つを並べた比較です。

結論を先に置かず、判断の材料を全員で共有するところから始めてください。

売却を急ぐ空気を出すと、それだけで反対の理由が生まれます。

寺院には、離檀ではなく現状の確認から入る

お墓が寺院墓地にあるなら、実家の売却とは別に決めることが出てきます。

離檀料について法律上の支払義務を定めた規定はなく、公的な相場統計もありません。

実際に請求される例はあるため、金額と算出の根拠を書面で示してもらってください。

遺骨を別の場所へ移すには、現在の墓地がある市区町村が発行する改葬許可証が要ります。

申請には受け入れ先の受入証明書と、現在の墓地管理者の埋葬証明書が必要です。

受け入れ先が決まらないと申請できない仕組みなので、移す先を探す作業が先に来ます。

許可証なしに遺骨を動かすのは違法です。

遺骨の一部を手元に置くだけなら、改葬許可証ではなく分骨証明書を墓地管理者か火葬場に発行してもらいます。

業者は口コミではなく、許可と書面で見分ける

家財の処分を頼むときは、市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可があるかを確認してください。

買い取りもするなら、都道府県公安委員会の古物商許可が別に必要です。

産業廃棄物収集運搬業の許可では家庭から出たごみを運べません。

「無料回収」を名乗って回ってくるトラックは、この許可を持たない例が多いという点に注意が必要です。

遺品整理士は民間資格で、持っていても廃棄物を運ぶ資格にはなりません。

見積書は、作業人数と車両台数、処分費、階段からの搬出などの追加料金が発生する条件まで書かれているものを受け取ります。

業者が自宅を訪問して品物を買い取る訪問購入なら、契約書面を受け取った日から8日間はクーリング・オフができ、その間は品物の引き渡しを拒めます。

その場で持って行かせないでください。

実家の売却で知らずに損をしやすい期限と税の線引き

制度の期限は、知らなかったという理由では延びません。実家の話に関係する主なものは次のとおりです。

手続き	期限	起算日
相続放棄・限定承認	3か月	自分のために相続が始まったことを知った時
準確定申告	4か月	相続の開始を知った日の翌日
相続税の申告・納付	10か月	相続の開始を知った日の翌日
相続登記の申請	3年	不動産を取得したことを知った日
遺留分侵害額請求	1年（相続開始から10年で時効）	相続の開始と侵害を知った時

相続放棄の3か月は、亡くなった日からではなく知った時からです。

期間内であれば家庭裁判所に伸長を申し立てられます。

なお、遺産分割の話し合いで取り分をゼロにしただけでは借金は残ります。

放棄は家庭裁判所への申述が必要で、両者は別の手続きです。

相続税は、基礎控除の3,000万円＋600万円×法定相続人の数を超えなければ申告そのものが要りません。

相続人が3人なら4,800万円です。

ただし配偶者の税額軽減や、住んでいた宅地の評価額を330平方メートルまで80%減額する小規模宅地等の特例を使って税額を0円にする場合は、申告しなければ適用されません。

自分の家がどうなるかは財産の中身で変わるため、計算は税理士に相談する段階の話です。

制度の輪郭は相続税は誰にかかる？基礎控除が分かれ目になるで解説しています。

売った後に効く控除の期限も見落としやすい部分です。

相続空き家の3,000万円特別控除は2027年12月31日までの譲渡が対象で、要件と必要書類が細かく決まっています。

準備の流れは空き家3,000万円控除の必要書類で解説しています。

持ち続ける場合の負担についても、正確に知っておくほうが判断しやすくなります。

空き家は放置するだけで固定資産税が自動的に上がるわけではありません。

市区町村が「特定空家」または「管理不全空家」に指定し、勧告を受けた段階で、住宅用地の特例（6分の1）が外れます。

指定と勧告という段階を踏むので、通知が来た時点でまだ動く余地はあります。

よく勧められるのに進まない対処と、専門家に渡す境目

効きにくい対処

とりあえず解体して更地にする方法は、状況によって逆に不利になります。

建物を先に壊すと、相続空き家の3,000万円控除の要件から外れる場合があり、住宅用地の特例も適用されなくなって固定資産税が上がります。

解体費用も自己負担のまま戻りません。

売り方が決まる前に壊さないでください。

親族全員を集めて一度に話し合う場を設けるのも、材料がない段階では進みません。

人数が増えるほど結論を出しにくくなり、感情の話が長くなります。

まずは相続人だけで、数字を見ながら方向を決めるほうが早く済みます。

ネットの相場サイトを何度も見比べる時間も、査定を1件も取っていない段階では判断材料になりません。

「相続人全員が納得するまで待つ」という進め方も、期限のある手続きとは相性がよくありません。

相続登記や相続税の申告は待ってくれないため、合意が難しいなら分割の方法そのものを変える検討に移ります。

ほかにも避けたい進め方は実家じまいでやってはいけないことで解説しています。

専門家に渡す境目

自分で進められる範囲と、渡したほうがよい状態は分けられます。

• 相続人の一部と連絡が取れない、または話し合いが対立している場合は、弁護士に相談する段階です
• 相続登記の書類作成や、相続人が多く戸籍の収集が煩雑な場合は、司法書士に依頼できます
• 相続税がかかるかどうか微妙な場合や、控除・特例の適用を判断したい場合は、税理士の領域です
• 売るか貸すかで迷っている段階なら、市区町村の空き家相談窓口や無料相談会で情報を集められます

買い手が付きにくい地域なら、自治体が運営する制度を使う道もあります。

仕組みと登録条件は空き家バンクとは？登録の条件と使い方で解説しています。

よくある質問

実家を売るには相続人全員の同意が必要ですか

相続した不動産が共有状態になっているなら、売却には共有者全員の同意が必要です。

遺産分割協議で1人の名義にまとめてから売る方法や、売却してから代金を分ける方法もあります。

どの方法が向くかは相続人の数と関係性で変わるため、まとまらない場合は司法書士や弁護士に相談してください。

名義が親のままでも売却できますか

故人の名義のままでは売買契約を結べません。

先に相続登記をして、名義を相続人に移してから売却します。

相続登記は不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が義務で、2024年4月1日より前に相続した分の期限は2027年3月31日です。

売却予定があるなら、期限より前に済ませておくほうが手間が少なくなります。

仏壇と位牌は家を売るときにどうすればいいですか

仏壇や位牌、お墓は祭祀財産にあたり、相続財産とは別に1人が引き継ぎます。

誰が引き継ぐかを決めてから家財の片づけに入ってください。

引き継ぎ先が決まらないと動かせないため、ここを後回しにすると片づけ全体が止まります。

お墓の遺骨を移すなら、受け入れ先を先に決めないと改葬許可の申請ができません。

空き家のままにしておくと固定資産税は6倍になりますか

放置しただけで自動的に上がるわけではありません。

市区町村が特定空家または管理不全空家に指定し、勧告を受けた段階で住宅用地の特例が外れます。

指定の判断は倒壊のおそれや衛生上の問題があるかどうかで行われるため、草刈りや通気などの管理を続けている間に急に税額が変わることは通常ありません。

査定額が会社によって違うのはどちらが正しいのですか

どちらも正しくない場合があります。

査定額は各社が想定する売却の見込みで、参考にした取引事例や買主層が違えば金額も変わります。

比べるのは金額ではなく、その額の根拠として挙げられた事例です。

近隣で実際に成約した物件を示せる会社と、希望価格だけを高く出す会社は分けて考えてください。

まとめ

実家の売却で後悔が残るのは、金額の判断を誤ったからではなく、名義・査定・仏壇・家財という順番を入れ替えてしまったからでした。

名義の確認と持ち続けた場合の年間費用の計算は、誰の同意も待たずに今日から動けます。

兄弟や寺院との話は時間がかかるので、その材料を先に用意しておくと、話し合いの回数そのものが減ります。

急いで決める必要はありませんが、相続登記の3年や3,000万円控除の2027年12月31日のように、待ってくれない期限もあります。ぜひ本記事の切り分け表と、期限をまとめた表を参考に、まずは今日動ける1つを選んでください。