空き家の固定資産税が6倍になる条件｜いつから上がるか

草を刈りに帰るたびに、郵便受けへ市区町村の封筒が入っている——その中身が「勧告」だと、土地の固定資産税にかかっていた住宅用地特例（課税標準を6分の1にする減額）が外れます。放置しただけで自動的に上がるのではなく、市区町村が管理不全空家または特定空家に指定し、そのうえで勧告を出すという段階を踏みます（空家等対策の推進に関する特別措置法・2023年12月改正施行）。

全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で過去最高です（総務省 住宅・土地統計調査／2023年時点）。本記事では、6倍になるまでの段階・税額が上がる時期の確かめ方・名義と書類の集め方・2027年12月31日で終わる相続空き家の3,000万円特別控除まで解説します。

空き家の固定資産税が6倍になるのは、勧告を受けた土地だけです

「6倍」という数字は、増税の税率ではありません。

人が住むための家が建っている土地には、固定資産税の計算のもとになる課税標準を6分の1に減額する住宅用地特例があります。

この減額が外れると、もとの水準に戻る、つまり最大で6倍相当になるという意味です。

増える対象は土地で、家屋の税額の計算がこの特例で変わるわけではありません。

指定から勧告までの段階

市区町村が動く順番は決まっています。実際にどの段階まで進んでいるかで、読者がいま考えるべきことも変わります。

段階	何が起きるか	住宅用地特例
空き家のまま（指定なし）	市区町村からの働きかけはない	そのまま適用
管理不全空家・特定空家に指定	市区町村が状態を見て判断する	指定だけでは外れない
助言・指導	状態の改善を求められる	外れない
勧告	期限を切って改善を求められる	外れる

草が伸びている、瓦が落ちそう、といった状態がいきなり課税に跳ね返るのではなく、指定と勧告という手順が挟まります。

逆に言えば、助言や指導の段階で状態を直せば、特例が外れる前に止められる余地があるということです。

届いた書面の表題と期限を読み飛ばさないでください。

管理不全空家と特定空家はどこが違うか

倒壊のおそれがある、衛生上有害である、といった状態にあると判断されたものが特定空家です。

そこまでではないものの、放っておけばそうなるおそれがあると判断されたものが管理不全空家で、2023年12月の改正で加わりました。

改正前は「かなり傷んでからでないと対象にならない」と受け取られていた枠が、手前の段階まで広がったことになります。

年に数回の草刈りだけで維持している家は、この手前の枠に入る可能性を頭に置いてください。

判断の基準は市区町村ごとに公表されているので、自分の実家がどう見られるのかは所在地の窓口で確認するのが確実です。

封筒が届いたら、名義と書面の段階を先に確かめる

税額の話より先に手をつける工程があります。名義が誰になっているかが分からないままでは、売る・貸す・解体するのどれも動かせないからです。

登記の名義が親のままかどうか

法務局で登記事項証明書を取れば、甲区（所有権に関する事項）に現在の所有者が載っています。

親の名前のままなら相続登記が済んでいません。

手数料はオンライン請求と窓口請求で異なり、改定されることもあるため、請求する前に法務局の現行料金を確認してください。

誰でも請求できる書類なので、相続人だと証明する必要はありません。

相続登記は取得を知った日から3年

2024年4月1日から、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する義務があります。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

見落としやすいのは、2024年4月1日より前に相続した不動産も対象になる点で、その場合の期限は2027年3月31日です。

「祖父の代から名義がそのまま」という家は、ここで一度に何世代分かの相続を整理することになり、戸籍の取り寄せだけで数か月かかります。

売却や賃貸を考えるなら、名義を自分たちに移すことが入口になります。

売るか貸すか譲るかの判断材料は空き家をどうする？売る・貸す・譲るの選び方で解説しています。

書面が助言・指導なのか、勧告なのか

封筒の中身は、表題と、改善を求められている内容と、いつまでにという期限が読みどころです。

勧告であれば住宅用地特例が外れる段階に入っています。

助言や指導であれば、まだ余地があります。

どちらか判断がつかないときは、書面を持って市区町村の担当課に問い合わせてください。

電話で聞くだけでなく、いつの年度の課税から反映されるのかも一緒に確認しておくと、売却時期の見当が立ちます。

固定資産税が上がる時期と、売るなら間に合わせたい期限

「いつから上がるか」は、勧告を受けた時期と、その市区町村が課税に反映する年度で決まります。

固定資産税は年度単位の課税なので、勧告を受けたその月から請求額が変わるのではなく、次の課税のタイミングで反映されるのが実務の流れです。

反映年度の扱いは市区町村で違うため、勧告書を持って窓口で確認してください。

いま特例が効いているかは課税明細で分かる

毎年春に届く納税通知書には課税明細書が同封されています。

土地の欄に住宅用地としての減額が入っているかを見れば、現時点で特例が適用されているかどうかが分かります。

見方が分からなければ、明細を持って資産税の担当窓口で聞くのがいちばん早いです。

ここを確かめずに「もう6倍になっているのでは」と不安を抱えたまま数年過ぎてしまう例があります。

相続空き家の3,000万円特別控除は2027年12月31日までの譲渡が対象

相続した空き家を売ったときの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。

1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件があり、2027年12月31日までに譲渡したものが対象です。

相続人が3人以上いる場合、2024年1月1日以降の譲渡では1人あたり2,000万円に下がっています。

要件は建物の状態や売却後の用途にも及ぶので、適用できるかどうかは税務署か税理士に確認する段階です。

ここを外すと譲渡所得の税負担が変わるため、売却の順番と時期を先に決めたほうがよいでしょう。

相続税そのものの考え方は相続税は誰にかかる？基礎控除が分かれ目になるで解説しています。

更地にする前に、特例が外れることを計算に入れる

建物を取り壊せば、住宅が建っていることを前提にした住宅用地特例は使えなくなります。

勧告を避けるために解体したら土地の税額が上がった、という順番になりかねません。

解体費と、売却の見込みと、税額の変化を並べて比べる必要があります。

判断の材料は空き家は解体すべきか？更地にする前に確かめたいことで解説しています。

空き家の手続きで必要な書類と取り寄せ先

窓口が3か所に分かれていて、それぞれ取れるものが違います。まとめて1か所で揃うと思って出かけると二度手間になります。

登記事項証明書（法務局）

所有者と、抵当権が残っていないかを確認する書類です。

全国どこの法務局でも取得でき、オンラインでの請求もできます。

地番が分からないと請求できないので、課税明細書か権利証で先に地番を調べておいてください。

手数料は請求方法で変わり、改定もあるため事前に確認が必要です。

戸籍謄本・除籍謄本（本籍地の市区町村）

相続登記や売却の手続きでは、亡くなった人の出生から死亡までのつながりが分かる戸籍が要ります。

すでに全員が除かれた戸籍は除籍謄本になり、本籍地を移していれば移した先と元の両方から取ることになります。

本籍地が遠方なら郵送で請求できますが、往復で2週間前後かかることを見込んでおいてください。

手数料と郵送の可否は市区町村で確認してください。

固定資産税の課税明細書・勧告などの通知（市区町村）

課税明細書は納税通知書に同封されているので、まず手元を探してください。

見つからない場合や、複数の土地がある場合は、資産税の担当課で所有不動産の課税内容を確認できます。

市区町村から届いた助言・指導・勧告の書面は、日付と内容が後の交渉や相談の土台になります。

捨てずに1つのファイルにまとめておいてください。

窓口へ行けるのが相続人本人か代理人でよいかは手続きごとに違い、委任状が要る場合もあります。

決められない理由を、今日できることと人待ちに分ける

手放したいのに動かない家には、たいてい税金以外の理由があります。

名義・査定・仏壇・家財のうち、名義の確認と査定は自分1人で今日から動かせます。

人の同意が必要なのは、遺産分割と、仏壇や墓を誰が引き継ぐかの2つです。

この線を引くと、待っているだけの時間が減ります。

相続人全員の同意が要る場面

遺産分割の合意と、共有名義の不動産の売却には、相続人全員の関与が必要です。

一方で、登記事項証明書を取る、査定を依頼する、市区町村に勧告の内容を確認するといった調べものは、1人でできます。

兄弟に切り出しにくいときは、査定額と固定資産税の年額と管理にかかっている実費を先に紙にしてから話すほうが、金額の話が感情の話にすり替わりにくくなります。

査定額は会社によって開きが出るので、複数から取ったうえで根拠を聞いてください。

会社の見極め方は不動産会社の選び方｜実家の売却で失敗しない見極め方で解説しています。

仏壇と位牌は相続財産と別に決める

墓・仏壇・位牌といった祭祀（さいし）財産は、預金や不動産とは別枠で、1人が引き継ぎます。

指定がなければ慣習によって決まり、それでも決まらないときは家庭裁判所が定めます。

相続を放棄した人でも祭祀を引き継ぐことはできるため、財産を受け取らない兄弟が仏壇だけを引き受けるという分け方も成り立ちます。

家の中身を片づける前に、この役目を誰が持つかを決めておくと、仏壇の移動先で作業が止まりません。

家財を頼むときは許可の種類を見る

家庭から出た不用品を運んで処分するには、市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可が要ります。

買い取るなら都道府県公安委員会の古物商許可です。

産業廃棄物収集運搬業の許可では家庭ごみを運べません。

「無料回収」を名乗って回ってくるトラックはこの許可がないことが多く、不法投棄の責任を問われる形で困るのは依頼した側です。

遺品整理士は民間資格で、これがあれば廃棄物を運べるわけではないので、資格の有無と許可の有無は分けて見てください。

業者が自宅を訪れて買い取る訪問購入なら、契約書面を受け取った日から8日間はクーリング・オフができ、その間は品物の引き渡しを拒めます。

片づけの順番は遺品整理とは？何から始めるかを順番どおりに解説で解説しています。

自分でやる範囲と、専門家に渡す範囲

証明書の取り寄せ、勧告の内容確認、査定の依頼、家財の仕分けは自分でできます。

相続関係が単純で不動産が1件なら、相続登記を自分で申請する人もいます。

世代をまたいで名義が動いていない場合や、相続人に連絡が取れない人がいる場合は司法書士へ、3,000万円特別控除や小規模宅地等の特例を使うかの判断は税理士へ渡す段階です。

相続人の間で話がつかないなら弁護士の領域になります。

全部を丸ごと外注すると費用が膨らむので、調べものは手元に残すという分け方が現実的でしょう。

よくある質問

空き家を放置していると、自動的に固定資産税が6倍になりますか

なりません。

市区町村が管理不全空家または特定空家に指定し、そのうえで勧告を出した段階で住宅用地特例が外れます。

指定や助言・指導の段階では特例は続きます。

ただし手前の枠が2023年12月の改正で広がっているため、草木の繁茂や外壁の傷みを放っておくと段階が進む可能性があります。

上がるのは土地の税金だけですか

勧告で外れるのは土地にかかる住宅用地特例です。

家屋の税額の計算がこの特例で変わるわけではありません。

実際の請求額は評価額と自治体の計算によるので、課税明細書で土地と家屋を分けて見てください。

解体して更地にすれば固定資産税は下がりますか

家屋の分はなくなりますが、住宅が建っていることを前提にした土地の特例も使えなくなります。

解体費も先に出ていきます。

売る見込みや活用の予定と合わせて比べたほうがよく、更地にしてから買い手が決まらない期間が長引くと持ち出しが増えます。

勧告を受けた後に片づけたら、特例は戻りますか

勧告の内容に沿って状態が改善されたと市区町村が判断すれば、扱いが変わる場合があります。

判断の基準も反映される年度も市区町村ごとに違うため、何をどこまで直せばよいのかを担当課に確認してください。

口頭のやり取りだけで済ませず、求められた内容を書面で押さえておくと後で困りません。

相続放棄をすれば、実家の固定資産税を払わなくて済みますか

相続放棄は、自分が相続人だと知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する手続きです。

起算日は亡くなった日ではありません。

放棄すれば借金も引き継ぎませんが、預金を引き出すなど財産に手をつけると放棄できなくなります。

遺産分割で取り分をゼロにしただけでは債務が残るので、混同しないでください。

空き家を手放す方向で考えるなら、放棄以外の選択肢も含めて空き家の活用方法6つ｜使わない実家を動かす順番で解説しています。

まとめ

固定資産税が最大6倍相当になるのは、指定を受けたうえで勧告が出た土地です。

放置してすぐ跳ね上がるものではない一方、勧告に至る手前の枠は広がっています。

届いた書面がどの段階かを確かめ、課税明細で今の適用状況を見て、名義が誰のままかを登記事項証明書で押さえる——この3つは相続人1人で今日から動かせます。

売る方向で考えるなら、相続登記の3年と、2027年12月31日までの譲渡という2つの期限が時間割を決めます。ぜひ本記事の段階の表と書類の取り寄せ先を参考に、今日できることと兄弟の同意待ちを分けてから、市区町村の窓口に連絡してください。