相続の名義変更に期限はある？義務化の3年ルールを解説

相続した不動産の名義変更には、2024年4月1日から3年の期限があります。

数え始めるのは亡くなった日ではなく、その不動産を自分が取得したと知った日です。

正当な理由なく申請しないまま過ぎると、10万円以下の過料（かりょう）の対象になります。

しかも、この義務は施行前に相続した不動産にもさかのぼって及びます。祖父名義のまま放置されてきた土地も含まれ、その場合の期限は2027年3月31日です。

本記事では、3年の起算日と2027年3月までの猶予・法務局へ出す書類と取り寄せ先の窓口・登録免許税0.4%の計算方法までを解説します。

相続の名義変更の期限は3年｜起算日は「取得を知った日」

相続登記の申請義務は不動産登記法76条の2に定められ、2024年4月1日に始まりました。

不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請し、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になります。

亡くなった日が起点ではないため、「葬儀から3年」と覚えると数え方を間違えます。

相続の手続きには期限の違うものが並びます。名義変更だけを切り離して考えると、先に来る期限を落とします。

手続き	期限	起算日
死亡届	7日以内	死亡の事実を知った日
相続放棄・限定承認	3か月以内	自己のために相続の開始があったことを知った時
準確定申告	4か月以内	相続の開始を知った日の翌日
相続税の申告・納付	10か月以内	相続の開始を知った日の翌日
相続登記（不動産の名義変更）	3年以内	不動産を取得したことを知った日

表のなかで3年はいちばん遠い期限です。

ただし、相続税の申告が必要な家では、10か月のうちに誰がどの財産を取るかを決めることになります。

配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例は、適用するために申告が要る制度です。

分割が決まらなければ特例も使えないため、実務では10か月が名義変更の実質的な締切として働きます。

相続税がかかる家かどうかは基礎控除3,600万円が分かれ目になる仕組みで解説しています。

申告期限そのものは相続税の申告期限は10か月のほうに書いています。

2024年3月までに相続した不動産の期限は2027年3月31日

義務化は過去の相続にも及びます。

施行日より前に相続した不動産については、2027年3月31日が申請期限になります。

何十年も名義を動かしていない土地が実家にある場合、残っている時間はここまでです。

3年ルールだけを見て「まだ先の話」と受け取ると、猶予期間を使い切ります。

最初にやるのは登記事項証明書で今の名義を確かめること

書類集めより先に、対象の不動産が誰の名義なのかを確認します。

登記事項証明書は法務局で取得でき、所有権に関する事項が書かれた欄（甲区）に現在の所有者が載っています。

手数料と請求方法は法務局の案内で確認してください。

ここで名義が親ではなく祖父だと分かると、必要な戸籍の範囲も相続人の人数も変わります。

順番を逆にすると、集めた戸籍が足りずにもう一度窓口へ行くことになります。

名義を放置したままでいるとどうなるかは相続した土地の名義変更で放置すると起きる3つのリスクで解説しています。

法務局へ出す書類と、取り寄せ先の窓口が分かれる

相続登記の書類は、取りに行く先が3か所に分かれます。

市区町村と法務局、それに相続人それぞれの手元です。

どれか1つが欠けると申請は受け付けられません。

手数料や郵送の可否は市区町村ごとに違うので、窓口で確認してください。

亡くなった人の出生から死亡までの戸籍

誰が相続人なのかを法務局が確認するため、亡くなった人の戸籍は生まれたときから死亡までつながった形で必要です。

死亡時の戸籍は除籍謄本（じょせきとうほん）として、それより前のものは改製原戸籍や転籍前の戸籍として取ります。

請求先は、その時々の本籍地の市区町村です。

結婚や転居で本籍を何度も移した人は、そのぶん請求先も増えます。

遠方の市区町村には郵送で請求できますが、往復に日数がかかります。

あわせて相続人全員の現在の戸籍と、不動産を取得する人の住民票も用意します。

不動産の評価額と所在を示す書類

登録免許税を計算するため、固定資産課税台帳に登録された価格が分かる書類が必要です。

固定資産評価証明書という名称で、不動産のある市区町村の窓口で取得します。

毎年春に届く固定資産税の納税通知書で代えられる場合もありますが、扱いは法務局によって異なるため事前に聞いておくと二度手間になりません。

実家のほかに山林や私道の持分が残っていることもあります。納税通知書に載っている物件を1つずつ登記事項証明書と突き合わせておくと、申請から漏れる不動産が減ります。

相続人全員の合意を示す書類

遺言書がなく、法定相続分とは違う分け方をするなら、遺産分割協議書に相続人全員が署名して実印を押し、全員分の印鑑登録証明書を添えます。1人でも連絡が取れない相続人がいると、この書類は完成しません。

遺言書がある場合は、その種類で手順が変わります。

自筆証書遺言と秘密証書遺言は家庭裁判所の検認が必要で、封を開けずに持ち込みます。

公正証書遺言と、法務局の自筆証書遺言書保管制度を使ったものは検認が要りません。

ここを取り違えて自宅で開封すると、手続きが余計に長引きます。

法務局での申請と、名義変更に取りかかる時期

申請先は、その不動産の所在地を管轄する法務局です。

住んでいる場所の近くではないため、実家が遠方なら郵送での申請も選べます。

窓口が開いているのは平日の日中だけで、土日は閉まっています。

仕事を休めない人は、郵送かオンライン申請を前提に段取りを組むことになります。

申請は相続人本人でもできます。

代理を頼めるのは司法書士か弁護士で、隣県の親戚に「代わりに出しておいて」と頼む形は取れません。

書類に不備があると補正の連絡が入り、そのやりとりの間は登記が完了しません。

納める登録免許税は、登記の原因によって税率が変わります。

登記の原因	税率	軽減措置
相続	不動産の価額の0.4%	なし
売買	2%	令和11年3月31日までは1.5%
贈与	2%	なし
交換	2%	なし

出典は国税庁タックスアンサーNo.7191（2026年9月時点）です。

ここでいう「不動産の価額」は、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格であって、売買価格でも不動産会社の査定額でもありません。

評価額1,000万円の土地を相続で移転するなら、1,000万円×0.4%で4万円になります。

評価額は1,000円未満を切り捨て、税額は100円未満を切り捨てて計算します。

時期については、法律上の期限が3年、実務上の目安は相続税の申告期限に合わせた10か月と考えると動きやすくなります。

相続税がかからない家でも、相続人が高齢なら早いほうが手間が少なくてすみます。

協議の途中で相続人が亡くなると、その人の相続人まで話し合いに加わることになるからです。

3年の期限に間に合わなくなるのは、戸籍集めと遺産分割で止まるとき

申請そのものは1日で終わります。時間を食うのは、その前の2つの工程です。

• 亡くなった人の本籍地が何度も変わっていて、戸籍の請求先が増えます
• 名義が祖父や曽祖父（そうそふ）のままで、相続人が枝分かれしています
• 相続人の1人が実家に住み続けたいと言い、売る側と折り合いません
• 連絡先の分からない相続人がいて、協議書に署名がそろいません

名義が2世代前のまま止まっている状態は、数次相続といって、前の相続と今回の相続を重ねて整理する必要があります。

相続人が10人を超えることもあり、全員の印鑑登録証明書を集めるだけで数か月かかります。

この段階で自力の申請にこだわると、3年はあっという間に過ぎます。

兄弟で意見が割れているなら、感情の話に入る前に数字を机の上に出してください。用意するのは次の3つです。

• 預金の残高証明書
• 実家の査定額
• 固定資産税の年額と、空き家のままにしたときの管理費用

売れる金額と持ち続ける費用が分からないまま話すと、住みたい側は高く、売りたい側は安く見積もります。

空き家のまま置いた場合の負担も見落とせません。

市区町村から特定空家または管理不全空家に指定され、勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れます。

放置で自動的に税額が上がるわけではなく、指定と勧告の段階を踏む仕組みです。

全国の空き家は約900万戸、空き家率13.8%で過去最高になっています（総務省 住宅・土地統計調査／2023年時点）。

期限内に分割がまとまらない見込みなら、そのまま放っておかずに管轄の法務局の登記相談で扱いを聞いてください。

過料は「正当な理由なく」怠った場合の定めで、何が正当な理由にあたるかの判断は法務局が行います。

自分で結論を出さずに、申請できない事情を伝えたうえで確認するほうが話が進みます。

3年の期限内に動くとして、費用がいくらになるかは相続登記の費用計算で確かめられます。

自分で名義変更するか、司法書士に頼むかの分かれ目

費用は、必ずかかる実費と、依頼先で決まる報酬の2つに分かれます。

登録免許税は0.4%の実費で、自分で申請しても司法書士に頼んでも同額です。

差が出るのは報酬のほうで、金額は依頼先ごとに決めているため、見積もりを取って比べることになります。

内訳の考え方は登録免許税と報酬の内訳で解説しています。

自分で進めやすいのは、相続人が配偶者と子だけで全員が協力でき、対象の不動産が1か所に収まっていて、名義が亡くなった親のままになっている場合です。

書類の取り寄せと申請書の作成に平日の時間を割けるなら、実費だけで終わります。

手順は法務局での申請の流れで解説しています。

一方、名義が2世代前のままだったり、相続人の一部と連絡が取れなかったり、不動産が複数の市区町村に散っている場合は、書類の範囲を判断する段階から専門家の領域に入ります。

相続人の間で意見が対立して協議書がまとまらないなら、登記の前に弁護士へ相談する段階です。

相続税の課税の見込みがあるかどうかは税理士に見てもらいます。

相続人が誰もいない、あるいは全員が放棄したケースでは、そもそも登記の前に家庭裁判所の手続きが必要になります。その場合の費用は相続財産清算人の予納金で解説しています。

よくある質問

相続の名義変更の期限は、亡くなった日から3年ですか

違います。

起算日は不動産を取得したことを知った日です。

亡くなった日と一致することも多いものの、遠方の親戚から後で知らされた場合などは起点がずれます。

自分の場合にいつから数えるのか迷うなら、管轄の法務局に確認してください。

2024年4月より前に相続した実家も3年ルールの対象ですか

対象です。

施行日前に相続した不動産についての期限は2027年3月31日で、何年前の相続かは問いません。

名義が祖父のままの土地も同じ扱いになります。

期限を過ぎると必ず10万円の過料になりますか

条文は「正当な理由なく怠った」場合に10万円以下の過料と定めています。

金額に上限が示されているだけで、一律に10万円が課されるわけではありません。

何が正当な理由と認められるかは法務局の判断になるため、申請できない事情があるなら、期限を待たずに窓口へ相談してください。

遺産分割がまとまらないまま3年が過ぎそうなときはどうしますか

分割の合意を待つだけで放置すると、期限を過ぎた理由を説明できなくなります。

協議の状況を記録に残しつつ、管轄の法務局の登記相談で取り得る手続きを確認してください。

話し合いが対立している段階なら、弁護士に入ってもらうほうが登記までの見通しが立ちます。

相続の名義変更で登録免許税はいくらかかりますか

固定資産課税台帳に登録された価格の0.4%です（国税庁 タックスアンサーNo.7191／2026年9月時点）。

評価額1,000万円なら4万円になります。

売買や贈与の2%より低い税率で、相続には期限付きの軽減措置がありません。

まとめ

名義変更の期限は、取得を知った日から3年です。

2024年3月までに相続した不動産は2027年3月31日までで、時間が残っているのは見かけよりも短くなります。

そして実際に日数を食うのは申請ではなく、戸籍の取り寄せと相続人全員の合意のほうです。

相続税の申告が必要な家では10か月のうちに分け方を決めることになり、名義変更もその流れに乗せられます。ぜひ本記事の期限一覧の表と、書類の取り寄せ先ごとの整理を手元に置いて、まず登記事項証明書で今の名義を確かめてください。