相続した土地の名義変更｜放置すると起きる3つのリスク

固定資産税の納税通知書が、亡くなった親の名前のまま届きます。

役所に死亡届を出しても、銀行口座の解約を済ませても、土地の名義はそれだけでは変わりません。

相続した土地の名義変更は2024年4月1日から義務になり、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法76条の2）。

しかも義務は施行前に相続した土地にも及び、その場合の期限は2027年3月31日です。

本記事では、3年の数え方・登録免許税0.4%の計算・放置した土地で相続人が増えていく仕組みまで解説します。

相続した土地の名義変更は「取得を知った日から3年以内」が義務

2024年4月1日から、相続で不動産を取得した人には登記を申請する義務があります。

期限は、不動産を取得したことを知った日から3年以内です。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

義務化前は「いつかやればいい」で済んでいた手続きが、期限付きの宿題に変わりました。

起算日は亡くなった日ではありません。

相続が始まったことを知り、かつその土地を自分が取得したと分かった日から数えます。

遠方に住んでいて親の不動産の存在を後から知った場合や、遺産分割の話し合いが長引いた場合に、数え始める日が人によってずれることがあります。

見落とされやすいのが、2024年3月31日以前に相続した土地も対象になる点です。

この場合の期限は2027年3月31日と決められています。

10年前に親が亡くなり、名義をそのままにしている土地も、祖父名義で放置されている畑も、ここに含まれます。

「うちは昔の相続だから関係ない」とはなりません。

期限を過ぎたからといって登記ができなくなるわけではなく、申請自体はいつでも受け付けてもらえます。

ただし遅れるほど相続人が増え、集める書類も同意も膨らみます。

3年の数え方や、遺産分割がまとまらないまま期限が来そうなときの考え方は相続の名義変更に期限はある？義務化の3年ルールで解説しています。

土地の名義変更＝相続登記。遺産分割協議・相続放棄との違い

「名義変更」という言葉は、預金口座にも自動車にも公共料金にも使われます。

土地の場合は法務局への申請手続きで、正式には所有権移転登記、相続によるものを相続登記と呼び分けます。

窓口は市区町村ではなく、その土地を管轄する法務局です。

相続そのものは、亡くなった瞬間に発生しています。

登記をしていなくても、法律上は相続人がその土地を持っている状態です。

登記は、誰のものかを外部に示すための記録にすぎません。

そのため名義が親のままでも税金は相続人に課され、管理責任も相続人が負います。

名義変更をしていないから責任が無い、という関係にはなりません。

遺産分割協議は「誰が取るか」を決める段階

遺産分割協議は、相続人全員でどの財産を誰が取得するかを決める話し合いです。

登記は、そこで決まった結果を登記簿に反映させる作業になります。

順番としては協議が先で、登記は後です。

協議が終わっていないのに法務局へ行っても、誰の名義にするかが決まっていないため申請できません。

相続放棄は家庭裁判所への申述で、協議での辞退とは別

相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する手続きです（民法915条）。

受理されると初めから相続人でなかった扱いになり、借金も引き継ぎません。

一方、協議の席で「自分は何も要らない」と言って取り分をゼロにしただけでは、債務は残ったままです。

土地を相続したくないという理由で放棄を考えているなら、期限は3年ではなく3か月で動きます。

名義変更を放置すると起きる3つのリスク

過料だけが理由なら、10万円を払えば済む話に聞こえるかもしれません。実際に負担が重くなるのは、時間の経過で関係者と手間が増えていく部分です。

相続人がねずみ算で増え、全員の実印が要る

名義変更をしないうちに相続人の一人が亡くなると、その配偶者や子が新しい相続人として加わります。

兄弟3人で済んだはずの協議が、甥や姪を含む10人以上の話し合いに変わることがあります。

祖父名義のまま2代分放置された土地では、面識のない親族に事情を説明し、遺産分割協議書へ実印を押してもらい、印鑑証明書を送ってもらう作業が発生します。

相続人の中に認知症で判断能力を失った人がいれば、協議そのものが進みません。

この場合は家庭裁判所で成年後見人を選んでもらう手続きが先になり、さらに時間がかかります。

人数が増えるほど、行方の分からない相続人が出る可能性も上がります。

売ることも、担保に入れることもできない

買主は、亡くなった人の名義のままの土地を買えません。

売買契約の前提として、いったん相続人へ名義を移す必要があります。

急いで売りたい事情ができてから登記を始めると、戸籍の取り寄せだけで数週間かかり、話が流れることもあります。

空き家を手放す選択肢を検討しているなら、名義が誰になっているかの確認が出発点です。

地方の土地の受け皿としては空き家バンクの登録条件と使い方で解説している仕組みもありますが、いずれも所有者が確定していることが前提になります。

税制上の期限が絡む場合もあります。

相続した空き家を売ったときに譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例は、1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件があり、2027年12月31日までの譲渡が対象です。

相続人が3人以上いる場合、2024年1月1日以降の譲渡では1人あたり2,000万円に下がります（租税特別措置法35条3項）。

売る予定があるなら、名義変更に手間取っている間に期限が近づきます。

管理が止まり、固定資産税の負担が上がることがある

誰の名義かはっきりしない土地は、草刈りも建物の修繕も後回しになりがちです。

建物が倒壊のおそれのある状態になると、市区町村から「特定空家」または「管理不全空家」に指定されることがあります。

勧告を受けると、住宅用地の特例（固定資産税の課税標準が6分の1になる扱い）が外れます。

放置すれば自動的に税額が上がるわけではなく、指定と勧告という段階を踏みますが、名義変更を先延ばしにしている家はこの段階に入りやすくなります。

名義変更の費用は、登録免許税0.4%と報酬の2つに分かれる

土地の名義変更でかかるお金は、国に納める登録免許税と、司法書士に依頼した場合の報酬に分かれます。前者は税率が決まっているので自分で計算でき、後者は依頼先ごとに違います。

登記の原因	税率	軽減措置
相続	不動産の価額の1,000分の4（0.4%）	なし
売買	1,000分の20（2%）	令和11年3月31日までは1,000分の15（1.5%）
贈与	1,000分の20（2%）	なし
交換	1,000分の20（2%）	なし

出典は国税庁タックスアンサーNo.7191（2026年9月時点）です。

相続だけ税率が5分の1に抑えられているのは、生前贈与や売買と違って本人の意思で選んだ移転ではないためです。

親が元気なうちに贈与で名義を移すと2%かかる点は、生前対策を考えるときの比較材料になります。

計算の基礎になる「不動産の価額」は、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格、いわゆる固定資産税評価額です。

売買価格でも不動産会社の査定額でもありません。

登録された価格が無い土地は、登記官が認定した価額を使います。

固定資産税評価額が1,000万円の土地なら、1,000万円×0.4%＝4万円が登録免許税です。

評価額は1,000円未満を切り捨て、算出した税額は100円未満を切り捨てます。

手元に納税通知書の課税明細書があれば評価額の欄で確認できますし、無ければ土地のある市区町村で固定資産評価証明書を取れます。

司法書士の報酬は事務所ごとに設定されていて、土地の筆数や相続人の人数、戸籍集めを任せるかどうかで変わります。

見積もりを取るときは、実費である登録免許税と、報酬とを分けて示してもらってください。

内訳の見方は相続の名義変更にかかる費用の内訳で解説しています。

土地の名義変更に必要な書類と、その取り寄せ先

集める書類は、大きく「相続人が誰かを証明するもの」と「その人が実在して住所を持つことを示すもの」、それに「土地の情報」の3種類です。取り寄せ先がそれぞれ違うため、まとめて1か所では揃いません。

書類	取り寄せ先	役割
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本	本籍地の市区町村（転籍していれば各地）	相続人の範囲を確定する
被相続人の住民票の除票	最後の住所地の市区町村	登記簿上の所有者と同一人物か確かめる
相続人全員の戸籍謄本	各人の本籍地の市区町村	相続人が生存していることを示す
土地を取得する人の住民票	その人の住所地の市区町村	新しい所有者の住所を登記する
遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書	印鑑証明書は住所地の市区町村	誰が取得するかの合意を示す
固定資産評価証明書	土地のある市区町村	登録免許税の計算に使う
登記事項証明書	法務局	現在の名義と土地の表示を確認する

いちばん時間を食うのが、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍です。

結婚や転籍で本籍を動かしていれば、その数だけ請求先が増えます。

遠方の市区町村には郵送で請求することになり、往復で2週間ほど見ておくことになります。

先に法務局で登記事項証明書を取っておくと、話の前提がはっきりします。

甲区（所有権に関する事項）を見れば、名義が親のままなのか、すでに祖父の代で止まっているのかが分かります。

祖父名義だった場合は、親の相続だけでなくその前の相続からさかのぼって相続人を確定する作業になり、必要な戸籍の量が一気に増えます。

誰の署名と実印が要るか｜遺言の有無で手順が変わる

名義変更の難易度は、書類の数よりも「何人の同意が要るか」で決まります。ここは遺言があるかどうかで分かれます。

遺言がある場合｜検認が要るものと要らないものがある

遺言で土地の取得者が指定されていれば、相続人全員の協議は要りません。

ただし遺言の種類によっては、家庭裁判所の検認という手続きが先に入ります。

自筆証書遺言と秘密証書遺言は検認が必要で、封をしたまま家庭裁判所へ持ち込みます（民法1004条）。

自宅で封を切ってしまうと、その事実自体が後の争いの火種になります。

公正証書遺言と、法務局の自筆証書遺言書保管制度を使ったものは検認が不要です。

この制度は2020年7月10日に始まり、保管申請の手数料は1件3,900円です（法務省／2026年9月時点）。

親がどの方式で遺言を残したかによって、登記までの日数が変わります。

遺言がない場合｜法定相続人全員の合意が要る

遺言が無ければ、相続人全員で遺産分割協議を行い、協議書に全員が署名して実印を押します。

配偶者は常に相続人で、第1順位は子、子がいなければ第2順位の直系尊属、それもいなければ第3順位の兄弟姉妹が相続人になります（民法887条〜890条）。

子が先に亡くなっていれば孫が代わりに入ります。

一人でも欠けた協議書では登記できません。

連絡が取れない相続人がいる、海外に住んでいる、判断能力に不安があるといった事情があると、その解決が先になります。

なお、話し合いがまとまらないからといって法定相続分どおりの共有名義にしておくと、後で売るときに共有者全員の署名が必要になり、問題を先送りするだけで終わることがあります。

自分で申請するか、司法書士に依頼するかの分かれ目

土地の名義変更は、本人が法務局へ申請できます。

費用を抑えたい人が自分でやるのは現実的な選択肢です。

判断材料は難しさそのものではなく、相続人の数と土地の状態にあります。

自分で進めやすいのは、次のような条件がそろっている場合です。

• 相続人が配偶者と子など少人数で、全員と連絡が取れる
• 対象の土地が1〜2筆で、同じ法務局の管轄にある
• 名義が亡くなった親のままで、その前の相続が済んでいる
• 平日の日中に法務局と市区町村の窓口へ行ける、または郵送のやり取りができる

逆に、次のどれかに当てはまるなら専門家に渡す場面です。

相続人が多くて面識のない人がいる、親より前の世代で登記が止まっている、土地が複数の市区町村にまたがっている、といったケースでは、戸籍の収集だけで数か月かかることがあります。

申請書の書式や添付書類の並べ方は法務局での申請の流れで解説しています。

依頼先の線引きも押さえておいてください。

登記申請の代理は司法書士の仕事です。

相続人の間で取り分の争いが起きているなら弁護士、相続税の計算や特例の適用判断が絡むなら税理士に相談する段階になります。

誰にいくら払うことになるのかの目安は専門家別の報酬相場で解説しています。

名義変更にかかる費用は、相続登記の費用計算に固定資産税評価額と持分を入れると出ます。

名義変更より先に来る期限｜放棄3か月・相続税10か月

登記の3年は、相続手続きの中でいちばん長い期限です。それより先に切られている期限のほうが、踏み外したときの影響が大きくなります。

手続き	期限	起算日
死亡届	7日以内	死亡の事実を知った日
相続放棄・限定承認	3か月以内	自己のために相続の開始があったことを知った時
準確定申告	4か月以内	相続の開始を知った日の翌日
相続税の申告・納付	10か月以内	相続の開始を知った日の翌日
相続登記（名義変更）	3年以内	不動産を取得したことを知った日

土地が売れそうもない、建物の解体費のほうが高くつくといった理由で相続そのものを見送るなら、3か月の期限で動きます。

放棄を検討している段階では、土地を自分の名義にする手続きを進めません。

相続財産を処分したとみなされると、放棄が認められなくなる可能性があります。

調査が間に合わないときは、3か月の期間内に家庭裁判所へ伸長を申し立てられます。

相続税は、基礎控除である3,000万円＋600万円×法定相続人の数を超えなければ申告そのものが不要です。

相続人が3人なら4,800万円になります。

注意が要るのは、被相続人が住んでいた宅地の評価額を330平方メートルまで80%減額できる小規模宅地等の特例や、配偶者の税額軽減を使って税額をゼロにする場合で、こちらは申告しないと適用されません。

自分の家が申告の要る側かどうかは基礎控除と相続税がかかる人の範囲で解説しています。

順番としては、相続人の確定と財産の洗い出しを最初に済ませ、放棄するかどうかを3か月で判断し、相続税の要否を見ながら遺産分割協議をまとめ、その結果を登記に反映させる流れになります。戸籍の収集は放棄の判断にも登記にも使うので、早く着手して損はありません。

よくある質問

3年を過ぎたら、すぐに10万円を取られますか

過料の対象になるのは、正当な理由なく申請を怠った場合です。

期限を過ぎても登記の申請自体は受け付けられるので、気づいた時点で手続きを進めてください。

遺産分割がまとまらない、相続人が極端に多いといった事情がどう扱われるかは個別の判断になるため、法務局に状況を伝えて相談する方法があります。

祖父名義のままの土地があります。どこから手をつければいいですか

まず法務局で登記事項証明書を取り、甲区で現在の名義人を確認してください。

祖父名義であれば、祖父の相続から順に相続人を確定していく作業になります。

世代をまたぐと相続人が十数人になることもあり、戸籍の量も増えます。

2024年3月以前の相続も義務の対象で、期限は2027年3月31日です。

相続放棄をすれば、土地の名義変更はしなくていいですか

家庭裁判所で放棄が受理されれば、その人は初めから相続人でなかった扱いになるため、登記の義務も負いません。

ただし放棄をしても次順位の相続人へ権利が移るだけで、土地が消えるわけではありません。

誰も引き受けない場合の扱いは別の手続きになるので、放棄を決める前に土地の行き先まで確認してください。

登録免許税は誰が払うのですか

登記を申請する人、つまり土地を取得する相続人が納めます。

税額は固定資産税評価額の0.4%です（国税庁タックスアンサーNo.7191／2026年9月時点）。

評価額1,000万円の土地なら4万円になります。

複数の相続人で共有名義にする場合も、土地全体の評価額に対して計算します。

兄弟の共有名義にしておいてもいいですか

登記自体はできます。

ただし共有にすると、売却や建物の取り壊しといった処分に共有者全員の同意が必要になります。

共有者の一人が亡くなればその持分がさらに分かれ、関係者が増えていきます。

将来売る見込みがあるなら、誰か一人の名義にして代償金で調整する方法と比べたうえで決めてください。

遺言書があれば、遺産分割協議は不要ですか

遺言で土地の取得者が指定されていれば、その部分について協議は要りません。

自筆証書遺言と秘密証書遺言は家庭裁判所の検認を経てから使うことになり、封は開けずに持ち込みます。

公正証書遺言と法務局の保管制度を使った自筆証書遺言は検認が不要です。

司法書士に頼まず、自分で申請してもいいのですか

本人による申請は認められています。

相続人が少なく、土地が1か所で、名義が亡くなった親のままであれば、自分で進める余地は十分にあります。

逆に世代をまたいで登記が止まっている土地や、相続人が多いケースでは、戸籍の収集だけで負担が大きくなります。

まとめ

相続した土地の名義変更は、取得を知った日から3年以内という期限が付いた手続きに変わりました。

2024年3月以前に相続した土地も2027年3月31日が期限です。

費用のうち登録免許税は固定資産税評価額の0.4%と決まっていて自分で計算でき、司法書士報酬だけが依頼先によって変わります。

放置して困るのは過料そのものより、相続人が増えて全員の実印が集まらなくなることと、売りたいときに売れないことです。

放棄するなら3か月、相続税の申告があるなら10か月と、登記より先に来る期限もあります。

ぜひ本記事の期限の表と必要書類の一覧を手元に置いて、まずは法務局で登記事項証明書を取り、名義が今どこで止まっているかを確かめてください。